Quatrième et dernière leçon sur la modification n° 3 du plan d’occupation des sols: zone d’activité Fresnel et grandes parcelles en zones pavillonnaires UC.

 

Le mitage des coeurs d’îlots

des zones pavillonnaires...

 

C’est bientôt la fin du pensum, car nous en sommes cette fois à la quatrième et dernière leçon, c’est à dire à l’examen des points 1 et 3 de la modification n° 3 du plan d’occupation des sols de Caen. Il s’agit ici de modifier les règles régissant la constructibilité en zone UB, par la création d'un secteur de réglementation spécifique UBh, sur une portion du territoire communal correspondant aux terrains abandonnés par le Lycée Fresnel, et de rendre constructibles en Zone UC les cœurs d'îlots des grandes parcelles pour permettre la réalisation d'opérations de lotissement ou de groupes d'habitation.

 

Cœurs d'îlots et espaces verts...

Mais d’abord qu’est-ce qu’un « coeur d’îlot », demanderez-vous avec raison. Voilà la définition qu’en donne le Règlement du POS de Caen, à l’article 6 des Dispositions générales: « Dans certaines zones, une bande de constructibilité parallèle à l’alignement est définie: la notion de coeur d’îlot désigne la partie d’un îlot située en dehors de cette bande ».

Supposons donc 4 rues délimitant un îlot construit selon les règles du POS du 11 décembre 2000. Les constructions sont édifiées en bordure de rue (à l’alignement des voies) sur la fameuse bande de constructibilité. Derrière se trouve généralement une deuxième bande, de constructibilité moindre, puis une troisième, inconstructible, réservée aux espaces verts. Le coeur d’îlot est cet espace libre (et vert) entre les constructions de l’îlot. Cette non-constructibilité des coeurs d’îlots était un des principes fondamentaux du POS.

Changement de doctrine à la sauvette...

Pour tout « rapport de présentation » de la seconde des mesures examinées (la possible constructibilité de certains coeurs d’îlots), on a droit à un bref laïus, ne donnant aucune indication sur son impact, alors qu’on sait que la Zone UC (d’habitat pour l’essentiel individuel), c’est 380 hectares environ -contre 290 à la Zone UA de centre ville, 460 à la Zone UB intermédiaire, et 660 aux zones UD, UE et UF confondues (d’habitat collectif, d’activités et de grands équipements)...

Voilà dans quelles conditions on nous propose de bricoler les articles UC10 (hauteurs) et UC9.2 pour y faire notamment passer le coefficient d’emprise au sol (CES, ou surface constructible au sol) de 20 % à 30 %, etc., au mépris d’un des grands principes du POS de 2000 qui se voulait protecteur des coeurs d’îlots, et posait pour cela comme principe la construction à l’alignement des voies...

Un tel changement de doctrine rendait évidemment nécessaire une réflexion approfondie, appuyée sur des exemples concrets, et menée dans le cadre d’un PADD (plan d’aménagement durable), prélude au PLU en souffrance... Des modifications de cette importance ne sont à l’évidence pas de celles qu’on fait pas passer à la sauvette, à l’occasion d’une simple modification, et sur la base d’une motivation très insuffisante.

Dégâts importants à prévoir,

sans avantage tangible

pour la collectivité...

A défaut d’une étude sérieuse, on aurait au moins souhaité un exemple. Mais aucun exemple concret n’est ici proposé aux Caennais soucieux de participer à l’enquête. Car si on nous propose cette modification des règles, c’est qu’il existe évidemment des cas où elle trouverait à s’appliquer. Peut être pas suffisamment pour en justifier l’adoption, mais sans doute assez pour satisfaire quelqu’un, ou quelques uns... propriétaires ou candidats à l’acquisition de coeurs d’îlots. En la matière la précipitation ne peut que nourrir le soupçon...

Et n’allez pas vous laisser berner par ceux qui prétendront poursuivre ainsi de louables objectifs, comme la construction à Caen des logements qui manquent, ou la lutte contre le dépeuplement du territoire communal (cette ânerie dont beaucoup de nos élus font tant de cas, alors même que la notion de territoire communal n’a plus guère de sens, si ce n’est sur le plan administratif).

Cette mesure n’aura évidemment pas d’effets notables, en ce qui concerne le nombre de logements dont elle permettrait la construction. Mais elle pourrait par contre avoir des effets détestables, en matière de qualité du cadre de vie...

Suffirait-il à nos élus qu’elle permette de satisfaire quelques intérêts particuliers ?

En conclusion

Je crois avoir assez clairement laissé entendre, par ces quatre notes (bien imparfaites) consacrées à cette modification n° 3, tout le mal que je pense de l’essentiel des dispositions dont elle propose la mise en oeuvre. J’ajouterai encore que je la trouve aussi trompeuse, et pour tout dire malhonnête. Et s’il se trouve que mes arguments ont pu intéresser et (pourquoi pas ?) convaincre, je rappellerai seulement qu’un registre est à votre disposition à la mairie (jusqu’au lundi 16 mars 17 heures) pour y noter vos observations...

 

 

Consultation du dossier : Le dossier d'enquête peut être consulté du samedi 14 février au lundi 16 mars 2009 à l'Hôtel de Ville au Service de l'Etat Civil, du lundi au jeudi de 8h à 17h, le vendredi de 8h à 16h et le samedi de 9 à 11h45.

Dernière permanence du commissaire-enquêteur (à la Mairie – Service Etat Civil) le lundi 16 mars 2009 de 14h à 17h.

 

Dans le délai maximum d'un mois à compter de la fin de l'enquête, le rapport et les conclusions du Commissaire enquêteur seront tenus à la disposition du public à la Mairie de Caen (Direction de l'Urbanisme).

 

 

 

 

Troisième leçon. Modification n° 3 du plan d’occupation des sols: Rives de l’Orne, les désirs d’Apsys sont des ordres.

 

 

Rives de l’Orne et parcotrain

dernières retouches aux règles du jeu

 

Après une première note consacrée à la prétendue urgence qu’il y aurait à modifier le plan d’occupation des sols (quand un plan local d’urbanisme ou PLU est soi-disant en chantier depuis 2 ans déjà !), puis une seconde note qui nous a fait survoler la question des emplacements réservés (qui peuvent aussi réserver des surprises), nous voilà maintenant arrivés à la troisième leçon, et à l’examen des points 2 et 8 de la modification n° 3 du plan d’occupation des sols de Caen. Il s’agit ici de modifier in extremis les règles régissant la constructibilité dans le secteur des Rives de l’Orne (secteur Uad) et du parcotrain (secteur UEb).

In extremis en effet, car il est évident que le permis de construire de l’aménageur-promoteur Apsys, dont on nous annonce le dépôt officiel pour avril, est en fait à l’étude, depuis de longs mois déjà, dans les bureaux du service de l’urbanisme (voir Ouest-France, édition du 19 janvier 2009, en cliquant sur le lien ci-après).

http://www.caen.maville.com/actu/actudet_-Rives-de-l-Orne...

 

Fausse donne et cartes biseautées...

Manifestement le projet à l’instruction dépasse les hauteurs permises (le texte soumis à l’enquête parle benoîtement de « plafonds de hauteur un peu justes au regard des locaux techniques qui doivent être réalisés en terrasse des immeubles »).

La modification consiste donc à modifier l’article UA10 de façon à autoriser un « dépassement de 1,50m maximum pour permettre la réalisation de locaux techniques ».

En somme, au lieu de demander à l’architecte de rendre son projet conforme au cadre réglementaire, on change la règle... C’est un peu comme si on définissait plus précisément la règle du jeu après avoir distribué les cartes...

Modification n° 1 + révision simplifiée + Modification n° 3...

Et ce n’est pas la première fois, c’est même la troisième.

Ce secteur de l’ancien centre de tri postal - poissonnerie avait été classé en secteur UAc par le POS révisé du 11 décembre 2000. C’était là un secteur où il convenait de « maintenir les caractéristiques urbaines et architecturales... des îlots de la reconstruction », c’est à dire construction en ordre continu, hauteur limitée à celle des immeubles voisins, ouvrages de superstructure devant s’inscrire dans le volume du comble (les fameux « locaux techniques » pour lesquels on permettrait maintenant un « dépassement de 1,50m maximum ») etc.

Une première modification du POS approuvée par le conseil municipal le 17 janvier 2005, puis une révision simplifiée menée à la hussarde quelques mois plus tard ont considérablement fait évoluer les règles d’urbanisme pour leur permettre de coïncider avec les projets des aménageurs-promoteurs (le maximum de mètres carrés commercialisables, et donc des hauteurs d’immeubles allant de 26m en façade à 29m en zone centrale, et jusqu’à 36m le long des voies SNCF). Et bien c’est encore « un peu juste »...

De qui se moque-t-on ?

Qui dit Rives de l’Orne dit aussi parcotrain, situé juste derrière en secteur UEb (activité ferroviaire). On se rend alors compte à la Mairie que la règle prévue dans ce secteur (construction en recul de 10 m par rapport à l’alignement des voies) ne permet pas la réalisation du nombre de places souhaitée.

Qu’à cela ne tienne, on change la règle encore une fois. Plus de recul... pour tout ce secteur, qui s’étend pourtant très loin le long du Cours Montalivet, en direction de Mondeville. Tout cela pour régler un point particulier (sur une surface très limitée)... Sans se soucier des effets que cela pourrait avoir ailleurs (le long de l’Orne), ni se demander pourquoi la règle qu’on entend modifier était ainsi conçue ?

Il est vrai qu’à Caen c’est l’aménageur-promoteur qui dicte sa loi, et la règle qu’on modifie pour se conformer à ses projets...

Quant aux critiques des candidats à la mairie de Caen (il y a moins d’un an), ce n’étaient que propos de campagne électorale. Apsys a maintenant de nouveaux amis...

 

 

ENQUETE OUVERTE JUSQU’AU 16 MARS

Consultation du dossier : Le dossier d'enquête peut être consulté du samedi 14 février au lundi 16 mars 2009 à l'Hôtel de Ville au Service de l'Etat Civil, du lundi au jeudi de 8h à 17h, le vendredi de 8h à 16h et le samedi de 9 à 11h45.

Dernière permanence du commissaire-enquêteur (à la Mairie – Service Etat Civil) le lundi 16 mars 2009 de 14h à 17h.

 

Dans le délai maximum d'un mois à compter de la fin de l'enquête, le rapport et les conclusions du Commissaire enquêteur seront tenus à la disposition du public à la Mairie de Caen (Direction de l'Urbanisme).

 

 

Modification n° 3 du plan d’occupation des sols de Caen. Seconde leçon: Emplacements réservés, à quoi ça sert, et à quoi cela peut vraiment servir...

 

 

 

La maison de retraite bien sage

et le petit jardin sauvage

 

Nous examinerons aujourd’hui les points 4 et 7 de la modification n° 3 du plan d’occupation des sols de Caen. Selon nos élus, et leurs mentors du service municipal de l’urbanisme, il y a donc urgence à supprimer avenue Guynemer une protection d’espace vert, comme à créer une réserve pour équipement sur le 16 avenue de Courseulles (et 1-3 rue Gaillarde). On a dit dans la leçon n° 1 que l’urgence n’était sûrement pas, en matière d’urbanisme, une procédure appropriée (on a paraît-il un plan local d’urbanisme sur le métier... depuis 2 ans !), qu’elle pouvait être mauvaise conseillère, et avoir des conséquences qu’on n’aurait (peut-être) pas prévu, ou voulu. Mais allez savoir...

Il est donc surtout urgent, dans ce cas de figure, de s’informer. Pour savoir ce qu’on ne nous dit pas, puisqu’on nous demande notre avis. C’est bien là l’objet d’une enquête publique, n’est-ce pas ?

 

En quelques lignes, ce que sont et à quoi servent  les « emplacements réservés »...

Mais d’abord, qu’est-ce qu’un emplacement réservé, à quoi ça sert, comment on l’institue, quelles sont les contraintes que cela impose, etc. ? On ne répondra pas ici à toutes ces questions, rassurez-vous. On se contentera d’emprunter les quelques lignes qui suivent à l’exposé de M. Seydou Traore, sur un  site ministériel (on n’est jamais trop prudent). Les curieux pourront s’y reporter:  http://www.outils2amenagement.certu.fr/pubOAT/html/contrib_1702.html

« Réservés aux voies et ouvrages publics, aux installations d'intérêt général, aux espaces verts ou aux programmes de logement social (L. 123-2 b), ces emplacements traduisent un engagement des collectivités publiques relatif aux équipements publics projetés sur leur territoire. La technique des emplacements réservés apparaît clairement comme une option sur des terrains que la collectivité publique bénéficiaire envisage d'acquérir pour un usage d'intérêt général futur (...) La notion d'emplacements réservés au sens du Code de l'urbanisme est circonscrite par la destination, légalement prédéterminée, à donner aux biens visés (...) Le bénéficiaire de l'emplacement réservé, une fois acquises les propriétés immobilières concernées, pourra réaliser le projet qui avait justifié le classement, conformément aux prescriptions et règles définies par le PLU pour la zone.» 

 

Vous l’aurez noté, on ne pourra réaliser que « le projet qui avait justifié le classement », c’est à dire l’extension de la maison de retraite Jean-Ferdinand de Saint-Jean en ce qui concerne le point 7. Mais le cas de la parcelle 281, au 57 avenue Guynemer (point 4), est différent puisqu’on y lève la réserve existante (on supprime la protection d’espace vert... et on rend à nouveau le terrain constructible). C’est là chose tout à fait inhabituelle, et cela mérite évidemment que l’on cherche à réunir les informations que le dossier de l’enquête ne nous fournit pas...  

 

Le tour du propriétaire...

La première information utile, dans ces cas-là, est de savoir qui est le propriétaire du terrain. Un coup de fil aux voisins suffit. Le propriétaire est un assureur caennais au patrimoine tout à fait conséquent, descendant d’un maire de Caen. Quelqu’un qui, pour vivre, n’a donc pas un besoin impérieux de vendre ce bout de terrain. Quelqu’un aussi qui, s’il en était déjà propriétaire en décembre 2000, n’a peut-être pas trop récriminé au classement (ou au maintien du classement) en espace vert protégé de ce terrain (de ce fait inconstructible)...

Mais d’autres voisins signalent par contre l’intérêt manifesté par la Clinique du Parc pour leurs propriétés (jusqu’à l’angle de l’avenue Albert 1er). Celle-ci vient en effet de construire, juste à côté du petit jardin, un grand immeuble. Les établissements privés de santé ont décidément le vent en poupe, par ces temps de grande misère de l’hôpital public...

 

Indiscipline végétale...

Pour supprimer la protection d’espace vert, les quelques lignes de justification que comporte le dossier expliquent bien sûr que le boisement de cet espace ne présente aucun intérêt, que cela a d’ailleurs poussé tout seul, et qu’il y a bien mieux à côté (le parc dit de l’Araignée, le long de la rue Guillaume Trébutien, derrière le bâtiment de commandement de l’ancienne caserne, toujours muré et à l’abandon quant à lui...). Si cela est vrai, si cet espace vert est vraiment inutile et indigne, que ne nous dit-on pas le nom de l’imbécile qui, dans ces conditions -inchangées-, a décidé 8 ans plus tôt de ce classement, ou de son maintien ?

Pour déplacer ensuite la réserve n° 17 (cheminement piétonnier en bordure de cet espace boisé), on dira ensuite qu’il vaut mieux qu’elle soit à gauche du terrain plutôt qu’à droite. Ce sera tout de même plus pratique pour la Clinique du Parc de ne pas avoir un passage piétonnier public au beau milieu de sa propriété...

Enfin, pour justifier le fait de rendre constructible ce qui ne l’était pas, on écrira que « les terrains constructibles font défaut sur ce secteur alors qu’il existe des besoins importants de constructions nouvelles notamment en matière de logements et d’équipements médicaux ».

S’agissant des logements, on rappellera que c’est ici la Clinique du Parc qui en a détruit, en installant un laboratoire d’analyse et des locaux administratifs en dehors de la ZAC, de l’autre côté de l’avenue, là où il y avait naguère une très grosse maison... à côté du petit espace vert indigne. On rappellera aussi que c’est au profit de la seule Clinique du Parc, établissement ni public ni philanthropique (avis aux amateurs: dépassements d’honoraires à prévoir), qu’ont eu lieu ces dernières années deux modifications successives du plan d’aménagement de la ZAC...

Alors j’aimerais qu’on cesse de nous prendre pour des cons. Qu’on nous dise simplement les choses, sans tourner autour du pot: le bidouillage de la réserve n° 17 et la suppression de l’espace vert, c’est pour faire plaisir aux confrères de la clinique... pas pour construire du logement social.

 

Jean-Ferdinand de Saint-Jean...

S’agissant enfin du point 7 (création d’une réserve, à l’angle de la rue Gaillarde et de l’avenue de Courseulles, pour l’extension de la maison de retraite Jean-Ferdinand de Saint-Jean, située rue Malfilatre, en contrebas de l’Université), on s’étonnera encore de la trop grande sobriété de l’exposé soumis aux Caennais.

Tout le monde est d’accord sur le caractère d’intérêt général que revêt l’extension éventuelle d’une maison de retraite.

Mais quel est précisément le statut de cet EHPAD, établissement d’hébergement de personnes âgées dépendantes (SIREN 261401194), devenu Etablissement public par arrêté préfectoral du 21 mai 1981 ? Quel est l’organisme propriétaire des locaux qu’elle occupe ? Est-ce l’Association des Amis de la Maison Jean-Ferdinand de Saint-Jean (SIREN 261401194), association simplement déclarée ? Quels capitaux ces structures peuvent-elle mobiliser ? Quels sont les engagements de la Ville à leurs côtés ? Celle-ci peut-elle et envisage-t-elle sérieusement d’acheter pour leur compte la propriété en cause ?

Ce sont là des questions légitimes si l’on s’interroge sur la faisabilité de l’extension envisagée de cette maison de retraite, et donc sur le bien-fondé de la réserve qu’on soumet à notre appréciation. Mais ce sont là aussi des questions sur lesquelles le dossier d’enquête n’apporte aucun éclairage, aussi blafard soit-il.

 

Un homme averti en vaut deux...

Il va de soi qu’il ne peut s’agir, avec ce nouvel emplacement réservé, d’un simple moyen de pression sur les propriétaires actuels pour les forcer à vendre, à un prix qui ne serait pas celui du marché (ce serait là un détournement de procédure caractérisé).

D’ailleurs, ceux-ci ont sans doute été informés par le service municipal de l’urbanisme, ou par Xavier LE COUTOUR en personne, de la création de cette réserve grevant leur propriété. 

J’ai lu en effet, sur le site Jurisprudentes, que « Le juge français et la Cour européenne des droits de l’homme sont assez exigeants quant aux conditions et modalités du classement d’un terrain en emplacement réservé. En particulier il a été reconnu que la création d’un emplacement réservé est une prérogative de puissance publique assez exorbitante du droit commun qui représente une atteinte à la propriété privée. Le propriétaire qui fait partie du public doit pouvoir présenter ses observations au cours de l’enquête et ne doit pas découvrir la situation de son terrain au moment de l’approbation définitive du plan d’urbanisme. »

Ce serait dommage en effet.

Une mésaventure de ce genre est arrivée il y a quelques années à des Caennais habitant rue Varignon (j’en ai déjà parlé sur ce blog), qui ont découvert après coup que leur maison était en sursis, leur terrain étant grevé d’une servitude de ce type (emplacement réservé n° 18 du POS). Une rue devait être percée, sans autre utilité que de permettre à Bouygues Immobilier de rentabiliser au maximum le terrain sur lequel il a construit le « Carré Mathilde » (rues Richard-Lenoir et Michel Cabieu).

Une impasse existe maintenant, qui ne débouchera jamais que sur un potager municipal, concédé à titre précaire et gratuit par Brigitte LE BRETHON, maire d’alors (sans commentaire). En 2005, la modification n° 1 du POS a néanmoins déplacé la réserve sur l’immeuble voisin (l’histoire ne dit pas si le propriétaire en a été averti)... En tout cas, Bouygues n’a pas eu à se plaindre des services de la mairie de Caen. Xavier LE COUTOUR n’a rien changé à la composition de l’équipe. On ne change pas une équipe qui gagne...

 

 

 

RAPPEL: ENQUETE OUVERTE JUSQU’AU 16 MARS

Le dossier d'enquête peut être consulté du samedi 14 février au lundi 16 mars 2009 à l'Hôtel de Ville au Service de l'Etat Civil, du lundi au jeudi de 8h à 17h, le vendredi de 8h à 16h et le samedi de 9 à 11h45.

Permanence du commissaire-enquêteur (à la Mairie – Service Etat Civil) le lundi 16 mars 2009 de 14h à 17h.

 

Dans le délai maximum d'un mois à compter de la fin de l'enquête, le rapport et les conclusions du Commissaire enquêteur seront tenus à la disposition du public à la Mairie de Caen (Direction de l'Urbanisme).