Troisième leçon. Modification n° 3 du plan d’occupation des sols: Rives de l’Orne, les désirs d’Apsys sont des ordres.

 

 

Rives de l’Orne et parcotrain

dernières retouches aux règles du jeu

 

Après une première note consacrée à la prétendue urgence qu’il y aurait à modifier le plan d’occupation des sols (quand un plan local d’urbanisme ou PLU est soi-disant en chantier depuis 2 ans déjà !), puis une seconde note qui nous a fait survoler la question des emplacements réservés (qui peuvent aussi réserver des surprises), nous voilà maintenant arrivés à la troisième leçon, et à l’examen des points 2 et 8 de la modification n° 3 du plan d’occupation des sols de Caen. Il s’agit ici de modifier in extremis les règles régissant la constructibilité dans le secteur des Rives de l’Orne (secteur Uad) et du parcotrain (secteur UEb).

In extremis en effet, car il est évident que le permis de construire de l’aménageur-promoteur Apsys, dont on nous annonce le dépôt officiel pour avril, est en fait à l’étude, depuis de longs mois déjà, dans les bureaux du service de l’urbanisme (voir Ouest-France, édition du 19 janvier 2009, en cliquant sur le lien ci-après).

http://www.caen.maville.com/actu/actudet_-Rives-de-l-Orne...

 

Fausse donne et cartes biseautées...

Manifestement le projet à l’instruction dépasse les hauteurs permises (le texte soumis à l’enquête parle benoîtement de « plafonds de hauteur un peu justes au regard des locaux techniques qui doivent être réalisés en terrasse des immeubles »).

La modification consiste donc à modifier l’article UA10 de façon à autoriser un « dépassement de 1,50m maximum pour permettre la réalisation de locaux techniques ».

En somme, au lieu de demander à l’architecte de rendre son projet conforme au cadre réglementaire, on change la règle... C’est un peu comme si on définissait plus précisément la règle du jeu après avoir distribué les cartes...

Modification n° 1 + révision simplifiée + Modification n° 3...

Et ce n’est pas la première fois, c’est même la troisième.

Ce secteur de l’ancien centre de tri postal - poissonnerie avait été classé en secteur UAc par le POS révisé du 11 décembre 2000. C’était là un secteur où il convenait de « maintenir les caractéristiques urbaines et architecturales... des îlots de la reconstruction », c’est à dire construction en ordre continu, hauteur limitée à celle des immeubles voisins, ouvrages de superstructure devant s’inscrire dans le volume du comble (les fameux « locaux techniques » pour lesquels on permettrait maintenant un « dépassement de 1,50m maximum ») etc.

Une première modification du POS approuvée par le conseil municipal le 17 janvier 2005, puis une révision simplifiée menée à la hussarde quelques mois plus tard ont considérablement fait évoluer les règles d’urbanisme pour leur permettre de coïncider avec les projets des aménageurs-promoteurs (le maximum de mètres carrés commercialisables, et donc des hauteurs d’immeubles allant de 26m en façade à 29m en zone centrale, et jusqu’à 36m le long des voies SNCF). Et bien c’est encore « un peu juste »...

De qui se moque-t-on ?

Qui dit Rives de l’Orne dit aussi parcotrain, situé juste derrière en secteur UEb (activité ferroviaire). On se rend alors compte à la Mairie que la règle prévue dans ce secteur (construction en recul de 10 m par rapport à l’alignement des voies) ne permet pas la réalisation du nombre de places souhaitée.

Qu’à cela ne tienne, on change la règle encore une fois. Plus de recul... pour tout ce secteur, qui s’étend pourtant très loin le long du Cours Montalivet, en direction de Mondeville. Tout cela pour régler un point particulier (sur une surface très limitée)... Sans se soucier des effets que cela pourrait avoir ailleurs (le long de l’Orne), ni se demander pourquoi la règle qu’on entend modifier était ainsi conçue ?

Il est vrai qu’à Caen c’est l’aménageur-promoteur qui dicte sa loi, et la règle qu’on modifie pour se conformer à ses projets...

Quant aux critiques des candidats à la mairie de Caen (il y a moins d’un an), ce n’étaient que propos de campagne électorale. Apsys a maintenant de nouveaux amis...

 

 

ENQUETE OUVERTE JUSQU’AU 16 MARS

Consultation du dossier : Le dossier d'enquête peut être consulté du samedi 14 février au lundi 16 mars 2009 à l'Hôtel de Ville au Service de l'Etat Civil, du lundi au jeudi de 8h à 17h, le vendredi de 8h à 16h et le samedi de 9 à 11h45.

Dernière permanence du commissaire-enquêteur (à la Mairie – Service Etat Civil) le lundi 16 mars 2009 de 14h à 17h.

 

Dans le délai maximum d'un mois à compter de la fin de l'enquête, le rapport et les conclusions du Commissaire enquêteur seront tenus à la disposition du public à la Mairie de Caen (Direction de l'Urbanisme).

 

 

Modification n° 3 du plan d’occupation des sols de Caen. Seconde leçon: Emplacements réservés, à quoi ça sert, et à quoi cela peut vraiment servir...

 

 

 

La maison de retraite bien sage

et le petit jardin sauvage

 

Nous examinerons aujourd’hui les points 4 et 7 de la modification n° 3 du plan d’occupation des sols de Caen. Selon nos élus, et leurs mentors du service municipal de l’urbanisme, il y a donc urgence à supprimer avenue Guynemer une protection d’espace vert, comme à créer une réserve pour équipement sur le 16 avenue de Courseulles (et 1-3 rue Gaillarde). On a dit dans la leçon n° 1 que l’urgence n’était sûrement pas, en matière d’urbanisme, une procédure appropriée (on a paraît-il un plan local d’urbanisme sur le métier... depuis 2 ans !), qu’elle pouvait être mauvaise conseillère, et avoir des conséquences qu’on n’aurait (peut-être) pas prévu, ou voulu. Mais allez savoir...

Il est donc surtout urgent, dans ce cas de figure, de s’informer. Pour savoir ce qu’on ne nous dit pas, puisqu’on nous demande notre avis. C’est bien là l’objet d’une enquête publique, n’est-ce pas ?

 

En quelques lignes, ce que sont et à quoi servent  les « emplacements réservés »...

Mais d’abord, qu’est-ce qu’un emplacement réservé, à quoi ça sert, comment on l’institue, quelles sont les contraintes que cela impose, etc. ? On ne répondra pas ici à toutes ces questions, rassurez-vous. On se contentera d’emprunter les quelques lignes qui suivent à l’exposé de M. Seydou Traore, sur un  site ministériel (on n’est jamais trop prudent). Les curieux pourront s’y reporter:  http://www.outils2amenagement.certu.fr/pubOAT/html/contrib_1702.html

« Réservés aux voies et ouvrages publics, aux installations d'intérêt général, aux espaces verts ou aux programmes de logement social (L. 123-2 b), ces emplacements traduisent un engagement des collectivités publiques relatif aux équipements publics projetés sur leur territoire. La technique des emplacements réservés apparaît clairement comme une option sur des terrains que la collectivité publique bénéficiaire envisage d'acquérir pour un usage d'intérêt général futur (...) La notion d'emplacements réservés au sens du Code de l'urbanisme est circonscrite par la destination, légalement prédéterminée, à donner aux biens visés (...) Le bénéficiaire de l'emplacement réservé, une fois acquises les propriétés immobilières concernées, pourra réaliser le projet qui avait justifié le classement, conformément aux prescriptions et règles définies par le PLU pour la zone.» 

 

Vous l’aurez noté, on ne pourra réaliser que « le projet qui avait justifié le classement », c’est à dire l’extension de la maison de retraite Jean-Ferdinand de Saint-Jean en ce qui concerne le point 7. Mais le cas de la parcelle 281, au 57 avenue Guynemer (point 4), est différent puisqu’on y lève la réserve existante (on supprime la protection d’espace vert... et on rend à nouveau le terrain constructible). C’est là chose tout à fait inhabituelle, et cela mérite évidemment que l’on cherche à réunir les informations que le dossier de l’enquête ne nous fournit pas...  

 

Le tour du propriétaire...

La première information utile, dans ces cas-là, est de savoir qui est le propriétaire du terrain. Un coup de fil aux voisins suffit. Le propriétaire est un assureur caennais au patrimoine tout à fait conséquent, descendant d’un maire de Caen. Quelqu’un qui, pour vivre, n’a donc pas un besoin impérieux de vendre ce bout de terrain. Quelqu’un aussi qui, s’il en était déjà propriétaire en décembre 2000, n’a peut-être pas trop récriminé au classement (ou au maintien du classement) en espace vert protégé de ce terrain (de ce fait inconstructible)...

Mais d’autres voisins signalent par contre l’intérêt manifesté par la Clinique du Parc pour leurs propriétés (jusqu’à l’angle de l’avenue Albert 1er). Celle-ci vient en effet de construire, juste à côté du petit jardin, un grand immeuble. Les établissements privés de santé ont décidément le vent en poupe, par ces temps de grande misère de l’hôpital public...

 

Indiscipline végétale...

Pour supprimer la protection d’espace vert, les quelques lignes de justification que comporte le dossier expliquent bien sûr que le boisement de cet espace ne présente aucun intérêt, que cela a d’ailleurs poussé tout seul, et qu’il y a bien mieux à côté (le parc dit de l’Araignée, le long de la rue Guillaume Trébutien, derrière le bâtiment de commandement de l’ancienne caserne, toujours muré et à l’abandon quant à lui...). Si cela est vrai, si cet espace vert est vraiment inutile et indigne, que ne nous dit-on pas le nom de l’imbécile qui, dans ces conditions -inchangées-, a décidé 8 ans plus tôt de ce classement, ou de son maintien ?

Pour déplacer ensuite la réserve n° 17 (cheminement piétonnier en bordure de cet espace boisé), on dira ensuite qu’il vaut mieux qu’elle soit à gauche du terrain plutôt qu’à droite. Ce sera tout de même plus pratique pour la Clinique du Parc de ne pas avoir un passage piétonnier public au beau milieu de sa propriété...

Enfin, pour justifier le fait de rendre constructible ce qui ne l’était pas, on écrira que « les terrains constructibles font défaut sur ce secteur alors qu’il existe des besoins importants de constructions nouvelles notamment en matière de logements et d’équipements médicaux ».

S’agissant des logements, on rappellera que c’est ici la Clinique du Parc qui en a détruit, en installant un laboratoire d’analyse et des locaux administratifs en dehors de la ZAC, de l’autre côté de l’avenue, là où il y avait naguère une très grosse maison... à côté du petit espace vert indigne. On rappellera aussi que c’est au profit de la seule Clinique du Parc, établissement ni public ni philanthropique (avis aux amateurs: dépassements d’honoraires à prévoir), qu’ont eu lieu ces dernières années deux modifications successives du plan d’aménagement de la ZAC...

Alors j’aimerais qu’on cesse de nous prendre pour des cons. Qu’on nous dise simplement les choses, sans tourner autour du pot: le bidouillage de la réserve n° 17 et la suppression de l’espace vert, c’est pour faire plaisir aux confrères de la clinique... pas pour construire du logement social.

 

Jean-Ferdinand de Saint-Jean...

S’agissant enfin du point 7 (création d’une réserve, à l’angle de la rue Gaillarde et de l’avenue de Courseulles, pour l’extension de la maison de retraite Jean-Ferdinand de Saint-Jean, située rue Malfilatre, en contrebas de l’Université), on s’étonnera encore de la trop grande sobriété de l’exposé soumis aux Caennais.

Tout le monde est d’accord sur le caractère d’intérêt général que revêt l’extension éventuelle d’une maison de retraite.

Mais quel est précisément le statut de cet EHPAD, établissement d’hébergement de personnes âgées dépendantes (SIREN 261401194), devenu Etablissement public par arrêté préfectoral du 21 mai 1981 ? Quel est l’organisme propriétaire des locaux qu’elle occupe ? Est-ce l’Association des Amis de la Maison Jean-Ferdinand de Saint-Jean (SIREN 261401194), association simplement déclarée ? Quels capitaux ces structures peuvent-elle mobiliser ? Quels sont les engagements de la Ville à leurs côtés ? Celle-ci peut-elle et envisage-t-elle sérieusement d’acheter pour leur compte la propriété en cause ?

Ce sont là des questions légitimes si l’on s’interroge sur la faisabilité de l’extension envisagée de cette maison de retraite, et donc sur le bien-fondé de la réserve qu’on soumet à notre appréciation. Mais ce sont là aussi des questions sur lesquelles le dossier d’enquête n’apporte aucun éclairage, aussi blafard soit-il.

 

Un homme averti en vaut deux...

Il va de soi qu’il ne peut s’agir, avec ce nouvel emplacement réservé, d’un simple moyen de pression sur les propriétaires actuels pour les forcer à vendre, à un prix qui ne serait pas celui du marché (ce serait là un détournement de procédure caractérisé).

D’ailleurs, ceux-ci ont sans doute été informés par le service municipal de l’urbanisme, ou par Xavier LE COUTOUR en personne, de la création de cette réserve grevant leur propriété. 

J’ai lu en effet, sur le site Jurisprudentes, que « Le juge français et la Cour européenne des droits de l’homme sont assez exigeants quant aux conditions et modalités du classement d’un terrain en emplacement réservé. En particulier il a été reconnu que la création d’un emplacement réservé est une prérogative de puissance publique assez exorbitante du droit commun qui représente une atteinte à la propriété privée. Le propriétaire qui fait partie du public doit pouvoir présenter ses observations au cours de l’enquête et ne doit pas découvrir la situation de son terrain au moment de l’approbation définitive du plan d’urbanisme. »

Ce serait dommage en effet.

Une mésaventure de ce genre est arrivée il y a quelques années à des Caennais habitant rue Varignon (j’en ai déjà parlé sur ce blog), qui ont découvert après coup que leur maison était en sursis, leur terrain étant grevé d’une servitude de ce type (emplacement réservé n° 18 du POS). Une rue devait être percée, sans autre utilité que de permettre à Bouygues Immobilier de rentabiliser au maximum le terrain sur lequel il a construit le « Carré Mathilde » (rues Richard-Lenoir et Michel Cabieu).

Une impasse existe maintenant, qui ne débouchera jamais que sur un potager municipal, concédé à titre précaire et gratuit par Brigitte LE BRETHON, maire d’alors (sans commentaire). En 2005, la modification n° 1 du POS a néanmoins déplacé la réserve sur l’immeuble voisin (l’histoire ne dit pas si le propriétaire en a été averti)... En tout cas, Bouygues n’a pas eu à se plaindre des services de la mairie de Caen. Xavier LE COUTOUR n’a rien changé à la composition de l’équipe. On ne change pas une équipe qui gagne...

 

 

 

RAPPEL: ENQUETE OUVERTE JUSQU’AU 16 MARS

Le dossier d'enquête peut être consulté du samedi 14 février au lundi 16 mars 2009 à l'Hôtel de Ville au Service de l'Etat Civil, du lundi au jeudi de 8h à 17h, le vendredi de 8h à 16h et le samedi de 9 à 11h45.

Permanence du commissaire-enquêteur (à la Mairie – Service Etat Civil) le lundi 16 mars 2009 de 14h à 17h.

 

Dans le délai maximum d'un mois à compter de la fin de l'enquête, le rapport et les conclusions du Commissaire enquêteur seront tenus à la disposition du public à la Mairie de Caen (Direction de l'Urbanisme).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Enquête publique sur la modification n° 3 du plan d’occupation des sols de Caen (ouverte jusqu’au lundi 16 mars dernier délai). A quoi cette modification est censée servir, et à quoi elle peut vraiment servir... Première leçon.

 

Modification n° 3 du POS:

 

le faux nez de l’urgence

 

J’ai eu l’occasion de me rendre à la mairie le mardi 19 février, pour y consulter le dossier de la modification n° 3 du POS. On m’a, comme je m’y attendais, refusé de me faire les quelques photocopies format A4 dont je souhaitais disposer. L’hôtesse d’accueil, à l’état-civil où le dossier est consultable, ne savait pas si c’était possible, mais elle s’est renseignée. Auprès du service de l’urbanisme sans doute. Ou de l’adjoint responsable. C’était non. Le secret défense sans doute. C’est beau la transparence, de gauche comme de droite... Mais rien n’interdit de faire des photos numériques (comme aux archives, dans un louable souci de préservation des documents). Je suis preneur. On peut d’ailleurs se contenter de photographier les documents les plus intéressants (avis aux amateurs...). C’est en effet que cette modification en 8 points n’est pas aussi anodine qu’elle peut le paraître à première vue...

 

 

A défaut d’information,

demandez le programme...

 

On aurait évidemment pu mettre en ligne sur le site de la Ville les quelques pages format A4 de présentation de ce projet de modification, quitte à renvoyer au dossier papier de l’enquête pour la consultation des plans... Mais j’ai tout de même trouvé sur ce site ce qui suit, c’est mieux que rien, et vous permettra de savoir de quoi je parle...

 

Ce projet de modification vise :

 

* d'une part à optimiser les capacités constructibles sur certaines parties du territoire communal:

1-Quartier de la Grâce de Dieu – Zone d'activité Fresnel: création d'un secteur de règlementation spécifique - UBh,

2-Rives de l'Orne – Secteur UAd: ajustement de la règle des hauteurs par rapport aux contraintes techniques ou architecturales,

3-Zone UC: adaptation de la constructibilité des cœurs d'ilots des grandes parcelles pour permettre la réalisation d'opérations de lotissement ou de groupes d'habitation,

4-Zone UB – Avenue Capitaine Georges Guynemer: repositionnement d'une réserve pour liaison piétonne et assouplissement de la contrainte d'espace vert,

 

* d'autre part à permettre de réaliser des projets d'équipements publics :

5-Quartier du Chemin Vert – Secteur UFb: adaptation de la règlementation et de la réserve pour équipement en vue de permettre l'accueil d'un centre d'hébergement d'urgence pour personnes défavorisées,

6-Chemin Vert – Crématorium et cimetière-parc: création d'un secteur NDe de règlementation spécifique aux équipements funéraires,

7-Quartier Saint-Julien: création d'une réserve pour équipement en vue de permettre l'extension de l'EHPAD Jean-Ferdinand de Saint Jean en faveur des personnes atteintes de la maladie d'Alzheimer,
8-Quartier de la Gare – Secteur UEb: adaptation de la règle d'implantation pour les équipements ferroviaires, afin de permettre en premier lieu l'extension du parcotrain.

 

 

Deux modifications d’intérêt secondaire, et peut-être urgentes...

 

Bien sûr, le point 6 (création en zone ND d’un secteur NDe pour agrandissement des équipements funéraires du crématorium) n’appelle pas d’observations particulières. Moins d’espaces verts en zone verte, certes, mais sans doute un besoin pressant de réaliser des équipements à la hauteur des besoins. La crémation a de plus en plus d’adeptes..

Quant au point 5 (réserve 11 secteur UFfb), sans doute les modifications qu’il introduit se justifient-elles, là encore, par l’urgence et la nécessité de trouver enfin une solution un peu sérieuse au problème dramatique des sans-logis en hiver. Peut-être pourrons-nous donner ainsi, l’hiver prochain, une réponse plus adéquate à cette douloureuse question...

Mais la distance minimale entre deux bâtiments sur une même propriété, qu’on ramène de 5m à 4m dans cette « réserve » n° 11, par ailleurs rétrécie de 8466 m² à 6806 m², est quand même un exemple assez parlant de l’intérêt (modéré et occasionnel) qu’on manifeste pour les sans abris auxquels cette « réserve » est destinée (il s’agit d’en « optimiser les capacités d’accueil »).

Une façon de dire qu’on est déjà bien assez bon de faire quelque chose pour eux. Mais faudrait pas exagérer, et leur laisser trop d’espace (autant d’espace entre 2 murs que les occupants « normaux » de la zone UF: établissements d’enseignement secondaire et université, administrations, hopitaux, prisons, équipements culturels et sportifs...). Sur cet espace loin de tout, naguère réservé aux « gens du voyage » (qui attendent quant à eux les réalisations promises par la loi Besson), ils peuvent bien se tasser un peu, tout de même...

 

 

Mais pour le reste, où est l’urgence ?

 

Mettre en branle une modification du POS, quand un PLU (plan local d’urbanisme) est théoriquement à l’étude depuis 2 ans (le principe en a été voté par le conseil municipal, le 17 janvier 2007), cela suppose en effet qu’il y ait urgence.

Possible, s’agissant des points 5 et 6. Beaucoup plus contestable, s’agissant des 6 autres points.

Les points 1 et 3 sont à l’évidence de ceux qu’on ne fait pas passer à la sauvette, à l’occasion d’une simple modification, et sur la base d’une motivation très insuffisante. Un tel changement rend évidemment nécessaire une réflexion approfondie, appuyée sur des exemples concrets, et menée dans le cadre d’un PADD (plan d’aménagement durable), prélude au PLU en souffrance...  Nous y reviendrons prochainement.

On comprend bien, par ailleurs, où est l’urgence pour nos élus à la consultation des points 2 et 8. Il s’agit ici des Rives de l’Orne (secteur Uad) et du parcotrain (secteur UEb).

On nous a en effet promis ici un permis de construire (Apsys) pour avril (voir la presse), et manifestement le projet à l’instruction dépasse les hauteurs permises (le texte soumis à l’enquête parle benoîtement de « plafonds de hauteur un peu justes au regard des locaux techniques qui doivent être réalisés en terrasse des immeubles »). C’est donc là l’aménageur-promoteur qui dicte sa loi, et la règle qu’on modifie pour se conformer à ses projets... Mais là encore, nous remettrons à plus tard l’examen de ce projet des Rives de l’Orne, dont la critique par les candidats à la mairie de Caen (il y a moins d’un an) a laissé place à une capitulation en rase campagne, depuis qu’ils s’y sont installés... 

Restent les points 4 et 7. Il est là encore évident qu’il n’y a aucune urgence à supprimer avenue Guynemer une protection d’espace vert, comme à créer une réserve pour équipement sur le 16 avenue de Courseulles (et 1-3 rue Gaillarde). Faudra donc y regarder de plus près...

 

(à suivre)

 

 

Le dossier d'enquête peut être consulté du samedi 14 février au lundi 16 mars 2009 à l'Hôtel de Ville au Service de l'Etat Civil, du lundi au jeudi de 8h à 17h, le vendredi de 8h à 16h et le samedi de 9 à 11h45.

Permanence du commissaire-enquêteur (à la Mairie – Service Etat Civil) le lundi 16 mars 2009 de 14h à 17h.

 

Dans le délai maximum d'un mois à compter de la fin de l'enquête, le rapport et les conclusions du Commissaire enquêteur seront tenus à la disposition du public à la Mairie de Caen (Direction de l'Urbanisme).