27 avril 2009: 5 révisions simplifiées et une ZAC...

Le petit commerce de bricolage

du Professeur X. LE COUTOUR

Voilà deux ans que le service de l'urbanisme de la mairie est censé travailler sur le projet de PLU (plan local d'urbanisme) devant remplacer le POS (plan d'occupation des sols). Dont un an sous la direction de l'adjoint au maire Xavier LE COUTOUR, professeur de médecine. Voilà au moins 4 ou 5 ans pourtant que ce dernier (et quelques uns des autres conseillers municipaux d'opposition de l'époque), réclame à cor et à cri la mise en chantier de ce PLU...

L'enchanteur Leroy-Merlin

Un PLU, c'est quelque chose de sérieux. La première étape en est un PADD (plan d'aménagement  et de développement durable). Durable, le mot est à la mode. Il s'agit d'établir un diagnostic complet, et sur cette base un projet à long terme pour l'aménagement de la ville, qui réponde aux défis de notre époque (éviter la péri-urbanisation consommatrice de temps, et d'énergie fossile, casser les processus de ségrégation spatiale, etc.).

Mais ce qu'il a de plus durable, pour le moment, ce PADD, c'est le temps de sa gestation. Et pour la réflexion globale, on repassera. On bricole au coup par coup, petit bout par petit bout, à la mode de Caen (derniers lauréats de la Tripière d'Or, catégorie charcutiers, tous UMP: Jean-Jacques SALMON, Thierry MARC, Daniel DETEY). Même tambouille pour Xavier LE COUTOUR. Cataplasmes sur jambe de bois et poudre de perlinpinpin. Ne doutons pas que, dans quelques mois, à défaut d'aménagement durable, l'illusionniste nous sortira un lapin de son chapeau. Ce ne serait pas le premier lapin qu'il poserait...

Mais revenons à nos moutons, et demandons nous où peut bien s'être enlisé notre projet de PLU, et pourquoi...

Bricoler, c'est pas travailler...

C'est vrai qu'il n'est pas facile de travailler sérieusement, de faire du solide, quand on passe son temps à de savantes opérations de replâtrage tous azimuts. Après l'enquête publique consacrée au projet de modification n° 3 du POS, qui s'est déroulée du 14 février au 16 mars 2009, l'encre du rapport de Mme BOUET-MANUELLE (Commissaire-Enquêteur) n'est apparemment pas encore sèche qu'on nous promet 5 « révisions simplifiées » et la création d'une ZAC... pour le conseil municipal de demain lundi (55 questions bleues, blanches et rouges, avant le Super Banco des questions orales). Je veux en être. J'espère que le candidat LE COUTOUR sera à la hauteur, et le public chaleureux...

Cinq « révisions simplifiées » et la création d'une ZAC...

Une de plus et notre homme pouvait faire sienne la devise du petit tailleur: « Sept d'un coup ». Joli coup de tapette à mouches. Avec un côté puzzle qui n'échappera à personne. Les zones concernées vont en effet de la Guérinière (ancien collège Guillaume de Normandie face à la tour Darty) à l'avenue Georges Clémenceau (maisons HLM du Clos Joli, après l'hôpital et en face du cimetière), de la rue de la Masse (près du canal) au cours Montalivet (rive droite de l'Orne en face de la Presqu'île, où l'on envisage une ZAC), en passant  bien sûr par la partie aval des Rives de l'Orne (ce qui veut sans doute dire entre le projet Apsys et la future ZAC Montalivet) et par « l'implantation d'équipements sur la pointe de la Presqu'île ».

Apsys bien ordonnée...

On aura compris que le projet de ZAC Montalivet, et deux  des révisions simplifiées (partie aval des Rives de l'Orne et pointe de la Presqu'île) sont en étroite relation avec la réalisation promise du Disneyland commercial d'Apsys (à la place des anciens centre de tri postal et poissonnerie). Profitez-en pour aller voir sur internet ce qu'en disaient les colistiers de Philippe DURON avant de décrocher le gros lot. La campagne électorale passée (et ses promesses qui n'engagent que ceux qui veulent bien y croire), on est maintenant copains comme cochons. A l'occasion de la modification n° 3 du POS (points 2 et 8 modifiant in extremis les règles de constructibilité des secteurs Uad et UEb), l'adjoint Xavier LE COUTOUR a même eu l'extrême obligeance de consentir à Apsys et consorts un troisième bricolage de la règle du jeu (un possible « dépassement de 1,50m maximum pour permettre la réalisation de locaux techniques » inséré à l'article UA10 du règlement). Il est vrai que les hauteurs d'immeubles qu'Apsys et consorts étaient autorisés à construire n'étaient que de 26m en façade, 29m en zone centrale, et de 36m le long des voies SNCF). C'était encore « un peu juste », n'est-ce pas ?... L'enquête publique relative aux 8 points de la modification n° 3 du POS s'est déroulée de la mi-février à la mi-mars. Le commissaire enquêteur n'avait, ces derniers jours, pas encore rendu ses conclusions. Et on s'embarque sans attendre dans d'autres projets... sur le papier.

Car sérieusement, tout ça, ce n'est pas pour demain. On ne pouvait pas attendre le PLU ? Ou 2011, au plus tôt ? Mais pourquoi donc ? Je vous l'expliquerai peut-être un de ces jours...

Et en ce qui concerne la ZAC Montalivet, dont la Ville sera sans nul doute l'aménageur (c'est le contribuable qui paye les frais), je proposerais que (le moment venu) on fixe cette fois le prix de cession des terrains aux promoteurs de manière intangible, et indépendante de la cote d'amour de l'un ou de l'autre. Cela évitera les laborieuses explications, à propos des terrains situés le long des voies de circulation, et des nuisances sonores qui justifieraient une sérieuse baisse de prix (exemple pris ZAC des Pépinières - Beaulieu, tout le long du boulevard Pompidou). Ou le demi-tarif accordé à cet autre, ZAC Gardin, parce que son parking souterrain coûtait cher...

Car, au point où on en est, je ne vois pas pourquoi l'équipe Duron ne renouvellerait pas, à la virgule près, tous les exploits de ses prédécesseurs des équipes LE BRETHON et GIRAULT. Pour le tripatouillage des documents d'urbanisme, c'est bien parti en tout cas...

Modalités de l'aide publique aux promoteurs nécessiteux, chapitre premier

Chapitre I: La recette pour construire et ses trois ingrédients

 

On  sait que la recette, pour construire, exige la présence de trois ingrédients. Pour simplifier: un terrain, des capitaux, un projet, ce dernier compatible avec les règles du plan d’occupation des sols (POS, en attendant le PLU, pour plan local d’urbanisme) définies par le conseil municipal, après avis des administrés recueilli lors d’une enquête publique.

La commune (notamment celle de Caen) dispose ainsi le plus souvent de deux leviers pour orienter ce qui se fait en matière d’urbanisme, et plus particulièrement de logement: la maîtrise foncière de certaines zones du territoire communal, et les règles d’urbanisme (PAZ, POS et bientôt peut-être PLU), au vu desquelles elle accorde ou refuse les permis de construire.

La ville de Caen, depuis les années 1970-1980, s’est en grande partie urbanisée dans le cadre de ZAC (zones d’aménagement concerté: Porte de Nacre, Folie-Couvrechef, Pépinières-Beaulieu, Gardin, Decaen, Jean Monnet).

Maîtresse des principes d’aménagement (PAZ = plan d’aménagement de zone) de ces ZAC, et propriétaire des sols (par droit de préemption et/ou déclaration d’utilité publique), elle y fixe aussi le prix des droits à construire.

Il lui est arrivé ces dernières années (j’y reviendrai dans de prochains sujets) d’y faire de véritables cadeaux à plusieurs promoteurs locaux, notamment en bradant les terrains le long du boulevard Pompidou (Venoix-Beaulieu), en vendant moitié prix un terrain dans la ZAC Gardin à Webre Immobilier (manque à gagner de 678.886 euros pour la ville), ou en changeant le mode de calcul du prix des terrains dans la ZAC de la Folie-Couvrechef, alors qu’il ne restait plus que 5 terrains à vendre...

Mais il y a encore un autre moyen d’encourager l’immobilier privé de haut standing, c’est de tripatouiller les règles d’urbanisme, ou d’accorder des permis de construire qui ne sont pas conformes à ces règles.

 

L’urbanisme réglementaire à la mode de Caen

C’est un de ces permis de construire contestables, rue d’Hastings, à un jet de béton de l’église St Nicolas, qui a suscité la création, en février 1991 (17 ans déjà !) de l’association Hastings Saint Nicolas, qui n’a statutairement vocation que pour « défendre et promouvoir un urbanisme de qualité à Caen et dans son agglomération », c’est à dire soumettre à un examen critique les règles anciennes ou nouvellement introduites dans les documents d’urbanisme, et les permis de construire délivrés au vu de ces règles.

Elle a aussi, il y a quelques années, fait condamner par le Tribunal Correctionnel un promoteur et son architecte qui avaient démoli et construit sans permis, avec l’accord au moins tacite des services d’urbanisme de la ville (encore un épisode qui mérite d’être narré).

Il lui est surtout arrivé de faire annuler par le Tribunal Administratif de Caen et/ou la Cour Administrative d’Appel de Nantes divers permis de construire et une modification de plan d’occupation des sols. Mais elle n’est aussi pas parvenue à faire annuler des dispositions évidemment critiquables, comme nombre de celles du POS révisé, approuvé par le conseil municipal le 11 décembre 2000.

 

Le miracle de la multiplication des mètres carrés

L’une de ces dispositions est parfaitement emblématique de l’attitude très bienveillante de la municipalité envers l’immobilier privé, petits et gros poissons confondus: il s’agit de l’emplacement réservé n° 18, projet de « liaison piétonne » parfaitement inutile entre la rue Richard-Lenoir et la rue Varignon.

La chose mérite le détour: très belle vue sur l’abside de l’abbaye aux Dames, au fond de ce cul-de-sac situé à l’angle de la résidence « Carré Mathilde », et auquel on accède par la rue Richard-Lenoir (rue parallèle au bassin St Pierre côté quai de la Londe, entre rue Basse et  avenue de Tourville).

Inutile pour les Caennais, et coûteuse pour les finances publiques, mais très utile pour Bouygues (Bouygues-TF1, Bouygues Telecom, Bouygues Immobilier et j’en passe),  cette fantomatique « liaison piétonne » a permis de construire (et avant tout de vendre) plusieurs centaines de mètres carrés de logements supplémentaires.

 

Il me faudrait plus de temps et de place pour expliquer comment ce miracle a été possible (il me faudra sans doute y revenir).

Disons brièvement qu’il a suffi au service municipal de l’urbanisme de faire montre d’une grande discrétion. Car lors de l’enquête publique précédant l’adoption, le 11 décembre 2000, du projet de POS révisé, les caennais ignoraient bien entendu l’existence d’une étude très spécialisée (du même mois de juin 2000) portant sur le terrain en question.

Une étude du service de l’urbanisme (alors sous la houlette de l’adjoint Thierry MARC) qui montrait l’avantage qu’il y aurait à percer une voie sur un troisième côté de ce terrain, puisque le POS nouveau abandonnait le principe du contrôle de la densité par le COS (coefficient d’occupation des sols), et instituait des bandes de construction maximales à l’alignement des voies (existantes ou à créer,... ou à ne jamais créer).

 

Un potager municipal concédé à titre précaire

 Un beau cadeau aux frais de la princesse (le contribuable caennais aménageur à titre gracieux, qui paye pourtant sa taxe d’habitation à la Guérinière et à la Grâce de Dieu comme il la paye rue St Pierre ou place St Sauveur). Un beau cadeau à Bouygues, sans aucune contrepartie, puisque la fameuse « liaison piétonne » ne débouche pas rue Varignon, et n’y débouchera sans doute jamais.

Par un jugement du 18 octobre 2007, le Tribunal Administratif de Caen, à nouveau amené à se prononcer sur cette question de l’emplacement réservé n° 18, toujours en état de potager municipal concédé à titre précaire (décision n° 05 / 055 du 2 juin 2005 de M^me Brigitte Le Brethon), a pourtant validé la délibération du 17 janvier 2005 modifiant le POS, délibération qui modifiait entre autres choses le tracé de la toujours fameuse « liaison piétonne »...