Caserne Le Flem à la Grâce de Dieu: vous vous sentez à l’étroit? Offrez-vous une gendarmerie!

Quand un gendarme rit…

Pratiquement 10 000 m² bâtis à usage d’habitation pour une centaine de logements (du F3 de 60 m² au F5 de 84 m² + 5 F6) sur 21 261 m² de terrain, sans compter plus de 2000 m² d’autres locaux (locaux techniques, bureaux). Le tout à vendre à l’amiable en un seul lot. Vous êtes tentés ? Alors il faut vous dépêcher de présenter une offre à France-Domaine, avant le 5 octobre 2011…

http://www2.budget.gouv.fr/cessions/previsions/14.htm

à vendre caserne le flem.pdf

Il sera bien sûr raisonnable d’en proposer pas moins de 10 millions d’euros, car, bien que construite en 1971 en limite d’un quartier d’habitat social, cette caserne accueillait encore il y a quelques mois les gendarmes et leurs familles, dans des conditions de confort comparables à celles qu’offrent la plupart des logements du secteur privé, à Caen et dans son agglomération.

Ceci pour dire que si la ville de Caen devait se porter acquéreur de cette caserne, en vue d’une opération d’ensemble visant à en multiplier la densité par 2 ou 3 (la zone UD du plan d’occupation des sols communal autorise cette densification, grâce aussi à l’ouverture programmée dans ce vaste terrain de 2 voies publiques, comme prévu au point 5 de la quatrième modification du POS, discrètement soumise en ce moment à une enquête publique), si donc la ville devait devenir l’heureux propriétaire de ces terrains et de ces 100 logements en bon état d’usage (avant d’en céder sans doute les meilleurs morceaux, au nom de la « mixité sociale », à la poignée des promoteurs habituels), il serait évidemment inadmissible qu’elle laisse ces logements vides pendant 10 ans, comme ce fut le cas au Clos Joli, par exemple.
Il y a suffisamment d’actions lancées, dans le patrimoine des divers bailleurs sociaux opérant sur l’agglomération, pour que ces logements restent pleinement utilisés, jusqu’à l’ouverture concrète des travaux de remodelage du quartier (relogement provisoire, dans le cadre d’opérations de réhabilitation, ou de démolition-reconstruction, par exemple)…

Il est vrai qu’un autre scénario est toujours possible. L’Etat vend aujourd’hui ses bijoux de famille au plus offrant (ce n’est certes pas l’Hôtel de la Marine, tout de même…). Et il n’est pas impossible qu’un autre candidat que la ville de Caen fasse une offre. L’affaire est même à la portée d’un particulier dont il a été beaucoup question ces derniers jours, et dont semble-t-il on ne connaît toujours pas l’identité…
Alors, dans ce cas, adieu la « mixité sociale »…  



Quand un gendarme rit…

 

 

 

 

Xavier LE COUTOUR bricole une énième fois le plan d’occupation des sols…

 Pour vivre heureux,

vivons cachés…

On a pu s’en rendre compte depuis trois bonnes années, le prétendu socialisme (ou radical-socialisme) municipal caennais a pour ingrédients de base le secret et le coup-fourré. Sans même parler de l’autoritarisme du calife, de la haute opinion qu’il a de sa petite personne, comme de l’indéniable pertinence de ses ukases. Nouvelle illustration avec une modification n° 4 du plan d’occupation des sols municipal.
C’est par hasard que j’ai appris l’existence de ce projet, en lisant en diagonale les annonces judiciaires et légales de l’hebdo Liberté Le Bonhomme Libre, en date du jeudi 25 août (voir copie ci-dessous).  On y annonçait donc la tenue d’une enquête publique sur ce projet, du 12 septembre au 14 octobre, salle du scriptorium, au rez-de-chaussée de la mairie. Sans dire de quoi il était question concrètement, ce qui n’est pas anormal pour ce type d’annonce (mais il n’est bien sûr pas interdit d’améliorer le menu, quand on a le souci d’informer…).

 

Conseiller municipal de base désabusé…

Alors j’ai à l’époque vainement cherché dans la gazette municipale officielle, puis sur le site internet de la mairie. Rien sur le sujet. En désespoir de cause, j’ai consulté le trombinoscope du conseil municipal pour voir à quel élu de la majorité je pouvais m’adresser, sans craindre d’être éconduit (les anciens amis apprécient peu la moindre critique, et il est bien entendu inutile d’appeler la direction de l’urbanisme !). J’ai trouvé le conseiller municipal de base qui a accepté de me répondre, me confirmant qu’il ignorait tout de cette nouvelle modification du POS, et me brossant un tableau assez désolant de la démocratie interne au sein de l’équipe municipale. Il ne bénéficierait que d’une information minimale (celle-ci étant de fait réservée aux maires-adjoints), et l’on n’attendrait manifestement de lui que son vote, pour faire nombre…  

Un site internet décoratif…

Absent de Caen une quinzaine de jours, ce n’est qu’hier (le samedi 17 septembre) que j’ai pu rapidement (c’est court une matinée) prendre connaissance du dossier, après avoir vérifié que le site internet de la mairie, enfin mis à jour a minima, n’en disait pas plus que l’annonce de Liberté…
A quoi ça sert, un site internet, si on n’y trouve pas une information un peu conséquente ? Il était pourtant facile de mettre en ligne le dossier complet de l’enquête, au lieu du texte du seul arrêté municipal du 18 août 2011, signé de l’adjoint Xavier LE COUTOUR, en lieu et place de Philippe DURON, sans doute empêché par quelque impérieuse obligation, comme des vacances au soleil une fois bouclé l’épisode publicitaire du départ de la course du Figaro…
De là à penser que ce qu’on ne nous dit pas, c’est ce qu’on nous cache…

Modification n° 4 du POS, demandez le programme !

N’écoutant que mon bon cœur, je suis donc maintenant en mesure de pallier les carences de la désinformation municipale officielle, et de vous faire connaître de quoi il retourne avec cette modification n° 4 du plan d’occupation des sols. Demandez le programme…

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Douze modifications, d’intérêt inégal…

On peut d’emblée écarter la seconde modification (suppression d’un emplacement réservé, qui n’a servi à rien, ne sert plus à rien, et ne servira jamais à rien, boulevard de la Charité à la Guérinière). Ouais, mais y avait-il urgence ? Ne pouvait-on attendre le grand ménage du PLU, si long à mettre en place qu’il ne servira bientôt plus à rien lui non plus.  Ou cela sert-il seulement à faire paraître les autres modifications qui nous sont proposées pour plus anodines qu’elles ne le sont ? Le secret de fabrication d’une bonne pilule, dorée ou non : le principe amer bien camouflé au centre, sous une grosse couche de sucre parfaitement inoffensif…
La cinquième modification (création d’un emplacement réservé et emprise de voirie à créer, sur le site de l’ancienne caserne de gendarmerie Le Flem, à la Grâce de Dieu) n’est pas non plus de nature à susciter de ma part une curiosité trop soutenue. Ces terrains sont bien évidemment à vendre, et leur réintégration dans le tissu urbain environnant passe certainement par leur acquisition par la ville, dans le cadre d’une opération de type ZAC, ou autre. Il nous suffira que, le moment venu, ils ne soient pas bradés aux intérêts privés, selon les principes bien connus de la socialisation des frais (d’acquisition, d’aménagement) et de la privatisation concomitante des bénéfices… Mais, encore une fois, le PLU (seul document digne de cadrer cette opération), c’est pour les calendes grecques ?
Je ne m’étendrai pas non plus sur la création d’un secteur UDa au Chemin Vert (Centre commercial Molière, îlot du Collège Jacquard: septième modification), ni sur les créations d’emplacements réservés de la huitième modification (secteur Clémenceau – Clos Joli – CHR). On y rappelle justement que l’aménagement de cette zone (après destruction, programmée dix ans auparavant par Caen-Habitat, d’une cité-jardin pas plus indigne que la Cité des Rosiers) a été prévu par la révision simplifiée n° 2 du POS, décidée en 2009. Du boulot bâclé dans la hâte, puisqu’il faut y revenir bien peu de temps plus tard… Avec cette précision d’un « léger décalage » aux documents graphiques qu’il convient de rectifier. Sait-on seulement tenir un crayon correctement dans les services travaillant pour Xavier LE COUTOUR, notre nouvel Haussmann ?
Même valse-hésitation au Calvaire St Pierre (sixième modification, réduction de l’emplacement réservé n° 83), remettant l’immeuble à reconstruire à l’angle Horatio Smith – Jules Verne à portée de caténaire, et de TVR bringuebalant, par suppression d’une contre-allée et d’un trottoir élargi, sagement envisagés en 2003…

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Peut intéresser Guérinois et Guérinoises…

J’ai lu quelque part que des Guérinois, et parmi eux des commerçants de la Place de la Liberté, s’étaient émus des projets grandioses de nos élus pour leur quartier. S’ils ont un peu de suite dans les idées, ils auront peut-être à cœur, sans attendre que le ciel leur tombe sur la tête (ce qui ne devrait pas arriver avant longtemps, compte tenu de ce qu’on sait du financement du logement social, et des projets tous azimuts de Caen-Habitat), d’aller voir ce qui pourrait les attendre: première modification, extension du secteur UDa et modification de l’article UD10…
Précisons que les articles 10 des POS et autres PLU fixent les règles en matière de hauteur des constructions. Seraient ici autorisés, par exception, 7 niveaux (R + 6) au lieu de 6…

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Autres modifications pouvant intéresser Guérinois et Guérinoises d’autre secteurs: la troisième (création d’un secteur UBk, sur une moitié du terrain des gens du voyage, boulevard Poincaré), et la quatrième (secteur UBi, ancien collège Guillaume de Normandie). On y rebricole les articles 7 et 10, sur un secteur pourtant de création très récente (révision simplifiée n° 2 du POS, décidée en 2009), et on y découvre aussi une prétendue « erreur matérielle » commise alors dans les documents graphiques soumis aux Caennais, laquelle interdit de construire là où on le souhaiterait aujourd’hui… Les illusionnistes au service de MM. LE COUTOUR et DURON n’auraient-ils pas plutôt trouvé là une excuse commode pour leur capricieuse et incertaine gestion de l’urbanisme dans notre bonne ville ?

Montalivet et les Rives de l’Orne…

L’aménagement des Rives de l’Orne, au profit de M. BANSAY (Apsys) et consorts, crée décidément bien des soucis à nos élus, qui ne savent plus comment rendre service et réparer leurs bourdes, après tant de bricolages concernant ce secteur (précisions à chercher dans les notes publiées sur ce blog depuis 2008).
Voilà qu’ils s’aperçoivent aujourd’hui (neuvième modification) que leur règlement d’urbanisme (qui leur est sans doute devenu illisible pour eux-mêmes après tant de tripatouillages) obligeait les commerçants qui s’installeraient en secteur UAe (Montalivet) à réaliser en sous-sol les zones de stationnement de leurs clients… Qu’à cela ne tienne, on modifie l’article UA12.6. Vous déjeunerez au menu ou à la carte ?

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Le meilleur pour la fin…

J’ai gardé le meilleur pour la fin. Et, pour ménager le suspens, je vais vous laisser extraire vous-mêmes la substantifique moelle des dixième, onzième et douzième modifications, non sans vous proposer un exercice pratique pour la prochaine fois.

S’agissant des dixième et onzième modifications (emprises de voirie à créer), il ne me semble pas inutile de chercher à savoir qui est (ou qui sont) le ou les propriétaires des terrains situés de part et/ou d’autre de ces voies à ouvrir, la première dans le prolongement de la rue Alphonse et Léonard Gille (depuis bien longtemps en impasse par les deux bouts), et la seconde entre la rue de Lion sur Mer (terrains et bâtiment de la Caisse d’Epargne) et la rue de la Délivrande via le parking du Château d’eau.
Une rue, c’est fait pour circuler commodément, à pied, à cheval ou en voiture. Or on notera le curieux tracé retenu pour cette dernière rue, aux angles multiples, en forme de M très évasé… On notera aussi que le parking de l’IUFM (zonage UF, sans intérêt pour les promoteurs) passe en UB (zone d’habitat à 3 niveaux, pour le moment). L’écureuil envisagerait-il de céder son nid ? Au plus offrant bien entendu. Et pas à Caen-Habitat, sans doute... Merci qui ?

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Transformer des garages peu rentables en studios pour étudiants…

L’art d’accommoder les restes…

Caen est une ville universitaire, dont la population étudiante (environ 25000 individus) est comparable à celle des communes d’Hérouville ou de Lisieux, qui se disputent comme l’on sait le titre de seconde ville la plus peuplée du département. Ces étudiants (ceux en tout cas dont la famille ne réside pas à Caen ou dans une commune proche) ne trouvent évidemment pas tous à se loger en résidence universitaire, ou en chambre meublée chez l’habitant (à supposer qu’ils le souhaitent). Voilà ce qui explique l’existence, ici comme dans les autres villes universitaires, d’un marché du logement étudiant qui, nonobstant divers inconvénients pour les bailleurs (logements vacants de mai à septembre notamment), semble faire l’affaire d’un certain nombre d’entre eux.
C’est si vrai qu’on a pu assister, au cours des 20 dernières années, à une véritable ruée sur ce créneau, surtout dans les quartiers proches de l’université.

 

Etudiants des caves et des garages…

Mais si les uns ont conçu des projets spécifiques (des programmes de quelques dizaines de petits logements, avec parkings, sur les terrains encore disponibles, ou au prix de la démolition de quelques constructions plus modestes), d’autres ont, à moindres frais, transformé des maisons individuelles ou des petits immeubles, pour les diviser en un plus grand nombre de minuscules logements (le plus grand nombre possible), sans tenir compte, la plupart du temps, des contraintes urbanistiques, comme l’obligation de préserver les espaces verts existants, ou de réaliser les emplacements de stationnement prévus par le plan d’occupation des sols. Avec la bénédiction des autorités municipales compétentes, quand le projet faisait l’objet d’une autorisation préalable (permis ou autre). Dans les autres cas, il aura suffi aux mêmes autorités municipales de faire preuve de cécité volontaire…
C’est ainsi qu’on a vu des caves, sobrement éclairées par un ou deux vasistas à hauteur du pot d’échappement des véhicules stationnés là-devant, réaménagées en « logements » (SCI du 43 rue de la Délivrande), ou des garages hissés à la dignité de studios. Sans oublier le local professionnel d’arrière-cour promu à de plus hautes destinées, par un « changement de destination » nécessitant pourtant un permis de construire en bonne et due forme (mais qu’on omettait soigneusement de solliciter)…

 

129-131 rue de la Délivrande

Un bel exemple d’une « restructuration » de ce type est cet immeuble des 129-131 rue de la Délivrande, qui était initialement divisé en 4 appartements, un local professionnel (école de danse), et deux garages en sous-sol.
C’est sur une simple déclaration de travaux (au lieu du permis de construire légalement exigible), que la Sarl SEDELKA de M. Claude JEAN obtenait le 27 octobre 1988 de Me Jean-Jacques SALMON (alors adjoint au maire chargé de l’urbanisme), l’autorisation de procéder à un « réaménagement intérieur » de cet immeuble, afin d’y créer 19 studios pour étudiants.  
N’importe quel juriste débutant aurait constaté l’impérieuse nécessité d’un permis de construire, quand: 1°) on procédait à un changement de destination (local professionnel transformé en 5 studios); 2°) on modifiait de manière radicale l’aspect extérieur d’un bâtiment aveugle (ce local professionnel) par le percement de 2 portes et 5 fenêtres (dont trois donnant sur l’avenue de la Côte de Nacre).
Le même juriste débutant aurait conclu à l’impossibilité d’accorder ledit permis de construire quand le dossier ne mentionnait l’existence que de 4 emplacements de stationnement sur la propriété (dont les deux garages en sous-sol)…
Mais le pétitionnaire bénéficiait peut-être de quelques solides relations.

 

Pour quelques milliers d’euros de plus…

Par bonté sans doute, ou par souci de ne pas trop charger la barque, M. Claude JEAN (qui, quoique bien en cour, n’était pas encore le promoteur de l’ex-Clinique St Martin, des ZAC Gardin, Beaulieu, et divers autres lieux circonvoisins) n’avait pas à l’époque fait sauter les portes de garage des sous-sols, pour y caser quelques locataires supplémentaires…
Il aura donc fallu 20 bonnes années pour que les propriétaires actuels de ces garages (s’il ne s’agit plus de M. Claude JEAN ou d’autres membres de sa famille) se décident à aller au bout des choses, sans évidemment afficher la moindre autorisation d’urbanisme…

 

…mais des travaux manifestement illégaux

Sans doute cela peut-il rapporter gros (quelques bonnes dizaines de milliers d’euros supplémentaires pour des gens qui ne sont certainement pas dans le besoin), mais ces travaux très contestables peuvent aussi être source d’ennuis, pour peu que les services municipaux de l’urbanisme se montrent moins laxistes en 2011 qu’ils ne l’étaient en 1988. Ce dont on ne peut être sûr.
Il suffirait pourtant qu’ils vérifient ce que prescrit l’article UC12 du plan municipal d’occupation des sols, en son alinéa 12-2-a, c’est à dire la réalisation d’une place de stationnement par logement au minimum, alors que les travaux entrepris conduisent à la suppression radicale de tout emplacement de stationnement sur le site.

L’exécution de ces travaux sans autorisation (laquelle aurait d’ailleurs été illégale, pour méconnaissance de cet article UC12 du POS en vigueur), constitue donc une infraction aux dispositions du code de l’urbanisme, infraction dont il est dit à l’article L.480-1 de ce code que l’autorité administrative, et notamment le maire quand il est compétent pour délivrer les autorisations, est tenu de faire dresser procès-verbal dès qu’il a connaissance de l’infraction, et doit sans délai transmettre celui-ci au ministère public. Avec une comparution en correctionnelle à la clef, pour peu que le procureur décide de poursuivre.
L’article L.480-2 du même code de l’urbanisme permet également au maire, dès que le procès-verbal requis a été dressé, d’ordonner par arrêté motivé l’interruption des travaux…

Alors attendons patiemment que nos élus s’acquittent de cette délicate démarche auprès de gens qui, dernièrement encore, leur ont si aimablement rincé la dalle lors d’une de ces sauteries de pose de la « première pierre », à Gardin ou ailleurs…