Où l'on vérifie ce à quoi pouvait servir, entre autres, la modification n° 3 du plan d'occupation des sols de Caen...

L'indigne petit jardin sauvage
et leurs chers cabinets médicaux...

Dans deux notes consultables ici-même, des 8 mars et 10 mai derniers, j'examinais entre autres (pour le petit nombre de gens qu'intéresse un peu ce genre de questions) le point 4 de la modification n° 3 du plan d'occupation des sols de Caen. Selon nos élus, et leurs mentors du service municipal de l'urbanisme, il y avait apparemment urgence à supprimer une protection d'espace vert. Dans le cas de la parcelle 281, au 57 avenue du capitaine Georges Guynemer, il s'agissait en effet de lever la réserve existante (en supprimant la protection d'espace vert... on rend à nouveau le terrain constructible). C'était là chose tout à fait inhabituelle, et méritait évidemment que l'on cherche à réunir les informations que le dossier de l'enquête ne nous fournissait pas (et pour cause !)...

Le tour du propriétaire...

La première information utile, dans ces cas-là, est de savoir qui est le propriétaire du terrain. Un coup de fil aux voisins suffit. Le propriétaire est un assureur caennais au patrimoine tout à fait conséquent, descendant d'un maire de Caen. Quelqu'un qui, pour vivre, n'a donc pas un besoin impérieux de vendre ce bout de terrain. Quelqu'un aussi qui, s'il en était déjà propriétaire en décembre 2000, n'a peut-être pas trop récriminé au classement (ou au maintien du classement) en espace vert protégé de ce terrain (de ce fait inconstructible)... Wait and see. Le temps, c'est de l'argent, et on y gagne parfois à en perdre...
Mais d'autres voisins signalaient par contre l'intérêt, selon eux excessif, manifesté par la Clinique du Parc pour leurs propriétés (jusqu'à l'angle de l'avenue Albert 1er). Celle-ci venait en effet de construire, juste à côté du petit jardin, un grand immeuble. Les établissements privés de santé ont décidément le vent en poupe, par ces temps de grande misère de l'hôpital public (qui fait notamment construire par le secteur privé les locaux qu'il louera ensuite pendant des décennies !)...

Indiscipline végétale...

Pour supprimer la protection d'espace vert, les quelques lignes de justification que comportait le dossier expliquaient bien sûr que le boisement de cet espace ne présentait aucun intérêt, que cela avait d'ailleurs poussé tout seul, et qu'il y avait bien mieux à côté (le parc dit de l'Araignée, le long de la rue Guillaume Trébutien, derrière le bâtiment de commandement de l'ancienne caserne, toujours muré et à l'abandon quant à lui...). Si cela était vrai, si cet espace vert était vraiment inutile et indigne, que ne nous disait-on pas le nom de l'imbécile qui, dans ces conditions -inchangées-, avait décidé 8 ans plus tôt de ce classement, ou de son maintien?
Pour déplacer ensuite la réserve n° 17 (cheminement piétonnier en bordure de cet espace boisé), on disait ensuite qu'il valait mieux qu'elle soit à gauche du terrain plutôt qu'à droite (je vous laisse imaginer pourquoi)...

« Les terrains constructibles font défaut »...

Enfin, pour justifier le fait de rendre constructible ce qui ne l'était pas, on écrivait que « les terrains constructibles font défaut sur ce secteur alors qu'il existe des besoins importants de constructions nouvelles notamment en matière de logements et d'équipements médicaux ».
S'agissant des logements, on rappellera que c'est ici la Clinique du Parc qui en a détruit, en installant un laboratoire d'analyse et des locaux administratifs en dehors de la ZAC, de l'autre côté de l'avenue, là où il y avait naguère une très grosse maison... à côté du petit espace vert indigne. On rappellera aussi que c'est au profit de la seule Clinique du Parc, établissement ni public ni philanthropique (dépassements d'honoraires à prévoir), qu'ont eu lieu ces dernières années deux modifications successives du plan d'aménagement de la ZAC...

Vessies et lanternes...

Je concluais mon propos en demandant qu'on cesse de nous prendre pour des cons, qu'on nous dise simplement les choses, sans tourner autour du pot, et que le bidouillage de la réserve n° 17 et la suppression de l'espace vert, c'était pour faire plaisir aux confrères de la clinique... pas pour construire du logement social.
Ce n'était peut-être pas tout à fait exact. Les actionnaires de la Clinique pourraient, quant à eux, ne pas être directement intéressés dans cette affaire. D'autres le sont, et le résultat est le même.
Il suffit en effet, pour s'en convaincre, d'aller consulter le panneau d'affichage réservé aux autorisations d'urbanisme, entre le parking de la bibliothèque et le portail d'entrée de la mairie. Il faut bien sûr s'armer de patience, l'affichage y est depuis toujours pratiqué selon une logique et un ordre tout à fait particuliers, comme à dessein...

Cabinets médicaux...

Mais si l'on cherche, on trouve... J'y ai notamment trouvé trace, hier vendredi, de deux demandes de certificat d'urbanisme relatives au terrain du 57 avenue du capitaine Georges Guynemer. Elles étaient datées, pour la première du 21 juillet 2009, et pour la seconde du 6 août. Le pétitionnaire indiqué était dans les deux cas un certain Bertrand GUILLOU. La première avait pour objet la « possibilité de construction pour cabinets médicaux », quand l'autre en était déjà à envisager la réalisation d'une « opération déterminée ».

M. GUILLOU est sans doute un homme d'affaires avisé, et il aura saisi l'opportunité qui lui était offerte de valoriser son patrimoine, par une très opportune et très récente modification du plan d'occupation des sols (bâclée en moins d'un trimestre, et approuvée en conseil municipal le 18 mai dernier). On n'attendait pas de lui qu'il cède ce terrain à Caen Habitat pour l'euro symbolique, par pure philanthropie. Il savait comme nous, et comme nos élus à l'Abbaye aux Hommes, de quelle nature est la demande à cet endroit, et quel est le produit susceptible de la meilleure valorisation. Il faut savoir parfois mettre un peu d'argent à gauche.

Modification n° 3 du plan d’occupation des sols de Caen. Seconde leçon: Emplacements réservés, à quoi ça sert, et à quoi cela peut vraiment servir...

 

 

 

La maison de retraite bien sage

et le petit jardin sauvage

 

Nous examinerons aujourd’hui les points 4 et 7 de la modification n° 3 du plan d’occupation des sols de Caen. Selon nos élus, et leurs mentors du service municipal de l’urbanisme, il y a donc urgence à supprimer avenue Guynemer une protection d’espace vert, comme à créer une réserve pour équipement sur le 16 avenue de Courseulles (et 1-3 rue Gaillarde). On a dit dans la leçon n° 1 que l’urgence n’était sûrement pas, en matière d’urbanisme, une procédure appropriée (on a paraît-il un plan local d’urbanisme sur le métier... depuis 2 ans !), qu’elle pouvait être mauvaise conseillère, et avoir des conséquences qu’on n’aurait (peut-être) pas prévu, ou voulu. Mais allez savoir...

Il est donc surtout urgent, dans ce cas de figure, de s’informer. Pour savoir ce qu’on ne nous dit pas, puisqu’on nous demande notre avis. C’est bien là l’objet d’une enquête publique, n’est-ce pas ?

 

En quelques lignes, ce que sont et à quoi servent  les « emplacements réservés »...

Mais d’abord, qu’est-ce qu’un emplacement réservé, à quoi ça sert, comment on l’institue, quelles sont les contraintes que cela impose, etc. ? On ne répondra pas ici à toutes ces questions, rassurez-vous. On se contentera d’emprunter les quelques lignes qui suivent à l’exposé de M. Seydou Traore, sur un  site ministériel (on n’est jamais trop prudent). Les curieux pourront s’y reporter:  http://www.outils2amenagement.certu.fr/pubOAT/html/contrib_1702.html

« Réservés aux voies et ouvrages publics, aux installations d'intérêt général, aux espaces verts ou aux programmes de logement social (L. 123-2 b), ces emplacements traduisent un engagement des collectivités publiques relatif aux équipements publics projetés sur leur territoire. La technique des emplacements réservés apparaît clairement comme une option sur des terrains que la collectivité publique bénéficiaire envisage d'acquérir pour un usage d'intérêt général futur (...) La notion d'emplacements réservés au sens du Code de l'urbanisme est circonscrite par la destination, légalement prédéterminée, à donner aux biens visés (...) Le bénéficiaire de l'emplacement réservé, une fois acquises les propriétés immobilières concernées, pourra réaliser le projet qui avait justifié le classement, conformément aux prescriptions et règles définies par le PLU pour la zone.» 

 

Vous l’aurez noté, on ne pourra réaliser que « le projet qui avait justifié le classement », c’est à dire l’extension de la maison de retraite Jean-Ferdinand de Saint-Jean en ce qui concerne le point 7. Mais le cas de la parcelle 281, au 57 avenue Guynemer (point 4), est différent puisqu’on y lève la réserve existante (on supprime la protection d’espace vert... et on rend à nouveau le terrain constructible). C’est là chose tout à fait inhabituelle, et cela mérite évidemment que l’on cherche à réunir les informations que le dossier de l’enquête ne nous fournit pas...  

 

Le tour du propriétaire...

La première information utile, dans ces cas-là, est de savoir qui est le propriétaire du terrain. Un coup de fil aux voisins suffit. Le propriétaire est un assureur caennais au patrimoine tout à fait conséquent, descendant d’un maire de Caen. Quelqu’un qui, pour vivre, n’a donc pas un besoin impérieux de vendre ce bout de terrain. Quelqu’un aussi qui, s’il en était déjà propriétaire en décembre 2000, n’a peut-être pas trop récriminé au classement (ou au maintien du classement) en espace vert protégé de ce terrain (de ce fait inconstructible)...

Mais d’autres voisins signalent par contre l’intérêt manifesté par la Clinique du Parc pour leurs propriétés (jusqu’à l’angle de l’avenue Albert 1er). Celle-ci vient en effet de construire, juste à côté du petit jardin, un grand immeuble. Les établissements privés de santé ont décidément le vent en poupe, par ces temps de grande misère de l’hôpital public...

 

Indiscipline végétale...

Pour supprimer la protection d’espace vert, les quelques lignes de justification que comporte le dossier expliquent bien sûr que le boisement de cet espace ne présente aucun intérêt, que cela a d’ailleurs poussé tout seul, et qu’il y a bien mieux à côté (le parc dit de l’Araignée, le long de la rue Guillaume Trébutien, derrière le bâtiment de commandement de l’ancienne caserne, toujours muré et à l’abandon quant à lui...). Si cela est vrai, si cet espace vert est vraiment inutile et indigne, que ne nous dit-on pas le nom de l’imbécile qui, dans ces conditions -inchangées-, a décidé 8 ans plus tôt de ce classement, ou de son maintien ?

Pour déplacer ensuite la réserve n° 17 (cheminement piétonnier en bordure de cet espace boisé), on dira ensuite qu’il vaut mieux qu’elle soit à gauche du terrain plutôt qu’à droite. Ce sera tout de même plus pratique pour la Clinique du Parc de ne pas avoir un passage piétonnier public au beau milieu de sa propriété...

Enfin, pour justifier le fait de rendre constructible ce qui ne l’était pas, on écrira que « les terrains constructibles font défaut sur ce secteur alors qu’il existe des besoins importants de constructions nouvelles notamment en matière de logements et d’équipements médicaux ».

S’agissant des logements, on rappellera que c’est ici la Clinique du Parc qui en a détruit, en installant un laboratoire d’analyse et des locaux administratifs en dehors de la ZAC, de l’autre côté de l’avenue, là où il y avait naguère une très grosse maison... à côté du petit espace vert indigne. On rappellera aussi que c’est au profit de la seule Clinique du Parc, établissement ni public ni philanthropique (avis aux amateurs: dépassements d’honoraires à prévoir), qu’ont eu lieu ces dernières années deux modifications successives du plan d’aménagement de la ZAC...

Alors j’aimerais qu’on cesse de nous prendre pour des cons. Qu’on nous dise simplement les choses, sans tourner autour du pot: le bidouillage de la réserve n° 17 et la suppression de l’espace vert, c’est pour faire plaisir aux confrères de la clinique... pas pour construire du logement social.

 

Jean-Ferdinand de Saint-Jean...

S’agissant enfin du point 7 (création d’une réserve, à l’angle de la rue Gaillarde et de l’avenue de Courseulles, pour l’extension de la maison de retraite Jean-Ferdinand de Saint-Jean, située rue Malfilatre, en contrebas de l’Université), on s’étonnera encore de la trop grande sobriété de l’exposé soumis aux Caennais.

Tout le monde est d’accord sur le caractère d’intérêt général que revêt l’extension éventuelle d’une maison de retraite.

Mais quel est précisément le statut de cet EHPAD, établissement d’hébergement de personnes âgées dépendantes (SIREN 261401194), devenu Etablissement public par arrêté préfectoral du 21 mai 1981 ? Quel est l’organisme propriétaire des locaux qu’elle occupe ? Est-ce l’Association des Amis de la Maison Jean-Ferdinand de Saint-Jean (SIREN 261401194), association simplement déclarée ? Quels capitaux ces structures peuvent-elle mobiliser ? Quels sont les engagements de la Ville à leurs côtés ? Celle-ci peut-elle et envisage-t-elle sérieusement d’acheter pour leur compte la propriété en cause ?

Ce sont là des questions légitimes si l’on s’interroge sur la faisabilité de l’extension envisagée de cette maison de retraite, et donc sur le bien-fondé de la réserve qu’on soumet à notre appréciation. Mais ce sont là aussi des questions sur lesquelles le dossier d’enquête n’apporte aucun éclairage, aussi blafard soit-il.

 

Un homme averti en vaut deux...

Il va de soi qu’il ne peut s’agir, avec ce nouvel emplacement réservé, d’un simple moyen de pression sur les propriétaires actuels pour les forcer à vendre, à un prix qui ne serait pas celui du marché (ce serait là un détournement de procédure caractérisé).

D’ailleurs, ceux-ci ont sans doute été informés par le service municipal de l’urbanisme, ou par Xavier LE COUTOUR en personne, de la création de cette réserve grevant leur propriété. 

J’ai lu en effet, sur le site Jurisprudentes, que « Le juge français et la Cour européenne des droits de l’homme sont assez exigeants quant aux conditions et modalités du classement d’un terrain en emplacement réservé. En particulier il a été reconnu que la création d’un emplacement réservé est une prérogative de puissance publique assez exorbitante du droit commun qui représente une atteinte à la propriété privée. Le propriétaire qui fait partie du public doit pouvoir présenter ses observations au cours de l’enquête et ne doit pas découvrir la situation de son terrain au moment de l’approbation définitive du plan d’urbanisme. »

Ce serait dommage en effet.

Une mésaventure de ce genre est arrivée il y a quelques années à des Caennais habitant rue Varignon (j’en ai déjà parlé sur ce blog), qui ont découvert après coup que leur maison était en sursis, leur terrain étant grevé d’une servitude de ce type (emplacement réservé n° 18 du POS). Une rue devait être percée, sans autre utilité que de permettre à Bouygues Immobilier de rentabiliser au maximum le terrain sur lequel il a construit le « Carré Mathilde » (rues Richard-Lenoir et Michel Cabieu).

Une impasse existe maintenant, qui ne débouchera jamais que sur un potager municipal, concédé à titre précaire et gratuit par Brigitte LE BRETHON, maire d’alors (sans commentaire). En 2005, la modification n° 1 du POS a néanmoins déplacé la réserve sur l’immeuble voisin (l’histoire ne dit pas si le propriétaire en a été averti)... En tout cas, Bouygues n’a pas eu à se plaindre des services de la mairie de Caen. Xavier LE COUTOUR n’a rien changé à la composition de l’équipe. On ne change pas une équipe qui gagne...

 

 

 

RAPPEL: ENQUETE OUVERTE JUSQU’AU 16 MARS

Le dossier d'enquête peut être consulté du samedi 14 février au lundi 16 mars 2009 à l'Hôtel de Ville au Service de l'Etat Civil, du lundi au jeudi de 8h à 17h, le vendredi de 8h à 16h et le samedi de 9 à 11h45.

Permanence du commissaire-enquêteur (à la Mairie – Service Etat Civil) le lundi 16 mars 2009 de 14h à 17h.

 

Dans le délai maximum d'un mois à compter de la fin de l'enquête, le rapport et les conclusions du Commissaire enquêteur seront tenus à la disposition du public à la Mairie de Caen (Direction de l'Urbanisme).