Du prix qu'il convient d'accorder au respect des procédures en matière d'urbanisme...

Ifs I were a rich man...,

fable à 1,2 millions d'euros.

Dans un article paru dans Ouest-France le 23 septembre, Jean-Pierre BEUVE relate la mésaventure de la commune d'Ifs, condamnée fin août dernier par le Tribunal de Grande Instance de Caen (TGI) à verser 1,2 million d'euros à l'ancien propriétaire de 5,7 hectares de terres agricoles, exproprié dans les années 90 (moyennant une indemnité de 225.000 euros, environ 25 F de l'époque le m²), dans le cadre d'une opération d'aménagement (ZAC du Hoguet).

La ZAC du Hoguet, du projet à la réalisation...

Il s'agissait, toujours selon Jean-Pierre BEUVE (car je ne connais pas personnellement le montage de ce dossier), de réaliser, sur les 3 zones différenciées de cette ZAC, d'un côté des logements et de l'autre le fameux Campus 3 (IUT, restaurant universitaire, bibliothèque, etc.).
C'était là indéniablement un projet d'intérêt général, justifiant la déclaration d'utilité publique (DUP) et l'expropriation qui s'ensuit, quand le ou les propriétaires ne consentent pas à céder leurs terrains à l'amiable, pour un prix généralement peu attrayant.
Mais la contrepartie que prévoit la loi à cette entorse au droit de propriété, c'est que la collectivité bénéficiant de la DUP doit impérativement aménager les terrains expropriés comme défini dans le projet d'intérêt général ayant justifié l'expropriation...

Une partie des terrains cédés à un promoteur...

...Pas question normalement d'utiliser ces procédures contraignantes à d'autres fins (même partiellement) que celles prévues. C'est pourtant une tentation qu'ont parfois les élus (ou les techniciens à leur service), à Ifs comme ailleurs. Le pari qu'ils font alors est sans doute qu'il y a loin (une bonne décennie parfois) du projet à l'aménagement concret, que la rancoeur des victimes de ces manoeuvres s'émousse avec le temps, et que les longueurs et les aléas d'un procès les effraie le plus souvent.
Une partie des terrains expropriés a donc finalement été cédée par la commune à un promoteur privé, pas pour construire des établissements d'enseignement ou de formation, bien sûr, mais pour les lotir, et les revendre avec une confortable plus-value, en plein boom de l'immobilier (qui commence vers 1998, comme chacun sait).

1,2 million d'euros à payer par le contribuable...

Mais l'ancien propriétaire ne l'entendait pas de cette oreille, et réclama en 2004 la rétrocession de ses terrains, comme il en avait le droit, puisque la procédure avait manifestement été détournée. Il obtient aujourd'hui du Tribunal 680.000 euros d'indemnités, plus 235.000 euros pour défaut de jouissance, sans compter l'indemnisation de ses nombreux frais qui atteindraient... 285.000 euros (!), puisque Ouest-France chiffre à 1,2 millions l'ensemble des sommes qui lui sont allouées...
Cela ne fait après tout que 905.000 euros les 4,7 ha de terrain à bâtir (225.000 + 680.000), soit 19,25 euros le m² avant tous travaux, y compris les futurs espaces publics (voirie, etc.). Un prix somme toute raisonnable quand on le compare aux prix auxquels culmine aujourd'hui le terrain à bâtir autour de Caen (jusqu'à 120 euros le m² entre Caen et la côte!).

Défauts des gestions opaques...

Ifs a été longtemps le paradis des pavillonneurs, avec ses vagues successives de lotissements montant au fil des décennies à l'assaut de la plaine. Ce n'est peut-être pas pour rien que son maire fut, jusqu'en 2001, un certain Jean MOULIN, constructeur de maisons individuelles (et conseiller général PS). Son premier adjoint Raymond SLAMA (de même teinte) prit sa succession de 2001 à 2008, et reste le conseiller général du canton, après s'être fait évincer de son siège de maire par la liste IDEES en mars 2008.
Jean-Paul GAUCHARD, le nouveau maire, déclare à Ouest-France que « Les précédentes équipes municipales étaient de longue date informées de la situation », mais qu'elles « n'ont pas suivi le procès avec l'attention nécessaire », et que, d'autre part, « elles n'ont provisionné aucune somme en cas de victoire du propriétaire ».
Faut-il comprendre par là que le secret était bien gardé, et que, pour l'essentiel, les nouveaux arrivants n'ont découvert l'étendue du désastre qu'après leur prise de fonction ? Pour leurs prédécesseurs, il était sans doute inutile d'ameuter les Ifois et Ifoises par d'indiscrètes lignes de provisions inscrites au budget.
Quant au suivi des procès dans lesquels une commune est partie, il est souvent réservé au maire (et/ou ses proches collaborateurs) par une imprudente délibération de début de mandat. Le conseil municipal et les citoyens sont ainsi couramment privés de toute information sur le déroulement de telles affaires... jusqu'à leur dénouement. Et cette opacité n'est pas une spécialité propre au fonctionnement de la municipalité d'Ifs...

Privatisation des profits, socialisation des coûts...

Reste que si le promoteur (auquel la commune a cédé des terrains en principe destinés à un autre usage) a sans doute fait de bonnes affaires (ce n'est pas là encore une spécialité locale), c'est en fait le contribuable ifois qui va finalement payer pour les profits qu'il a réalisés. Un détournement de procédure, cela peut décidément coûter très cher... à ceux qui n'y sont pour rien
Que c'est beau l'économie dite libérale, quelle que soit la couleur des oripeaux dont on l'affuble ! Souvenons-nous en effet des terrains municipaux naguère bradés aux promoteurs dans les ZAC de Caen (Gardin, Beaulieu, etc.), aux motifs (assurément pertinents) qu'ils étaient situés le long d'un axe bruyant (boulevard Pompidou), ou que le projet nécessitait le creusement d'un (coûteux) parking souterrain (la résidence Gardin de M. Roger WEBRE)...

Pour finir, je ne suis pas sûr que la commune d'Ifs ait intérêt à faire appel du jugement qui la condamne à payer ces 1,2 millions d'euros. Cette mésaventure pourrait par contre être l'occasion de faire un peu de ménage...

Lien vers l'article de Ouest-France dont il est question ci-dessus:

http://www.caen.maville.com/actu/actudet_-1-2-million-pou...

En prime un petit rapport de 2004 de la Chambre Régionale des Comptes de Basse-Normandie (15 pages bien intéressantes), relatif à la gestion de la commune d'Ifs de 1996 à 2002, dans lequel il est notamment question de la ZAC du Hoguet, du rôle éminent qu'a eu dans sa réalisation la Sté STIM Ouest (BOUYGUES), et des questions qui se posaient déjà en 2004:

http://www.ccomptes.fr/fr/CRC04/documents/ROD/BNR200415.pdf

 

 

La construction d'un « pôle commercial » quai Amiral Hamelin (projet Apsys) et 5 révisions simplifiées au programme de deux enquêtes publiques qui se dérouleront de début septembre à début octobre...

Amateurs d'enquêtes publiques,
le maire vous gâte en septembre...

 

Lors du conseil municipal du lundi 27 avril dernier, et alors que Mme BOUET-MANUELLE, Commissaire-Enquêteur, n'avait pas encore rendu son avis sur le projet de modification n° 3 du POS (et son rapport sur l'enquête publique qui lui avait été consacrée du 14 février au 16 mars 2009), l'adjoint au maire Xavier LE COUTOUR, délégué à l'urbanisme et au logement, présentait déjà son projet de 5 « révisions simplifiées » et la création d'une ZAC. Un homme pressé décidément. Mais la précipitation n'est pas toujours bonne conseillère. Chi va piano, va lontano.

Cinq « révisions simplifiées »...

Les zones concernées allaient de la Guérinière (ancien collège Guillaume de Normandie face à la tour Darty) aux maisons HLM du Clos Joli sur l'avenue Georges Clémenceau (+ une partie des terrains libérés du CHR), de la rue de la Masse (près du canal) en passant par les Rives de l'Orne et par l'implantation d'équipements sur la pointe de la Presqu'île.
C'est sur le bien-fondé de ces cinq « révisions simplifiées » que les Caennais sont appelés à s'exprimer lors de l'enquête publique organisée du 7 septembre au 8 octobre inclus, à la mairie (salle du scriptorium), ou dans les mairies de quartier de St jean Eudes et de la Guérinière, où ils pourront également rencontrer, aux dates et heures précisées dans l'arrêté ci-joint, le Commissaire-Enquêteur, Madame Catherine de la Garanderie.

« Pôle commercial » quai Amiral Hamelin

C'est à l'occasion d'une autre enquête publique, qui se déroulera cette fois du 4 septembre au 5 octobre inclus (à la mairie uniquement, salle du scriptorium), que les Caennais pourront prendre connaissance du dossier de demande de permis de construire présenté par la SCI « Les Rives de l'Orne » (projet de construction d'un « pôle commercial » quai Amiral Hamelin), et consigner éventuellement sur le registre ad hoc « leurs appréciations, suggestions et contre-propositions ».
La SCI « Les Rives de l'Orne » (SIREN 493 452 908), au capital social symbolique de 1000 euros, est, faut-il encore le préciser, une filiale du groupe APSYS, et n'a d'ailleurs d'autre gérant que la SAS Foncière APSYS, elle-même représentée par M. Maurice BANSAY, dirigeant du groupe et de ses filiales.

Un homme d'expérience

M. BANSAY n'est pas un néophyte en matière de centres commerciaux. Sur ce créneau, il semble avoir fait de bonnes affaires en Pologne après l'effondrement du régime post-stalinien (APSYS-POLSKA), mais il n'est pas non plus inconnu au Luxembourg, avec son « Apsys Investment Sarl », domiciliée à Luxembourg City (12 rue Léon Thyes), et surtout en Italie.
A la tête d'une société TREMA, il y construisait en 1993 à Grugliasco (banlieue populaire de Turin) « il più grande centro commerciale italiano ». Qualifiée de « shopville » par le journaliste de la Repubblica, la chose était la copropriété (avec TREMA) de l'Euromercato-Standa, société du groupe Fininvest, propriété à plus de 90 % de Silvio BERLUSCONI et de sa famille.

L'affaire de Grugliasco

Ce n'est pas la possible qualité du « concept » qui à l'époque a retenu l'attention de la justice et de la presse italienne, mais bien plutôt  « l'arrosage - tous azimuts - de la classe politique turinoise. Deux milliards de lires destinés à faciliter un très gros marché de centre commercial. Un scandale qui devait entraîner l'audition du "cavaliere", Silvio Berlusconi, le 19 avril 1994 » (source Bakchich.info/article1772.html). Bien entendu, pour les Italiens compromis dans cette affaire de corruption, c'étaient les Français les coupables (« ... due miliardi di tangenti che i franchesi stavano pagando a politici e amministratori locali », la Repubblica 27 avril 1994). On trouvera en annexe les liens permettant  d'accéder à 5 articles de la Repubblica traitant de cette affaire, datés de novembre 1993 à avril 1994. Cette histoire ne sera apparemment jamais tirée au clair. Personne n'ignore comment Berlusconi s'y est pris pour échapper aux multiples poursuites engagées contre lui...

Apsys bien ordonnée...

Tout cela est de l'histoire ancienne, et n'a bien entendu rien à voir avec la réalisation chez nous du Disneyland commercial d'Apsys (à la place des anciens centre de tri postal et poissonnerie). Profitez-en quand même pour aller voir sur internet ce qu'en disaient Philippe DURON et ses colistiers avant de décrocher le gros lot aux municipales. La campagne électorale passée (et ses promesses qui n'engagent que ceux qui veulent bien y croire), on est maintenant copains comme cochons. A l'occasion de la modification n° 3 du POS (points 2 et 8 modifiant in extremis les règles de constructibilité des secteurs UAd et UEb), l'adjoint Xavier LE COUTOUR a même eu l'extrême obligeance de consentir à Apsys et consorts un troisième bricolage de la règle du jeu (un possible « dépassement de 1,50m maximum pour permettre la réalisation de locaux techniques » inséré à l'article UA10 du règlement). Il est vrai que les hauteurs d'immeubles qu'Apsys et consorts étaient autorisés à construire n'étaient que de 26m en façade, 29m en zone centrale, et de 36m le long des voies SNCF). C'était encore « un peu juste », n'est-ce pas ?...

Trois commissaires-enquêteurs pour Apsys

J'en finis avec mes histoires d'enquêtes publiques, pour ceux qui comptent faire le déplacement (et dont je ne blâmerai pas le bel enthousiasme, ni peut-être le soupçon de naïveté qu'il traduit). Pour le projet d'APSYS, vous aurez droit à une Commission d'enquête composée de trois membres: M. Jean-Louis FAURE, Mme Aude BOUET-MANUELLE (pilier des enquêtes publiques en matière d'urbanisme à Caen de 1999 à nos jours), et M. Alain MANSILLON, trop modestement présenté comme un simple cadre bancaire à la retraite, alors qu'il a fort longtemps présidé aux destinées du groupe Caisse d'Epargne dans notre région.
Aurait-on donc prévu une forte affluence, beaucoup d'observations sur les registres, ou encore un rapport difficile à rédiger ?

 

 

 

Compléments d'info:

http://www.bakchich.info/article1772.html

 

La Repubblica:

http://ricerca.repubblica.it/repubblica/archivio/repubbli...

http://ricerca.repubblica.it/repubblica/archivio/repubbli...

http://ricerca.repubblica.it/repubblica/archivio/repubbli...

http://ricerca.repubblica.it/repubblica/archivio/repubbli...

http://ricerca.repubblica.it/repubblica/archivio/repubbli...

 

Ouest-France 6 février 2009

http://www.ouest-france.fr/2009/02/06/caen/Le-projet-Rive...

 

Magazine Municipal septembre - octobre 2006

http://www.ville-caen.fr/infos_mairie/info/CaenMag/Preced...

 

 

 

Institut Lemonnier, la cure d'amaigrissement continue...

Encore plus d'un hectare à vendre,
avec ce qu'il y a dessus ?

J'ai eu l'occasion ici même de vous raconter comment, l'Institut Lemonnier étant en « difficultés financières » sous le règne de son précédent directeur (M. Eric MOISSET), quelques bonnes fées s'étaient penchées sur le lit de douleurs où il gisait, et lui avaient évité le pire.
Un remède de cheval lui avait alors été préconisé, c'est à dire la vente des terrains dits horticoles autour du Carmel, naguère pourtant cédés par les soeurs à l'Institut à la condition expresse qu'ils resteraient inconstructibles (condition solennellement confirmée par un vote du conseil municipal, alors présidé par Me Jean-Marie GIRAULT). Mais les promesses et les engagements solennels sont faits pour être oubliés, n'est-ce pas ?
Encore fallait-il que, au regard des règles d'urbanisme, ces terrains fussent constructibles, le fussent suffisamment, et dans des conditions donnant entière satisfaction aux acquéreurs potentiels. Le plan d'occupation des sols du 11 décembre 2000 les avait en effet classés en zone UF (grands équipements d'intérêt général).
Pour vendre au meilleur prix aux promoteurs, il fallait en finir avec cette plaisanterie. Ce fut fait sous le règne de Brigitte LE BRETHON, à la faveur d'une « révision simplifiée » organisée tout exprès, et menée au triple galop sous la houlette de l'adjoint ad hoc Luc DUNCOMBE, vétérinaire de son état, et titulaire du Mérite Agricole. Le poireau n'était sans doute pas de trop dans cette opération portant sur quelques bons hectares de terre à navets.
Les gens du cru protestèrent bien un peu, mais sans grande conviction. On les amadoua en rognant (très modérément) sur les hauteurs constructibles. Les Carmélites protestèrent publiquement, chose inouïe; alors on fit donner l'évêque, Mgr PICAN, ancien directeur de l'Institut.
Le calme revint, ou plutôt la légendaire torpeur caennaise, si favorable aux affaires discrètement traitées. M. Fernando de ALMEIDA GOMES (oui, c'était bien lui) demanda deux bons gros permis de construire qu'on se fit une joie de lui accorder, et que, les délais de recours passés, il s'empressa de céder à son commanditaire NEXITY GEORGES V, du groupe Caisse d'Epargne.
Voilà pour les bonnes fées. Quant à la piétaille du conseil municipal, elle vota comme un seul homme ce qu'on lui demandait de voter. Il n'en va pas autrement aujourd'hui, d'ailleurs.
On me dira peut-être que le chantier des « Villas Mathilde » est à la traîne. Quelle importance, dès lors que l'Institut Lemonnier a touché le prix convenu pour les terrains...

11 783 m² à détacher...

Mais il semblerait pourtant que cela ne suffise pas à l'Institut. En effet, en consultant vendredi dernier le panneau d'affichage réservé aux autorisations d'urbanisme, à côté du portail d'entrée de la mairie (en face de la bibliothèque), j'ai trouvé trace d'une demande de DP (pour détachement parcelle ?) en date du 30 juillet dernier. La description de cette demande est on ne peut plus laconique: « détachement parcelle 11783 m² ».
On ne détache pas une parcelle sans bonnes raisons, sonnantes et trébuchantes en général. Il s'agit donc de vendre cette parcelle, ... et les constructions qui y sont édifiées.
Il semblerait que la parcelle en question soit dans l'alignement des terrains déjà vendus à NEXITY, le long de la rue du Clos Beaumois, pour la construction de sa résidence pour étudiants point trop désargentés (second permis GOMES, dont l'intérêt général est parfaitement sujet à caution, s'agissant de logements vendus à des particuliers... en zone restée UF !).
C'est donc de bien beaux immeubles dont on peut prévoir l'apparition prochaine, juste derrière l'école du Clos Herbert (il faudra bien amortir le coût du foncier, et de la démolition des locaux existants, même s'il devait s'agir d'un équipement réputé d'intérêt général). Et je ne suis pas bien sûr que, dans ces conditions, le terrain engazonné entre l'école et le mur de l'Institut Lemonnier reste longtemps encore en nature d'espace vert.
Quant au grand lycée privé, il rétrécit à vue d'œil ces derniers temps. Que restera-t-il encore à vendre, aux prochaines « difficultés » ?

Où l'on vérifie ce à quoi pouvait servir, entre autres, la modification n° 3 du plan d'occupation des sols de Caen...

L'indigne petit jardin sauvage
et leurs chers cabinets médicaux...

Dans deux notes consultables ici-même, des 8 mars et 10 mai derniers, j'examinais entre autres (pour le petit nombre de gens qu'intéresse un peu ce genre de questions) le point 4 de la modification n° 3 du plan d'occupation des sols de Caen. Selon nos élus, et leurs mentors du service municipal de l'urbanisme, il y avait apparemment urgence à supprimer une protection d'espace vert. Dans le cas de la parcelle 281, au 57 avenue du capitaine Georges Guynemer, il s'agissait en effet de lever la réserve existante (en supprimant la protection d'espace vert... on rend à nouveau le terrain constructible). C'était là chose tout à fait inhabituelle, et méritait évidemment que l'on cherche à réunir les informations que le dossier de l'enquête ne nous fournissait pas (et pour cause !)...

Le tour du propriétaire...

La première information utile, dans ces cas-là, est de savoir qui est le propriétaire du terrain. Un coup de fil aux voisins suffit. Le propriétaire est un assureur caennais au patrimoine tout à fait conséquent, descendant d'un maire de Caen. Quelqu'un qui, pour vivre, n'a donc pas un besoin impérieux de vendre ce bout de terrain. Quelqu'un aussi qui, s'il en était déjà propriétaire en décembre 2000, n'a peut-être pas trop récriminé au classement (ou au maintien du classement) en espace vert protégé de ce terrain (de ce fait inconstructible)... Wait and see. Le temps, c'est de l'argent, et on y gagne parfois à en perdre...
Mais d'autres voisins signalaient par contre l'intérêt, selon eux excessif, manifesté par la Clinique du Parc pour leurs propriétés (jusqu'à l'angle de l'avenue Albert 1er). Celle-ci venait en effet de construire, juste à côté du petit jardin, un grand immeuble. Les établissements privés de santé ont décidément le vent en poupe, par ces temps de grande misère de l'hôpital public (qui fait notamment construire par le secteur privé les locaux qu'il louera ensuite pendant des décennies !)...

Indiscipline végétale...

Pour supprimer la protection d'espace vert, les quelques lignes de justification que comportait le dossier expliquaient bien sûr que le boisement de cet espace ne présentait aucun intérêt, que cela avait d'ailleurs poussé tout seul, et qu'il y avait bien mieux à côté (le parc dit de l'Araignée, le long de la rue Guillaume Trébutien, derrière le bâtiment de commandement de l'ancienne caserne, toujours muré et à l'abandon quant à lui...). Si cela était vrai, si cet espace vert était vraiment inutile et indigne, que ne nous disait-on pas le nom de l'imbécile qui, dans ces conditions -inchangées-, avait décidé 8 ans plus tôt de ce classement, ou de son maintien?
Pour déplacer ensuite la réserve n° 17 (cheminement piétonnier en bordure de cet espace boisé), on disait ensuite qu'il valait mieux qu'elle soit à gauche du terrain plutôt qu'à droite (je vous laisse imaginer pourquoi)...

« Les terrains constructibles font défaut »...

Enfin, pour justifier le fait de rendre constructible ce qui ne l'était pas, on écrivait que « les terrains constructibles font défaut sur ce secteur alors qu'il existe des besoins importants de constructions nouvelles notamment en matière de logements et d'équipements médicaux ».
S'agissant des logements, on rappellera que c'est ici la Clinique du Parc qui en a détruit, en installant un laboratoire d'analyse et des locaux administratifs en dehors de la ZAC, de l'autre côté de l'avenue, là où il y avait naguère une très grosse maison... à côté du petit espace vert indigne. On rappellera aussi que c'est au profit de la seule Clinique du Parc, établissement ni public ni philanthropique (dépassements d'honoraires à prévoir), qu'ont eu lieu ces dernières années deux modifications successives du plan d'aménagement de la ZAC...

Vessies et lanternes...

Je concluais mon propos en demandant qu'on cesse de nous prendre pour des cons, qu'on nous dise simplement les choses, sans tourner autour du pot, et que le bidouillage de la réserve n° 17 et la suppression de l'espace vert, c'était pour faire plaisir aux confrères de la clinique... pas pour construire du logement social.
Ce n'était peut-être pas tout à fait exact. Les actionnaires de la Clinique pourraient, quant à eux, ne pas être directement intéressés dans cette affaire. D'autres le sont, et le résultat est le même.
Il suffit en effet, pour s'en convaincre, d'aller consulter le panneau d'affichage réservé aux autorisations d'urbanisme, entre le parking de la bibliothèque et le portail d'entrée de la mairie. Il faut bien sûr s'armer de patience, l'affichage y est depuis toujours pratiqué selon une logique et un ordre tout à fait particuliers, comme à dessein...

Cabinets médicaux...

Mais si l'on cherche, on trouve... J'y ai notamment trouvé trace, hier vendredi, de deux demandes de certificat d'urbanisme relatives au terrain du 57 avenue du capitaine Georges Guynemer. Elles étaient datées, pour la première du 21 juillet 2009, et pour la seconde du 6 août. Le pétitionnaire indiqué était dans les deux cas un certain Bertrand GUILLOU. La première avait pour objet la « possibilité de construction pour cabinets médicaux », quand l'autre en était déjà à envisager la réalisation d'une « opération déterminée ».

M. GUILLOU est sans doute un homme d'affaires avisé, et il aura saisi l'opportunité qui lui était offerte de valoriser son patrimoine, par une très opportune et très récente modification du plan d'occupation des sols (bâclée en moins d'un trimestre, et approuvée en conseil municipal le 18 mai dernier). On n'attendait pas de lui qu'il cède ce terrain à Caen Habitat pour l'euro symbolique, par pure philanthropie. Il savait comme nous, et comme nos élus à l'Abbaye aux Hommes, de quelle nature est la demande à cet endroit, et quel est le produit susceptible de la meilleure valorisation. Il faut savoir parfois mettre un peu d'argent à gauche.

La mort à petit feu d'une cité-jardin des années 30...

Haie Vigné, images d'une agonie...

J'avais encore quelques photos, j'en ai fait un autre album, consacré cette fois à la Haie-Vigné. A son agonie, dans une débauche de verdure. Et si vous avez quelques clichés du temps d'avant, des maisons déjà démolies, n'hésitez pas à me les communiquer, je leur ferai volontiers une petite place...

 

 

 

POS de Caen et Apsys - Rives de l'Orne : la société Europlaces autorisée à créer, sous l'enseigne Pathé, un cinéma de 10 salles et 2150 fauteuils...

Les bonnes nouvelles
des petites annonces

Au menu de la semaine, deux annonces parues dans Liberté de jeudi dernier 28 mai.
L'une signale l'approbation par le conseil municipal, le 18 mai, de la modification n° 3 du POS de Caen (autorisant notamment Apsys à construire 1,5 mètres plus haut ses « Rives de l'Orne »).
La seconde rend officielle la décision du 14 mai de la CDACC (Commission Départementale d'Aménagement Cinématographique), autorisant la société Europlaces à créer (dans les bâtiments que construira Apsys, et sous l'enseigne Pathé), un cinéma de 10 salles et 2150 fauteuils...
Suffira-t-il de rappeler aux Caennais qu'il y a deux endroits à Caen (et Hérouville) où il est vraiment question de cinéma, et depuis longtemps : le Lux et le Café des Images ?

(cliquer pour agrandir)

Le projet de modification n° 3 du POS soumis pour approbation au conseil municipal dès lundi prochain...

Au menu du Conseil d'Administration du 18 mai

A supposer que la question les intéresse, et qu'ils connaissent l'existence de ce document, les conseillères et conseillers municipaux de Caen, comme tous les Caennais en général, n'auront pas même disposé de 3 semaines pour prendre connaissance du rapport du commissaire enquêteur sur les 8 points du projet de modification n° 3 du POS...

Mais le projet sera adopté sans un froncement de sourcil, n'en doutons pas...

Le rapport de Mme BOUET-MANUELLE, consultable sur ce blog, mérite pourtant une lecture attentive, notamment en ce qui concerne le dernier bricolage consenti à Apsys pour son projet des Rives de l'Orne, le déclassement de l'espace vert protégé promis à la Polyclinique du Parc avenue Guynemer, et, last but not the least, la création de l'emplacement réservé n° 25, bel exemple de détournement de procédure...

La démocratie est en marche...

Reproduction ci-dessous de l'avis paru sur le site internet de la Ville (sur lequel on ne peut bien sûr consulter le rapport de Mme BOUET-MANUELLE... Les outils d'information datent sans doute chez nous du pléistocène)

Ville de Caen
Plan d'Occupation des Sols (P.O.S)

Projet de modification n°3

Réception du Rapport du Commissaire-Enquêteur

Suite à l'enquête publique relative au projet de modification n° 3 du POS, qui s'est tenue du 14 février au 16 mars 2009 inclus à la Mairie de Caen, le Commissaire-Enquêteur Madame Aude BOUET-MANUELLE a remis son rapport et ses conclusions le 22 avril 2009.

Le rapport et les conclusions du Commissaire-Enquêteur sont tenus à la disposition du public à la Mairie de Caen - Direction de l'Urbanisme aux jours et heures d'ouverture au public.

Le projet de modification sera soumis à l'approbation du Conseil Municipal lors de la séance du 18 mai prochain.

En attendant l'ouverture des débats, devant la statue de Philippe DURON...
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Avis et conclusions du commissaire enquêteur sur le projet de modification n° 3 du plan d'occupation des sols de Caen, soumis à enquête publique du 14 février au 16 mars.

Modification n° 3 du POS:

tout va très bien, Monsieur l'adjoint...

Madame Aude BOUET-MANUELLE, expert agricole et foncier, désignée en qualité de commissaire enquêteur par M. le Président du Tribunal Administratif, a rendu ses avis et conclusions sur le projet de modification n° 3 du plan d'occupation des sols. Daté du 17, ce document, scanné par nos soins et consultable ci-après, a été reçu à la mairie de Caen le 22 avril. Un premier document (consultable en mairie) relate le déroulement de l'enquête publique (du 14 février au 16 mars 2009), et recense les 13 observations portées sur le registre d'enquête.

Avis du Commissaire Enquêteur - Modif 3 du POS de Caen.doc

 

A Caen, les citoyens ne seraient-ils pas légion ?

Treize observations pour plus de 100.000 habitants, voilà qui ne manifeste pas un grand intérêt des Caennais pour l'évolution de leur cadre de vie. Sauf erreur de ma part, je n'y ai pas non plus trouvé le nom d'un seul de nos 55 conseillers municipaux et conseillères municipales, du présent comme du précédent mandat, et de la majorité comme de l'opposition, à l'exception de celui de Mme Josette BENARD, s'exprimant au nom de l'association « A Caen le développement durable ». Sans point d'interrogation. Moi, j'en mettrais un. Quant à nos élus, ils s'estiment sans doute suffisamment informés par leur présence à la grand messe mensuelle, dans la Salle des Gardes...

Fresnel, la charrue devant les boeufs...

Je ne vais pas reprendre point par point les avis, ô combien modérés, de Mme BOUET-MANUELLE, qui semble curieusement regretter que je n'aie pas autrement développé mon argumentation sur l'importante augmentation de la constructibilité du nouveau secteur UBh (zone d'activités Fresnel), me contentant de réclamer qu'on attende la finalisation du PLU (plan local d'urbanisme)...

Un PLU auquel les services municipaux compétents sont censés travailler depuis plus de 2 ans, et dont il est clair maintenant qu'on fait tout pour en retarder l'échéance au-delà de 2010. Y a-t-on jamais travaillé jusqu'à aujourd'hui ? Si c'est le cas, on devrait être en mesure de nous faire un rapport d'étape, par simple souci de transparence (qu'on affiche volontiers, sans nous en fournir fût-ce un échantillon). Il n'est pas (encore) interdit de rêver...

S'agissant du nouveau secteur UBh, je maintiens néanmoins que la critique la plus pertinente (à laquelle le commissaire enquêteur s'abstient de répondre) était celle de la prétendue urgence à modifier les règles. A quoi servira demain un PLU dont la seule utilité sera de valider des orientations déjà définies en toute opacité depuis 2001, bavures non réparables comprises ? L'exemple du secteur UBh montre à lui seul comment l'existence d'un simple projet, très partiel et circonscrit (et nullement exposé dans le dossier de l'enquête) suffit à nos élus pour leur faire modifier la règle, que ledit projet se réalise ou non, finalement... Officiellement, vous savez de quoi il s'agit ? Moi non plus...

Rives de l'Orne, Clinique du Parc et EHPAD J-F de St Jean

Sans faire une analyse en règle des écrits de Mme BOUET-MANUELLE, on me permettra pourtant de consacrer quelques lignes à son analyse de 3 des 8 questions soumises à enquête, à commencer par le point 2, le troisième bidouillage en 3-4 ans des règles de constructibilité des Rives de l'Orne (unique bénéficiaire le groupe APSYS et consorts).

Aménagement à la carte pour Apsys...

Le texte soumis à l'enquête évoquait benoîtement un problème de « plafonds de hauteur un peu justes au regard des locaux techniques qui doivent être réalisés en terrasse des immeubles »). En somme, au lieu de demander à l'architecte de rendre son projet conforme au cadre réglementaire, on nous proposait d'arranger ses affaires (et celles de ses clients) en modifiant encore une fois la règle... C'est un peu comme si on définissait plus précisément la règle du jeu après avoir distribué les cartes... au profit d'un des joueurs.

La motivation de cette modification était décidément un peu juste elle aussi. C'est sans doute pour cette raison que Mme BOUET-MANUELLE en rajoute de son propre chef, avec un souci tout personnel des « effets architecturaux de couronnement des bâtiments » (argument ne figurant pas au dossier). Voilà donc un commissaire-enquêteur qui complète d'elle-même le dossier qu'elle est chargée d'examiner, sans doute afin de le rendre un peu plus présentable...

En effet, si elle tient à souligner que « cette modification ne pose en elle-même aucun problème sérieux » (les affaires sont les affaires, et méritent bien un petit coup de pouce), elle n'en est pas moins consciente des aspects désagréables de cette affaire: passe-droits consentis à un puissant lobby immobilier et financier, et entorse sérieuse à tous les principes. Jugez-en par vous-mêmes: « il est cependant regrettable qu'une première rédaction correcte n'ait pas été proposée, cela donne une impression désagréable d'aménagement à la carte de la zone UA dont les projets d'aménagements ont déjà été largement débattus entre les élus et les habitants de Caen ».

Le plat du jour pour le vulgum pecus, la carte pour Apsys, diantre. On a dû trembler à la lecture de ces quelques lignes, à la mairie. Chez MM. Gilles GUERIN et Xavier LE COUTOUR. Mais qu'ils se rassurent, cette grosse colère est sans conséquence. Et l'avis rendu est favorable, évidemment...

Au delà des 26, 29 et 36 mètres précédemment consentis à APSYS à la faveur d'une modification du POS ultérieurement complétée par une révision simplifiée, l'article UA10 du règlement à nouveau modifié autorisera donc désormais un « dépassement de 1,50m maximum pour permettre la réalisation de locaux techniques ». Et aussi des « effets architecturaux de couronnement des bâtiments » ? Au pays des aveugles, Apsys est décidément le roi. Et le roi des cons sur son trône, j'parierais pas qu'il est caennais...

Un espace vert soi-disant indigne et inutile...

Le point 4 de l'enquête publique (suppression d'une protection d'espace vert, portant sur la parcelle 281, au 57 avenue Guynemer, propriétaire M. Bertrand GUILLOU) présentait lui aussi un intérêt certain. Pourquoi (pour qui ?) voulait-on lever la réserve existante, et rendre à nouveau le terrain constructible? C'est là chose tout à fait inhabituelle, en effet, et cela méritait évidemment que l'on cherche à réunir les informations que le dossier de l'enquête ne fournissait pas...

Pour supprimer la protection d'espace vert, les quelques lignes de justification que comportait le dossier expliquaient que le boisement de cet espace ne présentait aucun intérêt, que cela avait d'ailleurs poussé tout seul, et qu'il y avait bien mieux à côté (le parc de la ZAC Decaen, le long de la rue Guillaume Trébutien, derrière le bâtiment de commandement de l'ancienne caserne, toujours muré et à l'abandon quant à lui...). Mais si cet espace vert était vraiment inutile et indigne, que ne nous disait-on le nom de l'imbécile qui, dans des conditions inchangées, avait décidé 8 ans plus tôt de ce classement en espace vert protégé, ou de son maintien ?

Pour déplacer ensuite la réserve n° 17 (cheminement piétonnier en bordure de cet espace boisé), on nous affirmait ensuite qu'il valait mieux qu'elle soit à gauche du terrain plutôt qu'à droite (ce sera tout de même plus pratique pour la Clinique du Parc, si elle devient propriétaire de ce terrain, de ne pas avoir un passage piétonnier public au beau milieu de sa propriété).

Enfin, pour justifier le fait de rendre constructible ce qui ne l'était pas, on écrivait que « les terrains constructibles font défaut sur ce secteur alors qu'il existe des besoins importants de constructions nouvelles notamment en matière de logements et d'équipements médicaux».

L'insolente santé financière d'une clinique

et ses effets collatéraux sur le quartier...

La curiosité n'est pas le défaut majeur de Mme BOUET-MANUELLE, qui n'est d'ailleurs pas une des lectrices de ce blog, sans doute, et en tout cas n'en dit mot. Sans aller voir ailleurs, elle s'est donc contentée de répondre aux 7 observations portant sur cette modification (sur 13 pour l'ensemble des 8 points soulevés par l'enquête). Si les Caennais en général ne s'intéressent pas à leur environnement, ces habitants de la Rive Droite montrent, quant à eux, que c'est un sujet qui ne les laisse pas indifférents. Et ils ont à cela quelques raisons, même s'ils ne sont pas experts, et peuvent confondre espace vert protégé et réserve foncière...

Ce que disent ces gens, au nombre desquels M. GASSON, président de l'Association des Habitants du Quartier des Fleurs, c'est que l'expansionnisme de la Clinique du Parc constitue maintenant une nuisance pour leur quartier. Qu'après l'achat par celle-ci de diverses propriétés hors du territoire qui lui était réservé sur la ZAC, la démolition des maisons et autres locaux acquis par elle, et la construction d'un premier immeuble sur l'avenue Guynemer, il craignent que la suppression de l'espace vert en question n'ait d'autre but qu'une nouvelle extension de la clinique, bien entendu non annoncée dans le dossier de l'enquête...

Mme BOUET-MANUELLE ne l'ignore pas quand elle résume ainsi leur propos: « Plusieurs personnes ont développé un argumentaire très intéressant visant à rechercher un juste équilibre entre habitat, espace public et entreprises privées. Ils ont souhaité que cet espace soit destiné à l'extension du COSEC. Ils ont tous mis en avant l'extension tentaculaire des services externalisés de la Polyclinique du Parc qui rachète des bâtiments précédemment destinés à l'habitat pour en faire des bureaux de consultations externes gros consommateurs de places de parkings (...), leur plus grosse inquiétude étant de voir cet espace de nouveau utilisé par la Polyclinique. En effet, aucune règle de la zone UBb n'interdit à la Polyclinique de s'implanter à cet endroit (...) Une réflexion plus globale sur le sujet s'impose (...) ».

L'indispensable réflexion globale

et l'épiphénomène du stationnement...

Mais, prudemment, Mme BOUET-MANUELLE entend pour le moment réduire cette réflexion globale à l'épiphénomène du stationnement, susceptible pour elle d'être réglé par de généreuses distributions de PV et une amélioration de la signalétique, sans création de parkings...

Pour être « absolument nécessaire », « une réflexion à l'échelle du quartier élargi pour préserver le juste équilibre entre habitat, espace public et entreprises privées » peut bien attendre les calendes grecques, ou l'approbation d'un PLU de constatation des dégâts causés par une gestion des problèmes à la petite semaine. Mme le commissaire-enquêteur est donc "favorable à la levée de la mesure de protection de cet espace vert qui n'en est pas vraiment un".

 

Appeler un chat un chat,

et ne tuer son chien que s'il a la rage...

Un soupçon de curiosité aurait peut-être pu conduire Mme BOUET-MANUELLE à constater que la Clinique du Parc vient de construire un grand immeuble (laboratoire d'analyse et  locaux administratifs), juste à côté du petit jardin (qui n'en est pas vraiment un). Que le bar-tabac situé à l'angle de l'avenue Albert 1er (de l'autre côté du vilain petit jardin) fait partie des proies convoitées par cette clinique, comme me l'ont indiqué les précédents exploitants. Que si les terrains font paraît-il défaut dans ce quartier pour construire des logements, c'est que la Clinique du Parc les monopolise, et détruit les logements existants. Comment Mme BOUET-MANUELLE pourrait-elle enfin ignorer que c'est au profit de la seule Clinique du Parc, établissement ni public ni philanthropique, qu'ont eu lieu ces dernières années deux modifications successives du plan d'aménagement de la ZAC Decaen ?

Bref, Mme BOUET-MANUELLE, comme tout le monde, sait pertinemment que cette modification n'est qu'un service rendu à un lobby puissant de praticiens associés pour un exercice lucratif de la médecine (leur pratique courante des dépassements d'honoraires en témoigne).

Voilà pourquoi cette modification (suppression d'une protection d'espace vert) était foncièrement malhonnête dans sa présentation comme dans sa conception, en ce moment et dans ces conditions. Faire semblant de l'ignorer n'est guère plus honorable.

Le bavard et la réserve n° 25...

Le dernier passage vraiment intéressant des conclusions de Mme BOUET-MANUELLE est celui qu'elle consacre au point 7 du projet de modification, la création d'une réserve n° 25 pour l'extension de l'EHPAD Jean-Ferdinand de Saint Jean.

On se souvient (voir sur ce blog ma Troisième leçon sur la modification n° 3) qu'il s'agissait de grever une propriété privée, sise à l'angle de la rue Gaillarde et de l'avenue de Courseulles, d'une servitude très contraignante, obligeant les détenteurs de ce bien à ne le céder qu'à leur voisine, la maison de retraite... avec laquelle ils étaient déjà en négociation dans ce but ! C'est du moins ce que nous apprend Mme BOUET-MANUELLE, qui poursuit en évoquant « deux estimations réalisées par les Domaines à un an d'intervalle faisant apparaître une diminution  de 28 % entre janvier 2008 et janvier 2009 », ainsi que des propos tenus par Gilles DETERVILLE, adjoint aux affaires sociales, à l'hebdomadaire Liberté (du 5 mars 2009), selon lesquels la création de cette réserve n° 25 serait  le moyen de « faciliter les négociations sur le prix du terrain pour l'acquéreur ».

 

Comme disait Coluche, « Le plus dur pour les hommes politiques, c'est d'avoir la mémoire qu'il faut pour se souvenir de ce qu'il ne faut pas dire »...

Manoeuvre dolosive...

Mme BOUET-MANUELLE ne nie pas la « difficulté » que présente la question ainsi résumée, mais se hâte de dire qu'il « n'appartient pas ici au commissaire enquêteur de prendre position sur les évaluations proposées ». Sans doute a-t-elle pourtant un avis sur la question, en sa qualité d'expert foncier. Mais, de toute façon, la question qui se pose n'est pas celle du juste prix du bien estimé (le prix fort ou le prix minoré), c'est celle de l'existence de ces deux estimations très différentes à un an d'intervalle, la seconde à la veille de l'ouverture de l'enquête publique et à l'insu du propriétaire, mais pas à l'insu de la municipalité au sein de laquelle la question a manifestement été débattue pour définir la tactique mise en oeuvre (dont Gilles DETERVILLE s'est imprudemment fait l'écho).

Quand par ailleurs Mme BOUET-MANUELLE, citant l'article L.142-5 du Code de l'urbanisme, affirme que « le classement en emplacement réservé ne doit avoir aucune influence sur le prix », elle sait bien que c'est une farce, puisqu'elle poursuit ainsi: « à partir du moment où la réserve existe, il est fort probable qu'aucun autre éventuel acquéreur ne se présente ». Il n'est pas seulement fort probable, il est sûr qu'aucun autre acquéreur ne se présentera. Qui voudrait perdre son temps à se porter acquéreur d'un bien qu'il ne peut acheter ? Exit le prix du marché, librement négocié entre vendeur et acquéreur, qu'on notifie par DIA (déclaration d'intention d'aliéner) au titulaire du droit de préemption urbain (la commune). D'où l'intérêt aussi d'une seconde évaluation, en forte baisse, par le service des Domaines...

DPU, plus gros est le mensonge...

Mme BOUET-MANUELLE ajoute que « La ville de Caen dit qu'elle a besoin de cette réserve pour fonder son droit de préemption urbain ». Mme le commissaire enquêteur ne connaîtrait-elle que de façon très imparfaite le plan d'occupation des sols de notre ville, dont elle a pourtant suivi depuis longtemps les nombreux bricolages ? On lui signalera donc l'existence du plan 3.17 (Périmètre des droits de préemption). Les seuls périmètres non soumis à un droit de préemption (DPU) y figurent revêtus d'une trame à petits points. il s'agit des territoires à lapins en bordure du périphérique nord, et du cimetière Nord-Est (Clémenceau). Il n'est que très raisonnable de laisser les morts reposer en paix... Il existe par ailleurs un DPU renforcé sur certaines zones (secteurs Presqu'île portuaire, Gardin, Mont Coco...), et une zone de préemption du département s'agissant des espaces naturels sensibles (Prairie). Tout le reste est en DPU simple, dont on nous précise qu'il a été institué par une délibération du 25 mai 1987. L'avenue de Courseulles et la rue Gaillarde ne font pas exception à la règle...

Les services municipaux ont donc encore raconté des âneries au commissaire enquêteur, pour tenter de justifier l'évident détournement de procédure dont est entachée cette réserve n° 25. Qu'est-ce qu'un détournement de procédure me direz-vous, et est-ce grave ? On n'en meurt pas, certes, mais on se déshonore à en user (et à en abuser). Et cela constitue un motif d'annulation très valable d'une décision administrative, en cas de recours en excès de pouvoir. Cela consiste tout simplement à utiliser une procédure dans un autre but que celui pour lequel elle est conçue. Comme à instituer un emplacement réservé quand ce n'est pas utile et justifié, dans le seul but de faire artificiellement baisser le prix d'un bien...

Un avis favorable incohérent

assorti de timides recommandations

La question de l'emplacement réservé n° 25 est, de façon symptomatique, la seule pour laquelle le commissaire enquêteur n'émet pas d'avis au moment de son examen. Il faut donc aller chercher cet avis dans ses conclusions générales aux  pages 9 et 10.

C'est un avis parfaitement incohérent, puisque favorable à la création de l'emplacement réservé n° 25 (extension de l'EHPAD correspondant à un réel besoin, ce que personne ne nie), tout en « considérant en revanche que la procédure de création d'un emplacement réservé, étant donné la façon dont cette dernière arrive en fin de parcours amiable, est inopportune »

Mme BOUET-MANUELLE a décidément du mal à appeler un chat un chat. L'usage de cette procédure n'est pas seulement déplacé, incorrect (inopportun). Il est purement et simplement illégal, pour les raisons développées plus haut. Je ne sais si Me AUGER, avocat des propriétaires de la maison concernée, l'a bien montré dans le mémoire qu'il a annexé au registre d'enquête en parlant de « manoeuvre dolosive ». Mais au cas où le conseil municipal approuverait la modification n° 3 sans y rien changer, il trouverait là matière à obtenir du Tribunal Administratif l'annulation de cette délibération...

Mme BOUET-MANUELLE formule donc finalement un avis favorable sur les 8 points soumis à l'enquête. Un avis sans réserves (il y avait pourtant matière), et seulement assorti de deux recommandations anodines: la Ville devra réfléchir « à la façon la plus appropriée de fonder son droit de préemption urbain sur la parcelle que souhaite acquérir l'EHPAD » et étudier « correctement la problématique de la circulation et du stationnement autour de la Polyclinique du Parc... ».

Un coup de règle sur les doigts et 100 lignes à ces irréfléchis, ces têtes-en-l'air incapables d'étudier correctement. Leur faudra-t-il en outre faire signer la punition par leurs parents ?

 

 

 

 

27 avril 2009: 5 révisions simplifiées et une ZAC...

Le petit commerce de bricolage

du Professeur X. LE COUTOUR

Voilà deux ans que le service de l'urbanisme de la mairie est censé travailler sur le projet de PLU (plan local d'urbanisme) devant remplacer le POS (plan d'occupation des sols). Dont un an sous la direction de l'adjoint au maire Xavier LE COUTOUR, professeur de médecine. Voilà au moins 4 ou 5 ans pourtant que ce dernier (et quelques uns des autres conseillers municipaux d'opposition de l'époque), réclame à cor et à cri la mise en chantier de ce PLU...

L'enchanteur Leroy-Merlin

Un PLU, c'est quelque chose de sérieux. La première étape en est un PADD (plan d'aménagement  et de développement durable). Durable, le mot est à la mode. Il s'agit d'établir un diagnostic complet, et sur cette base un projet à long terme pour l'aménagement de la ville, qui réponde aux défis de notre époque (éviter la péri-urbanisation consommatrice de temps, et d'énergie fossile, casser les processus de ségrégation spatiale, etc.).

Mais ce qu'il a de plus durable, pour le moment, ce PADD, c'est le temps de sa gestation. Et pour la réflexion globale, on repassera. On bricole au coup par coup, petit bout par petit bout, à la mode de Caen (derniers lauréats de la Tripière d'Or, catégorie charcutiers, tous UMP: Jean-Jacques SALMON, Thierry MARC, Daniel DETEY). Même tambouille pour Xavier LE COUTOUR. Cataplasmes sur jambe de bois et poudre de perlinpinpin. Ne doutons pas que, dans quelques mois, à défaut d'aménagement durable, l'illusionniste nous sortira un lapin de son chapeau. Ce ne serait pas le premier lapin qu'il poserait...

Mais revenons à nos moutons, et demandons nous où peut bien s'être enlisé notre projet de PLU, et pourquoi...

Bricoler, c'est pas travailler...

C'est vrai qu'il n'est pas facile de travailler sérieusement, de faire du solide, quand on passe son temps à de savantes opérations de replâtrage tous azimuts. Après l'enquête publique consacrée au projet de modification n° 3 du POS, qui s'est déroulée du 14 février au 16 mars 2009, l'encre du rapport de Mme BOUET-MANUELLE (Commissaire-Enquêteur) n'est apparemment pas encore sèche qu'on nous promet 5 « révisions simplifiées » et la création d'une ZAC... pour le conseil municipal de demain lundi (55 questions bleues, blanches et rouges, avant le Super Banco des questions orales). Je veux en être. J'espère que le candidat LE COUTOUR sera à la hauteur, et le public chaleureux...

Cinq « révisions simplifiées » et la création d'une ZAC...

Une de plus et notre homme pouvait faire sienne la devise du petit tailleur: « Sept d'un coup ». Joli coup de tapette à mouches. Avec un côté puzzle qui n'échappera à personne. Les zones concernées vont en effet de la Guérinière (ancien collège Guillaume de Normandie face à la tour Darty) à l'avenue Georges Clémenceau (maisons HLM du Clos Joli, après l'hôpital et en face du cimetière), de la rue de la Masse (près du canal) au cours Montalivet (rive droite de l'Orne en face de la Presqu'île, où l'on envisage une ZAC), en passant  bien sûr par la partie aval des Rives de l'Orne (ce qui veut sans doute dire entre le projet Apsys et la future ZAC Montalivet) et par « l'implantation d'équipements sur la pointe de la Presqu'île ».

Apsys bien ordonnée...

On aura compris que le projet de ZAC Montalivet, et deux  des révisions simplifiées (partie aval des Rives de l'Orne et pointe de la Presqu'île) sont en étroite relation avec la réalisation promise du Disneyland commercial d'Apsys (à la place des anciens centre de tri postal et poissonnerie). Profitez-en pour aller voir sur internet ce qu'en disaient les colistiers de Philippe DURON avant de décrocher le gros lot. La campagne électorale passée (et ses promesses qui n'engagent que ceux qui veulent bien y croire), on est maintenant copains comme cochons. A l'occasion de la modification n° 3 du POS (points 2 et 8 modifiant in extremis les règles de constructibilité des secteurs Uad et UEb), l'adjoint Xavier LE COUTOUR a même eu l'extrême obligeance de consentir à Apsys et consorts un troisième bricolage de la règle du jeu (un possible « dépassement de 1,50m maximum pour permettre la réalisation de locaux techniques » inséré à l'article UA10 du règlement). Il est vrai que les hauteurs d'immeubles qu'Apsys et consorts étaient autorisés à construire n'étaient que de 26m en façade, 29m en zone centrale, et de 36m le long des voies SNCF). C'était encore « un peu juste », n'est-ce pas ?... L'enquête publique relative aux 8 points de la modification n° 3 du POS s'est déroulée de la mi-février à la mi-mars. Le commissaire enquêteur n'avait, ces derniers jours, pas encore rendu ses conclusions. Et on s'embarque sans attendre dans d'autres projets... sur le papier.

Car sérieusement, tout ça, ce n'est pas pour demain. On ne pouvait pas attendre le PLU ? Ou 2011, au plus tôt ? Mais pourquoi donc ? Je vous l'expliquerai peut-être un de ces jours...

Et en ce qui concerne la ZAC Montalivet, dont la Ville sera sans nul doute l'aménageur (c'est le contribuable qui paye les frais), je proposerais que (le moment venu) on fixe cette fois le prix de cession des terrains aux promoteurs de manière intangible, et indépendante de la cote d'amour de l'un ou de l'autre. Cela évitera les laborieuses explications, à propos des terrains situés le long des voies de circulation, et des nuisances sonores qui justifieraient une sérieuse baisse de prix (exemple pris ZAC des Pépinières - Beaulieu, tout le long du boulevard Pompidou). Ou le demi-tarif accordé à cet autre, ZAC Gardin, parce que son parking souterrain coûtait cher...

Car, au point où on en est, je ne vois pas pourquoi l'équipe Duron ne renouvellerait pas, à la virgule près, tous les exploits de ses prédécesseurs des équipes LE BRETHON et GIRAULT. Pour le tripatouillage des documents d'urbanisme, c'est bien parti en tout cas...

Quatrième et dernière leçon sur la modification n° 3 du plan d’occupation des sols: zone d’activité Fresnel et grandes parcelles en zones pavillonnaires UC.

 

Le mitage des coeurs d’îlots

des zones pavillonnaires...

 

C’est bientôt la fin du pensum, car nous en sommes cette fois à la quatrième et dernière leçon, c’est à dire à l’examen des points 1 et 3 de la modification n° 3 du plan d’occupation des sols de Caen. Il s’agit ici de modifier les règles régissant la constructibilité en zone UB, par la création d'un secteur de réglementation spécifique UBh, sur une portion du territoire communal correspondant aux terrains abandonnés par le Lycée Fresnel, et de rendre constructibles en Zone UC les cœurs d'îlots des grandes parcelles pour permettre la réalisation d'opérations de lotissement ou de groupes d'habitation.

 

Cœurs d'îlots et espaces verts...

Mais d’abord qu’est-ce qu’un « coeur d’îlot », demanderez-vous avec raison. Voilà la définition qu’en donne le Règlement du POS de Caen, à l’article 6 des Dispositions générales: « Dans certaines zones, une bande de constructibilité parallèle à l’alignement est définie: la notion de coeur d’îlot désigne la partie d’un îlot située en dehors de cette bande ».

Supposons donc 4 rues délimitant un îlot construit selon les règles du POS du 11 décembre 2000. Les constructions sont édifiées en bordure de rue (à l’alignement des voies) sur la fameuse bande de constructibilité. Derrière se trouve généralement une deuxième bande, de constructibilité moindre, puis une troisième, inconstructible, réservée aux espaces verts. Le coeur d’îlot est cet espace libre (et vert) entre les constructions de l’îlot. Cette non-constructibilité des coeurs d’îlots était un des principes fondamentaux du POS.

Changement de doctrine à la sauvette...

Pour tout « rapport de présentation » de la seconde des mesures examinées (la possible constructibilité de certains coeurs d’îlots), on a droit à un bref laïus, ne donnant aucune indication sur son impact, alors qu’on sait que la Zone UC (d’habitat pour l’essentiel individuel), c’est 380 hectares environ -contre 290 à la Zone UA de centre ville, 460 à la Zone UB intermédiaire, et 660 aux zones UD, UE et UF confondues (d’habitat collectif, d’activités et de grands équipements)...

Voilà dans quelles conditions on nous propose de bricoler les articles UC10 (hauteurs) et UC9.2 pour y faire notamment passer le coefficient d’emprise au sol (CES, ou surface constructible au sol) de 20 % à 30 %, etc., au mépris d’un des grands principes du POS de 2000 qui se voulait protecteur des coeurs d’îlots, et posait pour cela comme principe la construction à l’alignement des voies...

Un tel changement de doctrine rendait évidemment nécessaire une réflexion approfondie, appuyée sur des exemples concrets, et menée dans le cadre d’un PADD (plan d’aménagement durable), prélude au PLU en souffrance... Des modifications de cette importance ne sont à l’évidence pas de celles qu’on fait pas passer à la sauvette, à l’occasion d’une simple modification, et sur la base d’une motivation très insuffisante.

Dégâts importants à prévoir,

sans avantage tangible

pour la collectivité...

A défaut d’une étude sérieuse, on aurait au moins souhaité un exemple. Mais aucun exemple concret n’est ici proposé aux Caennais soucieux de participer à l’enquête. Car si on nous propose cette modification des règles, c’est qu’il existe évidemment des cas où elle trouverait à s’appliquer. Peut être pas suffisamment pour en justifier l’adoption, mais sans doute assez pour satisfaire quelqu’un, ou quelques uns... propriétaires ou candidats à l’acquisition de coeurs d’îlots. En la matière la précipitation ne peut que nourrir le soupçon...

Et n’allez pas vous laisser berner par ceux qui prétendront poursuivre ainsi de louables objectifs, comme la construction à Caen des logements qui manquent, ou la lutte contre le dépeuplement du territoire communal (cette ânerie dont beaucoup de nos élus font tant de cas, alors même que la notion de territoire communal n’a plus guère de sens, si ce n’est sur le plan administratif).

Cette mesure n’aura évidemment pas d’effets notables, en ce qui concerne le nombre de logements dont elle permettrait la construction. Mais elle pourrait par contre avoir des effets détestables, en matière de qualité du cadre de vie...

Suffirait-il à nos élus qu’elle permette de satisfaire quelques intérêts particuliers ?

En conclusion

Je crois avoir assez clairement laissé entendre, par ces quatre notes (bien imparfaites) consacrées à cette modification n° 3, tout le mal que je pense de l’essentiel des dispositions dont elle propose la mise en oeuvre. J’ajouterai encore que je la trouve aussi trompeuse, et pour tout dire malhonnête. Et s’il se trouve que mes arguments ont pu intéresser et (pourquoi pas ?) convaincre, je rappellerai seulement qu’un registre est à votre disposition à la mairie (jusqu’au lundi 16 mars 17 heures) pour y noter vos observations...

 

 

Consultation du dossier : Le dossier d'enquête peut être consulté du samedi 14 février au lundi 16 mars 2009 à l'Hôtel de Ville au Service de l'Etat Civil, du lundi au jeudi de 8h à 17h, le vendredi de 8h à 16h et le samedi de 9 à 11h45.

Dernière permanence du commissaire-enquêteur (à la Mairie – Service Etat Civil) le lundi 16 mars 2009 de 14h à 17h.

 

Dans le délai maximum d'un mois à compter de la fin de l'enquête, le rapport et les conclusions du Commissaire enquêteur seront tenus à la disposition du public à la Mairie de Caen (Direction de l'Urbanisme).