Le devenir du Quartier Lorge, rue Caponière

 DU BON USAGE DES CASERNES DESERTEES PAR LES TROUPES

 OU

SUR LES RAISONS POUR LESQUELLES LA CASERNE LORGE (EX-COUVENT DE LA VISITATION RUE CAPONIERE A CAEN) EST LA PROPRIETE EXCLUSIVE DE LA COMMUNE DE CAEN, EN VERTU D’UN ARRET DE LA COUR D’APPEL DE NANTES DU 28 JUIN 2005 (QUI DECIDE QUE LE MINISTERE DE LA DEFENSE DOIT LUI EN RENDRE LA JOUISSANCE EN TOTALITE), MAIS SANS AUCUN RESULTAT CONCRET A CE JOUR...

 
Les vieux caennais (et les plus jeunes aussi sans doute) connaissent l’existence de la caserne Lorge rue Caponière (arrêt de bus « Etat-Major » des lignes 2 et 21). Mais ils ignorent peut-être qu’elle est un bien communal, et que c’est à leurs élus et à eux seuls qu’il appartient de décider ce qu’on doit en faire...

C’est une vieille histoire dont les origines remontent à un décret impérial, il y a deux siècles. Les dispositions de ce décret impérial sont reprises par un décret royal (de Louis XVIII), puis par une loi du premier avril 1926 (de sacrés farceurs ces républicains), pour se retrouver enfin à l’article L.59 du Code du domaine de l’Etat...

Mais l’histoire que je veux vous conter est moins ancienne, et commence le 20 novembre 2000 pour se terminer, provisoirement, le 28 juin 2005, date à laquelle la Cour administrative d’appel de Nantes décide tout à la fois d’annuler un jugement du Tribunal administratif de Caen (du 23 octobre 2001), et la délibération n° 26 adoptée par le Conseil Municipal de Caen lors de sa séance du lundi 20 novembre 2000.

C’est cependant là un terme tout à fait provisoire pour cette affaire, du fait de l’incurie de l’équipe de Brigitte LE BRETHON, qui, bientôt trois ans plus tard, n’a toujours pas su (ou voulu) tirer les conclusions qui s’imposent de cette décision de justice, depuis longtemps définitive...

Il est vrai que cette décision n’allait pas dans le bon sens, de l’avis de la municipalité en place. N’était-ce pas pourtant l’intérêt de tous les caennais que la Ville rentre enfin dans ses droits ?

On me pardonnera par ailleurs l’exposé un peu technique de cette note. On peut sauter les considérations par trop juridiques au goût de certains (j’ai pourtant élagué au maximum). Mais l’important est de prendre date, et de savoir qu’il appartient aux élus de 2008 de régler la question...

 

La délibération du 20 novembre 2000 

Lors de la séance du lundi 20 novembre 2000 du Conseil Municipal de Caen (délibération n° 26), cette assemblée avait notamment:

« accepté la nouvelle répartition, sous forme d’échange, des droits immobiliers entre l’Etat - Ministère de la Défense et la Ville au sein du quartier Lorge. Cet échange comprend le retour d’une partie des emprises dans le patrimoine communal et la cession de la nue-propriété de certaines emprises au Ministère de la Défense, étant précisé que les parties restantes seront maintenues en l’état, c’est à dire nue-propriété Ville et usufruit Ministère de la Défense... »,

et

«  autorisé M. le Maire ou son représentant à signer l’ensemble des documents et conventions à intervenir pour l’exécution de la présente délibération. »

 

Cette délibération était infiniment contestable dans son principe même.

 

La loi de 1926 et le Code du Domaine de l’Etat

En effet, une loi du 1^er avril 1926 (réglant les rapports des bailleurs et des locataires de locaux d’habitation) comportait notamment un article 24 dont les troisième, quatrième et cinquième alinéas sont ainsi rédigés:

« Les casernes dont la nue-propriété appartient aux villes et dont l’usufruit a été réservé à l’Etat pour l’occupation par des corps de troupes seront remises pour la jouissance entière aux communes qui en feront la demande, dans le cas où ces casernes ne sont plus utilisées par les troupes, conformément à leur affectation d’origine. »

« Une commission composée de deux représentants de l’autorité militaire, de deux représentants de l’autorité municipale, du directeur des domaines ou de son représentant, et présidée par le préfet du département ou son représentant, fixera les locaux militaires qui devront être mis à la disposition des communes qui en feront la demande et formulera toutes propositions utiles sur les conditions possibles d’aliénation, d’échange ou de location. »

« Cette commission, dans un délai de trois mois, établira la liste des locaux visés à l’alinéa 1^er qui, dans chaque département, pourraient ainsi être utilisés par les municipalités. Il sera statué par décret rendu sur la proposition du ministre des finances. »

 

Par ailleurs, par un décret du 10 septembre 1926, « à dater du 1^er janvier 1927, les services militaires de la remonte ... seront supprimés dans la métropole. Les groupes de cavaliers de remonte institués par la loi du 31 mars 1913 seront dissous »

Sauf à démontrer qu’un texte ultérieur aurait abrogé les dispositions précitées de la loi du 1^er avril 1926, il n’était pas possible de prétendre que ses prescriptions et les procédures qu’elle institue ne devaient pas être scrupuleusement respectées à l’occasion de toute remise à la ville (en totalité ou en partie) des locaux dont elle est nue-propriétaire depuis le début du dix-neuvième siècle.

Or non seulement aucun texte n’a depuis 1926 abrogé ces dispositions, mais celles-ci ont tout au contraire été codifiées et reprises par les articles L.53 et L.59 du Code du Domaine de l’Etat (CDE), ainsi rédigés:

« Les immeubles domaniaux reconnus définitivement inutiles aux services civils ou militaires affectataires doivent être remis au service des domaines. (...) »,

« Les casernes dont la nue-propriété appartient aux villes et dont l’usufruit a été réservé à l’Etat pour l’occupation par des corps de troupes sont remises pour la jouissance entière aux communes qui en font la demande, dans le cas où les troupes cessent, à titre définitif, d’utiliser ces casernes conformément  à leur affectation d’origine. » 

 

Le jugement du 23 octobre 2001

Ainsi, s’il est certain que les locaux de la caserne Lorge ne sont plus utilisés par les troupes, conformément à leur affectation d’origine, dès lors que, depuis trois-quarts de siècle, les services militaires de la remonte sont supprimés, il est également avéré que la transaction intervenue entre le ministère de la défense et la ville de Caen (telle que rapportée dans la délibération du 20 novembre 2000) n’a pas été élaborée selon les règles prévues (constitution d’une commission mixte sous la présidence du préfet, décision rendue sous forme de décret).

La délibération du 20 novembre 2000  ne respectait donc pas la lettre de la loi du 1^er avril 1926, ni la règle reprise de ce texte, et insérée à l’article L.53 du Code du Domaine de l’Etat.

C’est pour ces raisons notamment que le Tribunal Administratif de Caen avait été saisi dans les deux mois de deux demandes d’annulation de cette délibération du 20 novembre 2000, présentées pour l’une par M. Xavier LE COUTOUR, conseiller municipal, et pour l’autre, dès le 17 janvier 2001, par le rédacteur de cet exposé.

Les débats devant le Tribunal Administratif ont donné lieu au traditionnel échange de mémoires (mémoires en défense du Ministère et de la Ville de Caen, défendue par M^e Jacques Auger, pour le premier du 2 août 2001, et pour la seconde du 13 août 2001, réplique de ma part en date du 10 septembre 2001).

Par jugement du 23 octobre 2001, le Tribunal Administratif de Caen rejetait notre requête en annulation.

 

Les « raisons » des magistrats caennais

 Le dixième« considérant » du jugement du 23 octobre 2001 était ainsi conçu:

« Considérant que si les requérants font valoir que la délibération attaquée consentirait illégalement des contreparties à l'Etat ou serait de ce fait entachée de détournement de pouvoir, il ne saurait avoir été mis fin à l'affectation militaire résultant des dispositions précitées, par application des règles du code civil relatives à l'extinction de l'usufruit; que cette affectation n'était pas nécessairement liée au maintien du dépôt de remonte installé en 1832, auquel s'est appliqué le décret du 10 septembre 1926 portant suppression des services militaires de la remonte; qu'il résulte des pièces du dossier qu'à la date de la délibération attaquée, la caserne, même en excluant les locaux affectés au service des anciens combattants, conservait, au moins en partie, une destination militaire et que le ministre de la défense n'aurait pas été tenu de la reconnaître à titre définitif, comme dépourvue d'utilité pour le service public de la défense; qu'il suit de là que la ville de Caen n'était pas dans la situation où elle aurait pu revendiquer, sur le fondement de l'article L 59 du code du domaine, la libre jouissance des immeubles; »

 

La proposition de l’article L.59 du CDE: « dans le cas où les troupes cessent ... d'utiliser ces casernes », ou, dans la rédaction de la loi du 1er avril 1926, cette autre proposition: « dans le cas où ces casernes ne sont plus utilisées par les troupes » suffisaient pourtant, bien évidemment, à établir que les lieux devaient impérativement conserver, au delà d’une simple affectation militaire, une fonction d’hébergement de corps de troupe (hommes du rang encadrés par leurs officiers et sous-officiers).

Pour parvenir au terme de leur décision, les magistrats du Tribunal Administratif de Caen avaient donc, par glissements progressifs, abusivement interprété le texte de l’article L.59 du Code du domaine de l’Etat, considérant d’abord la mention d’une affectation d’origine comme superfétatoire, pour ignorer ensuite les termes, essentiels, de caserne et de troupes, et enfin introduire à leur place les notions de destination militaire et d'utilité pour le service public de la défense,  étrangères à cet article.

En fait, la ville de Caen était bien dans la situation de pouvoir revendiquer, sur le fondement de l'article L 59 du code du domaine, le retour gratuit de la majeure partie des locaux et terrains de la caserne Lorge dans son patrimoine, puisque les troupes avaient cessé, à titre définitif, d’utiliser cette caserne, conformément à son affectation d’origine

Le dixième« considérant » de ce jugement du 23 octobre 2001 était donc aussi, globalement et dans chacune de ses trois branches, entaché d’une erreur de droit, et faisait une appréciation inexacte des faits.

 

La CAA de Nantes annule le jugement, et la délibération

Par un mémoire du 7 janvier 2002, je faisais donc appel de ce jugement. Il était alors encore possible de le faire par ses propres moyens, sans l’aide d’un avocat. Ce n’est plus le cas aujourd’hui, le législateur (députés et sénateurs en place depuis 2002) ayant décidé de restreindre l’accès à la justice, en imposant aux plaignants les services d’un avocat (évidemment rétribué par leurs soins).

La Ville de Caen avait dans cette affaire produit un mémoire en défense, enregistré le 4 novembre 2002. Le Ministère de la Défense, qui précisait qu’il « n’est pas partie à l’instance car il n’a été appelé à celle-ci que pour apporter des informations au juge », avait quant à lui formulé ses observations dans une lettre datée du 2 décembre 2002.

Je n’avais pas répondu en détail à ce mémoire de la ville, ni aux observations du Ministère de la Défense, mais j’avais néanmoins, le 6 juin 2005, adressé d’ultimes observations à la Cour.

Et celle-ci annulait tout à la fois la délibération contestée et le jugement du Tribunal administratif de Caen, pour les motifs suivants:

« Considérant qu'après avoir servi, durant le 19ème siècle, au logement des effectifs d'un bataillon d'infanterie, puis à l'accueil d'un service de la remonte comprenant 300 hommes et 300 chevaux jusqu'à la suppression de celui-ci par décret du 10 septembre 1926, l'ensemble immobilier de la caserne Lorge a cessé d'être occupé à partir de 1954 par des corps de troupe pour ne plus regrouper que les personnels de quelques services administratifs appartenant essentiellement à la délégation militaire départementale et à la direction interdépartementale des anciens combattants, soit une quarantaine de membres de l'administration militaire et des services civils; qu'une telle situation caractérisant les nouvelles conditions d'occupation de cet ensemble immobilier ne saurait donc être regardée autrement que comme mettant fin définitivement à l'utilisation de ce bien conformément à son affectation d'origine pour le logement des corps de troupes; que ce faisant, la ville de Caen avait vocation à en demander, sur le fondement des dispositions précitées du code du domaine de l'Etat et comme elle l'avait fait par délibération du 11 juillet 1994, la remise pour sa jouissance entière, sans que l'Etat puisse valablement se prévaloir de ce que l'utilisation de cet immeuble pour les besoins militaires ne pouvait résulter que de sa décision d'en prononcer ou non la désaffectation; que, dès lors, en donnant son adhésion à une nouvelle répartition entre la ville et l'Etat des droits immobiliers sur la caserne Lorge par la voie d'un échange ne répondant pas aux prescriptions de l'article L. 59 du code du domaine de l'Etat, le conseil municipal de Caen a entaché sa délibération du 20 novembre 2000 d'illégalité; »

« Considérant qu'il résulte de ce qui précède que M. HERGAS est fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Caen a rejeté sa demande tendant à l'annulation de la délibération du 20 novembre 2000 du conseil municipal de Caen; »

 

Ce texte est sans ambiguïté aucune. Il faut donc maintenant faire annuler au plus tôt l’acte d’échange, ainsi dépourvu de base légale, passé entre l’Etat et la Ville de Caen le 7 février 2003, acte revêtu des signatures de Mme Brigitte LE BRETHON, de M. J-F VALERY, alors Directeur des Services Fiscaux du Calvados, de M. Michel de LA BRELIE, alors Secrétaire Général de la Préfecture, et d’un « illisible » pour le Ministère de la Défense... 

Modalités de l’aide publique aux logements privés de grand standing, chapitre II

Chapitre II: de gros rabais sur le prix des terrains vendus aux promoteurs privés

Dans un texte récemment publié ici (Chapitre I: La recette pour construire et ses trois ingrédients), j’expliquais que, sous la houlette de Jean-Marie GIRAULT, puis sous la férule de Brigitte LE BRETHON, la municipalité de Caen avait mis en oeuvre deux principaux leviers lui permettant d’encourager l’immobilier privé de haut standing.

 

Le premier de ces leviers était le tripatouillage des documents d’urbanisme (règles applicables et zonage du territoire communal, définissant ce qu’on peut construire, dans quelles limites, et à quel endroit).

J’avais illustré mon propos par un seul exemple: celui d’un « emplacement réservé » (n° 18 du POS révisé approuvé par le conseil municipal le 11 décembre 2000), une voie piétonne que rien ne justifiait d’ouvrir entre la rue Richard-Lenoir et la rue Varignon... sauf les intérêts supérieurs de la société BOUYGUES Immobilier, à laquelle l’existence de cette voie en projet (qui assurément ne débouchera jamais rue Varignon) avait permis de construire une aile supplémentaire en retour. Et donc beaucoup de mètres carrés supplémentaires, sur un terrain (vendu par France-Telecom) dont le prix restait évidemment inchangé...

Des tripatouillages de ce genre, on n’a aucun mal à en débusquer d’autres dans les versions récentes (à partir de 2004-2005) des documents d’urbanisme caennais (modification n° 2 du PAZ de la ZAC Claude DECAEN, modification n° 1 du PAZ de la ZAC Claude MONET, modification n° 1 du POS révisé, révision simplifiée concernant les Rives de l’Orne, révision simplifiée relative aux terrains horticoles de l’Institut Lemonnier).

Il me faudra consacrer au moins un texte à chacune de ces trois dernières modification et « révisions simplifiées », tant il est évident que les seuls intérêts des promoteurs privés (et du propriétaire du terrain s’agissant de l’Institut Lemonnier) ont joué un très grand rôle dans les altérations d’un projet urbanistique adopté à peine 3 ou 4 ans plus tôt...

On peut déjà se faire une petite idée de la méthode employée en se reportant aux textes consacrés aux exploits caennais de M. Fernando de Almeida GOMES...

 

Mais venons-en au second levier utilisé par la municipalité caennaise pour encourager l’immobilier privé, de standing ou non. Il s’agit ici des prix d’amis consentis aux promoteurs privés pour la vente de terrains viabilisés aux frais du contribuable...

J’ai sur ce point dans mes archives trois exemples qui me sont chers, car trois arrêts de la Cour Administrative d’Appel de Nantes, confirmant autant de jugements du Tribunal Administratif de Caen, m’ont fait payer 6.274 euros mon impertinence de citoyen scandalisé par le « rabais » global de 4.932.246 F (751.916 euros) consenti alors à trois promoteurs pour la vente de terrains dans les ZAC Beaulieu, Gardin et de la Folie-Couvrechef.

De nombreux amis, connus ou inconnus, m’ont certes aidé à payer ma rançon. Qu’ils en soient ici encore remerciés. Mais l’argent public des rabais consentis n’en a pas moins servi à assurer profits et plus-values à une poignée d’opérateurs privés, et cela continue aujourd’hui et n’a jamais cessé, comme le montre le coup de gueule d’Etienne ADAM au conseil municipal du 18 juin 2007   

(à lire à l’adresse suivante: http://anpag.org/article.php3?id_article=468).

N’est-ce pas là l’occasion de dire qu’Etienne et quelques autres, absents de la liste susceptible d’assurer dans les jours prochains l’alternance à la mairie, y avait certainement toute sa place, et que c’est évidemment une erreur (et peut-être même une faute) de n’avoir pas tout fait pour rassembler toute la gauche (une voix PS pèse-t-elle plus lourd qu’une voix ANPAG ?) ...

 

 

Aide à la pierre, la municipalité au secours des promoteurs nécessiteux:

1- les 287.760 F de la société SEDELKA (M. Claude JEAN)

 

Le lundi 13 mars 2000, la délibération n° 26 de la séance du Conseil Municipal de Caen avait « décidé la cession au profit de la Société SEDELKA (...) d’un terrain (...) d’une surface de 1691 m² (...) au prix de 650 F HT par m² SHON destiné aux logements... »

L’exposé précédant le dispositif de cette délibération précisait en son quatrième alinéa que: « Le prix de cession est fixé à 650 F HT le m² de SHON pour les logements, au lieu du prix habituel de 815 F HT, afin de compenser, dans unmarché plutôt à la baisse, leur moindre attractivité commerciale du fait que la façade ensoleillée donnera directement sur le boulevard Georges Pompidou qui est très circulé. »

A l’aide d’une calculette, on pouvait facilement constater que le rabais consenti au promoteur s’élevait à: (815-650) x 1744 = 287 760 F (et 20 % du prix normal).

Quant aux motifs avancés pour justifier la renonciation au prix habituel de 815 F le m² de SHON, leur caractère fantaisiste crevait les yeux.

Comment parler d’un « marché plutôt à la baisse » quand tous les journaux parlaient alors d’euphorie dans le secteur du bâtiment, et de hausse des prix dans l’immobilier ?

Une hausse de 102 % en dix ans, comme l’annonçait Liberté dans son édition du jeudi 24 janvier 2008...

Les nuisances sonores du boulevard Pompidou justifiaient-elles par ailleurs un rabais de 20 %, quand bien d’autres rues de Caen (et pas des moins cotées) étaient au moins aussi bruyantes et « circulées », et dès lors qu’on destinait à des commerces le rez-de-chaussée de l’immeuble à construire, commerces pour lesquels cette situation en bordure de boulevard constituait évidemment un atout ?

Est-ce qu’alors la personnalité du promoteur (un personnage auquel notre association s’était déjà frottée dans d’autres dossiers) ne pouvait pas expliquer ces touchantes attentions, notamment de la part du trio régnant alors à la mairie sur l’urbanisme et les affaires foncières (MM. François Solignac-Lecomte, LucDUNCOMBE et Thierry MARC) ?

Mais qu’alliez-vous penser là ? Le marché était à la baisse, vous dis-je. Et construire en ville expose aux bruits de la circulation. Voudriez-vous des façades aveugles sur rue ? Non, le rabais allégué n’existait pas. Le souci de l’intérêt général n’était pas méconnu, et la décision contestée n’était évidemment entachée d’aucun détournement de pouvoir...

Le plaignant devait en conséquence dédommager la commune et le promoteur pour les frais d’avocats qu’ils avaient dû engager pour se défendre (jugement du Tribunal Administratif de Caen du 27 février 2001, confirmé en appel le 3 mai 2005)... 

 

 

Aide à la pierre, la municipalité au secours des promoteurs nécessiteux:

2- les 191.290 F de la Sarl AG PROMOTION (AVENEL)

 

Une autre délibération (n° 28) de la même séance du conseil municipal du lundi 13 mars 2000 avait par ailleurs « décidé la cession au profit de la SCI du COLISEE (...) d’un terrain de 2757 m² (...) au prix de 400 F HT par m² SHON... »

On pouvait lire, en introduction au dispositif de cette délibération n° 28, les lignes suivantes:

« A compter de cette opération, il est proposé de fixer le prix de cession des terrains destinés à des programmes de logements ... à 400 F HT par m² SHON, alors que ce prix était jusqu’à présent de 370 F HT par m² de terrain. Il apparaît en effet préférable de fixer la valeur du terrain en fonction de l’importance de la construction réalisée plutôt que de la superficie du dit terrain ce, à l’instar de ce qui est pratiqué dans les ZAC Beaulieu et Gardin-Espace Conquérant. »

Accrochez-vous, car la manoeuvre est là un peu plus savante. Ce qui à première vue apparaît comme une augmentation du prix est en fait un rabais, de 20 % là encore !

En effet le terrain qui, dans cette ZAC de la Folie-Couvrechef, aurait été précédemment vendu 1 020 090 F (2757 m² de terrain x 370 F HT le m² de terrain), était bradé pour 820 800 F (2052 m² de SHON x 400 F HT le m² de SHON).

La différence s’établissait tout de même à 199 290 F, qui n’allaient pas compenser une partie même minime des frais énormes engagés par la ville, et donc d’abord par le contribuable, pour la réalisation de cette ZAC de la Folie-Couvrechef (acquisition des terrains, frais financiers, viabilité primaire, équipements, etc.) 

Les motifs avancés pour renoncer ici au tarif précédemment pratiqué étaient tout bonnement... inexistants. Car tout le monde savait aussi que la ZAC était pratiquement terminée, depuis trente ans qu’on y construisait (plus que 5 terrains à vendre pour du logement, à l’époque)...

On changeait donc la règle du jeu à la fin de la partie... pour les tout derniers joueurs.

Curieusement, par un mémoire déposé in extremis par son avocat (M^e Jacques AUGER) le 1^er février 2001, la Ville de Caen concluait à un non-lieu dans cette affaire, au motif qu’elle avait fait adopter le 15 janvier 2001 au conseil municipal une délibération rapportant celle adoptée le 13 mars 2000.

Il était question dans cette nouvelle délibération du désistement de la SCI du COLISEE (signifié à la ville par lettre du 27 juillet 2000, donc six mois plus tôt).

Mais la délibération ne changeait rien au prix stipulé (au nouveau mode de calcul du prix des terrains, alors qu’il n’y avait pratiquement plus rien à vendre), et indiquait aussi que la SCI du COLISEE, avec la bénédiction de la municipalité, passait le témoin à la Sarl AG PROMOTION (plus connue sous le nom d’AVENEL PROMOTION).

La ficelle était un peu grosse.

En demandant un non-lieu que le tribunal administratif ne pouvait lui refuser (puisque la délibération attaquée était annulée), la municipalité (et en coulisse la SCI du COLISEE) se retirait d’une affaire mal engagée qu’elle pensait manifestement perdue.

Mais la délibération du 15 janvier 2001 ne changeait rien sur le fond, et c’était seulement un autre promoteur privé qui se voyait désigné pour être le bénéficiaire de ses bontés (on évitera de se lamenter sur les déboires de la SCI du COLISEE, qui, dans cette affaire, à évidemment négocié avec AVENEL le marché qu’elle lui abandonnait). 

Je n’ai pas voulu à l’époque laisser passer une manoeuvre aussi grossière, et j’ai sans doute eu tort.

J’ai donc demandé au Tribunal Administratif de Caen d’annuler la délibération du 15 janvier 2001, pour les mêmes raisons qui m’avaient amené à contester la délibération du 13 mars 2000 (on ne change pas la règle du jeu en fin de partie, pour consentir un avantage aux derniers joueurs).

Mais ce tribunal n’a voulu voir là qu’un acharnement coupable, le procédé utilisé ne souffrant selon lui aucune critique, et m’a condamné à payer 400 euros à la Ville de Caen, et 400 euros à la SARL AG PROMOTION.

Copieusement insulté par les avocats des parties adverses en première instance, je me suis obstiné, et j’ai fait appel de ce jugement devant la Cour Administrative d’Appel de Nantes, qui à son tour a rejeté ma requête, et, par un arrêt du 13 décembre 2005, m’a cette fois condamné à payer 1000 euros à la Ville de Caen, tout en accédant à ma demande d’annulation des mentions injurieuses et diffamatoires dont l’avocat de la SARL AG PROMOTION avait émaillé ses écrits...

Une piètre consolation. Et une bonne leçon sans doute: le poker n’est pas un jeu dont les naïfs doivent se mêler, sauf à consentir à se faire plumer...

 

 

Aide à la pierre, la municipalité au secours des promoteurs nécessiteux:

3- les 4 452 600 F de M. WEBRE

 

Cette troisième affaire est peut-être la plus savoureuse. Le rabais accordé y atteint 4.452.600 F, soit 678.886 euros, ou encore 46 % du prix défini par le conseil municipal, pour la construction d’un immeuble de très grand standing, dans lequel le promoteur s’est réservé, pour son usage personnel, un petit appartement de 200 m² environ au dernier étage. Un immeuble adossé à la nouvelle Trésorerie Générale dans la ZAC GARDIN, en plein centre de Caen (entre Hôtel de Ville et Préfecture).

C’est en effet pour maintenir l’équilibre financier prétendument compromis de la Résidence Le Gardin que le conseil municipal de Caen, réuni le lundi 15 janvier 2001, avait adopté à la majorité silencieuse (9 votes contre et une abstention de l’opposition ne faisant pas le poids) une délibération n° 43 qui revenait sur les conditions de la vente du lot B2 de la ZAC Gardin consentie par le même conseil municipal le 27 avril 1998 (délibération n° 33).

Comme dans les deux affaires précédemment relatées, les juges administratifs (à Caen comme à Nantes) ont trouvé la chose parfaitement régulière, et m’ont condamné, pour les premiers, à payer 300 euros à la Ville de Caen, et 300 euros à la société Investir Immobilier de M. Roger WEBRE, et pour les seconds, à payer 750 euros de plus à chacun. Faut pas chercher des poux dans la tête des gens respectables...

Mais revenons à nos moutons.

N’ayant guère le temps de rédiger un nouveau texte sur cette affaire, je vous livre celui d’une lettre adressée en janvier 2004 à M. Alain LAMBERT, alors Ministre délégué chargé du Budget après avoir été maire d’Alençon, venu ce jour-là à Caen inaugurer la Trésorerie Générale...

 

 

                                                                                      Caen, le 14 janvier 2004

 

à M. Alain LAMBERT,

Ministre délégué chargé du Budget

et de la réforme budgétaire

Monsieur le Ministre,

 

Ayant appris que vous deviez inaugurer la nouvelle Trésorerie Générale du Calvados le vendredi 16 janvier, c’est très respectueusement que je voudrais attirer votre attention sur la situation délicate dans laquelle s’est trouvé la société INVESTIR IMMOBILIER, promoteur dont l’immeuble est adossé au bâtiment que vous allez inaugurer.

 

Celui-ci, lauréat d’une consultation d’opérateurs organisée par la Ville de Caen en juin 1997, pour l’attribution des droits à construire du lot B2 de la ZAC GARDIN, avait obtenu, par une délibération du conseil municipal de Caen en date du 27 avril 1998, la cession desdits droits au prix de 1.300 F HT le m² de SHON, sachant que son projet d’alors représentait une SHON globale de 6.300 m², pour la réalisation de 50 logements, de 1.330 m² de commerces et de 1.060 m² de bureaux.

 

Ce prix de 1.300 F HT le m² de SHON avait été fixé par une délibération n° 56 du 24 avril 1995 du conseil municipal de Caen, concernant les ventes de terrains aux promoteurs privés envisageant de construire en bordure de la place Gardin et le long de l’avenue de l’Hippodrome.

 

La société INVESTIR IMMOBILIER avait également déposé, le 28 mai 1998, une demande de permis de construire qu’elle dut modifier le 20 novembre 1998, pour la rendre conforme au règlement du plan d’aménagement de zone (PAZ), qui exigeait, sauf impossibilité technique, la réalisation sur la parcelle de toutes les places de stationnement nécessaires.

 

Aucune impossibilité technique ne pouvait être invoquée pour la réalisation d’un parking souterrain de trois niveaux sous l’immeuble, puisqu’au même moment on réalisait, à quelques dizaines de mètres de là un parking souterrain public de 5 niveaux.

 

Après une nouvelle demande de modification du permis de construire, celui-ci fut finalement accordé pour une SHON globale de 7.222 m², et 133 places de parking en sous-sol, dans un terrain où la nappe phréatique n’est qu’à 1,5 m de profondeur, et où les fondations doivent aller chercher à 16-18 m un sol plus stable que les alluvions d’un fond de vallée humide, remblayée il n’y a guère plus d’un siècle.

 

Des conditions difficiles que d’autres aussi ont rencontrées, comme à Alençon, au 18 à 22 rue du Pont Neuf (et rue De Lattre de Tassigny), où un permis de construire accordé le 14 septembre 1994 avec avis favorable du maire semble s’être échoué dans la Sarthe (Résidence Henri II de la SARL ELYBAT).

Et il n’est pas toujours plus aisé de creuser dans le granite.

 

M. Roger WEBRE (S.A. INVESTIR IMMOBILIER) a de peu réchappé à une telle mésaventure.

D’une grande pudeur, il ne s’était en effet, pendant près de 3 ans, ouvert à personne des difficultés financières dont le parking souterrain à construire (à frais partagés avec l’Etat) était la cause.

 

Et il n’a maladroitement fait connaître ces difficultés qu’au tout dernier moment, quand son retrait de l’opération envisagée aurait compromis la construction de la Trésorerie Générale elle-même.

 

Mais il avait fort heureusement de vrais amis qui l’ont soutenu dans l’épreuve.

 

On a ainsi obtenu que le service des domaines révise son avis (estimant en 1998 le prix des droits à construire à 1.300 F HT le m² de SHON), et le ramène le 21 décembre 2000 au niveau plus raisonnable de 700 F HT le m² de SHON.

 

On a ensuite obtenu que le conseil municipal de Caen vote le 15 janvier 2001 la délibération nécessaire à la vente du terrain à ce prix.

 

Ce bol d’air d’environ 5 millions de Francs a permis que les travaux se fassent, et seuls quelques grincheux se sont émus d’une utilisation selon eux peu orthodoxe des deniers publics, arguant notamment du fait qu’un autre promoteur (la SARL SEDELKA de M. Claude JEAN) avait récemment acquis le terrain voisin, au prix de 1.384 F HT le m² de SHON, avec des contraintes aggravées (4 niveaux de parking souterrain au lieu de 3).

 

Mais sans doute ignorent-ils que M. JEAN estime lui-même le prix de vente de son immeuble à 13.476.493 euros, alors que le Conseil Général du Calvados a prévu de le lui acheter, après 8 ans de location (à raison d’un loyer annuel de 980.000 euros), pour la modique somme de 14.557.533 euros.

M. JEAN fait décidément là une très belle affaire, qui vendra d’occasion son immeuble un million d’euros plus cher que s’il était neuf.

 

Il était d’ailleurs rayonnant le 8 janvier dernier, quand notre maire, M^me Brigitte LE BRETHON (qui ce jour-là organisait à l’Hôtel de Ville une soirée diapos pour les résidents de la ZAC GARDIN) l’a invité à prendre la parole.

 

M^me le maire a aussi invité M. WEBRE à dresser le bilan de sa Résidence Gardin.

Il a certes annoncé qu’il avait tout vendu, mais sa pâleur, sa coiffure négligée, tout dans sa physionomie et son attitude montrait l’homme accablé qui ne mange peut-être pas à sa faim, qui doit compter et économiser sur tout, et que ronge l’angoisse du lendemain.

 

Aussi vous serais-je très reconnaissant, si vous deviez rencontrer cet homme au cours de la cérémonie d’inauguration, où il a toute sa place en sa qualité de promoteur dont dépendait la construction dans les délais de la Trésorerie Générale, de lui manifester toute votre sympathie, et de favoriser sa progression vers le buffet.

 

Veuillez agréer, Monsieur le Ministre, l’expression de ma respectueuse considération

Bruno HERGAS

 

Je n'attendais pas de réponse à cette lettre; il n'y en a d'ailleurs pas eu... 

 

Caen, la municipalité sortante au secours de ses « pauvres »...

Que pourrait-il encore rester à vendre, quand on a soigneusement tout bradé, avant une éventuelle cession du fonds de commerce du Grand Bazar de l’Hôtel de Ville ? Des terrains inondables dans la Presqu’île Portuaire ? Un service public assez obscur pour n’avoir jusque là intéressé personne ?

L’eau et le stationnement sont vendus au privé pour trente ans, comme le T.V.R., comme le bout de parking du Mac-Drive Côte de Nacre... En rupture de stock, certains ont réussi à vendre leur âme, pourtant lourdement hypothéquée. Mais la plupart ont échoué dans leur tentative pour fourguer à d’autres cet encombrant bagage. La vente en porte à porte permet à tout acheteur de renoncer à son achat dans les huit jours. Seules quelques personnes fragiles ou très âgées se sont laissées abuser. A chacun son fonds de commerce...

D'urbanisme en liquidation

Petit complément sur les relations d’affaires de Brigitte LE BRETHON, Luc DUNCOMBE, et la direction de l’Institut Lemonnier...

Il a été question dans le sujet précédent du flamboyant Fernando DE ALMEIDA GOMES, grand admirateur de la personne et des méthodes de management de Brigitte LE BRETHON, l’homme qui avec d’autres a inspiré à Luc DUNCOMBE, son adjoint à l’urbanisme avant sa disgrâce, le projet d’urbanisation des terrains horticoles de Lemonnier, l’homme enfin qui, par l’acquisition desdits terrains, a sauvé cette vénérable institution de la débâcle financière...

Un homme de cette trempe ne conduit pas lui-même sa grosse berline aux vitres fumées. Il a un chauffeur. Mais depuis quelques temps on ne le rencontre plus guère dans les rues de Caen. D’autres chantiers le retiendraient-ils ailleurs ? Un mauvais rhume le contraindrait-il à garder la chambre ? La réponse la plus vraisemblable semble pourtant d’une tout autre nature...

 

Liquidation judiciaire de la SARL F.G.O.M.E.S

Nous avons en effet appris, de façon tout à fait fortuite, qu’une au moins des nombreuses sociétés qu’il dirige, la SARL F.G.O.M.E.S (initiales de France Groupement Organisation Management Européen et Services, tout un programme...) est en liquidation judiciaire depuis le 23 octobre 2007.

On peut vérifier la chose sur internet, sur le site societe.com. Liquidateur, Me GORRIAS de la SCP BTSG. Ainsi en a décidé le Tribunal de Commerce de Paris au cas présent, cette société de Conseil pour les affaires et la gestion -APE 741G, SIRET 42212378600028-, précédemment domiciliée au Havre, ayant pour dernier siège social le 7 Rue Ganneron dans le 18ème arrondissement.

On n’aura pas le mauvais goût de se réjouir de cette déconfiture, car tout redressement de la situation étant écarté par les juges consulaires, les éventuels salariés de la société se retrouvent sur le pavé...

 

Possibles conséquences

Mais il se dit aussi que M. Fernando DE ALMEIDA GOMES serait interdit de gérer. C’est du moins ce que nous affirment des personnes respectables et dignes de foi qui ont accès aux services (payants) du site Infogreffe.

Si tel est le cas, ce sont toutes les sociétés de M. GOMES (si leur santé n’est pas compromise) qui doivent d’urgence se choisir un autre ou d’autres dirigeants. Et parmi celles-ci la SARL La Villa des Dames, agence immobilière qui commercialise les produits NEXITY (les « Villas Mathilde ») au150 Rue Saint Jean à Caen (SIRET 49155250100018), et la SARL La Villa de Tourville, Promotion immobilière de logements à la même adresse (SIRET 49211695900015).

L’ennui pour cette dernière société, c’est qu’elle est constituée à parts égales entre deux associés, M. Fernando GOMES et M. Franck O’KANE, et que ce dernier, citoyen irlandais né en 1942, serait aujourd’hui décédé (mêmes sources).

Or l’article 18 des statuts de La Villa de Tourville stipule que le ou les gérants sont « nommés en assemblée générale par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales ». Voilà qui va sans doute être difficile, surtout que l’article 17, s’il admet que « la société continue entre les associés survivants et les ayant-droits ou héritiers de l’associé décédé », rend nécessaire « l’agrément des intéressés par la majorité des associés représentant au moins les trois quarts des parts sociales... ». Agrément évidemment impossible à recueillir dans une société ne comptant que deux associés à parts égales, sauf à faire violence à ces remarquables statuts, en vente libre au greffe du Tribunal de Commerce de Caen...

 

Problèmes d’argent ?

Pour revenir à des matières moins ardues, on rappellera aussi que c’est la SARL F.G.O.M.E.S, aujourd’hui donc en liquidation judiciaire, qui a obtenu le 15 novembre 2005 de M. Daniel DETEY le permis de construire initial d’un immeuble aux numéros 37 à 43 de l’avenue de Tourville (la Villa des Dames).

Un permis transféré par arrêté du 10 novembre 2006 à la SARL La Villa de Tourville, qui a elle-même obtenu pour le même projet (enfin presque) un permis modificatif en date du 9 février 2007, ce dernier attaqué devant le tribunal administratif par des voisins et l’association Hastings Saint Nicolas.

Ce transfert ne s’est nécessairement pas fait gratuitement (idem pour les terrains). Il se dit par ailleurs que le montant du transfert à NEXITY du permis des « Villas Mathilde » (et des terrains de Lemonnier ?) était loin d’être négligeable (doux euphémisme, d’après ce qui se murmure dans les milieux informés).

Comment une société qui a de telles rentrées d’argent se retrouve-t-elle sur la paille ?

Quant au Tribunal de Commerce de Paris, peut-il liquider une société (pour défaut d’actif ?) sans mettre en cause le patrimoine de son dirigeant et ses avoirs dans d’autres sociétés ?

 

Veille économique en défaut ?

Ainsi l’homme qui, dans Ouest-France, déclarait haut et fort qu’il avait déjà acheté 6 ou 7 hectares de terrains dans la Presqu’île (et pas pour y planter des patates, bien sûr)  n’était sans doute pas l’interlocuteur le plus fiable pour les fins stratèges de l’équipe LE BRETHON - DUNCOMBE.

Leurs services n’en sont sans doute pas réduits à glaner sur internet les maigres informations accessibles à tous.

Et, même sur internet (site Legifrance, jurisprudence pénale), on peut faire des découvertes intéressantes, comme cet arrêt de la Cour de Cassation, Chambre criminelle, du 27 février 2002 (pourvoi 00-3051).

Il y est question d’une ordonnance du TGI du Havre du 9 mai 2000, ayant autorisé les agents de l’administration des impôts à opérer des opérations de visite et saisie de documents, en vue de rechercher la preuve d’une fraude fiscale. La Cour y confirme la validité de l’ordonnance attaquée, pour des raisons de droit et de faits dont elle donne un aperçu instructif. Les petits curieux pourront s’y reporter avec profit.

Et puis, quand on traite une affaire de l’importance de celle des terrains de l’Institut Lemonnier (de plusieurs millions d’euros, notamment pour des terrains dont on modifie la constructibilité, pour les beaux yeux du vendeur, et de l’acquéreur-promoteur), on supposera que nos élus (et le vendeur) demandent des garanties sérieuses, et recueillent toutes les informations utiles. Or il est peu probable que les méthodes de M. GOMES n’aient laissé partout que de bons souvenirs...

Je reste donc persuadé que la mairie de Caen, en affaires avec M. GOMES depuis 2004-2005, a traité avec lui (et NEXITY) en toute connaissance de cause. On en tirera les conclusions qu’on veut.

 

En annexe, quelques précisions sur le bidouillage du POS en 2005

Par la délibération n° 34 du conseil municipal du 30 mai 2005, il s’agissait de créer un « secteur de réglementation spécifique », baptisé UBg, sur 19.000 m² de terrains appartenant à l’Institut Lemonnier, classés en zone UF (grands équipements, notamment scolaires) en décembre 2000, au nord et à l’est du Carmel (terrains donnant d’un côté sur la rue du Clos Beaumois et de l’autre sur l’avenue Georges Clemenceau).

« Réglementation spécifique »,ça veut tout dire. On traduira sobrement par « sur mesure », s’agissant d’une révision concernant une seule et unique propriété, et dont le but avoué était de permettre au propriétaire des terrains de les vendre à un ou à des promoteurs, au meilleur prix, il va de soi. Dès lors les règles spécifiques applicables seront évidemment plus généreuses (plus de constructibilité pour le promoteur) que celles définies pour les différentes zones UB présentes sur le reste du territoire communal.

On n’attrape pas les mouches avec du vinaigre...

Et d’annoncer clairement la couleur: « L’Institut Lemonnier souhaite céder la partie sud de ses terrains ... afin de financer un programme urgent de rénovation ... ainsi que des projets de développement nécessaires à la survie de l’établissement ».

On rappellera aussi que ces terrains, avant la révision du POS approuvée le 11 décembre 2000 qui les avait classés en zone UF, étaient depuis longtemps classés en zone UB (depuis l’approbation du premier POS de Caen, en 1978).

On supposera que ce classement en UF ne s’était pas fait à la légère, et on constatera qu’il interdisait de fait la construction de logements, et donc la vente des terrains à un ou à des promoteurs.

 

Au gré du vent, mais pas au courant...

 

Ce va et vient entre zonage UB et UF ferait donc passer le service municipal de l’urbanisme pour une girouette, si l’on ne connaissait la raison profonde de toutes ces hésitations...

Il n’est pas question ici d’exposer d’autres curiosités de ce dossier de « révision simplifiée, comme l’inconstructibilité contractuelle de ces terrains. Un accord entre les Carmélites, vendeuses des terrains en 1979, et l’institut Lemonnier, acquéreur par son directeur d’alors, l’actuel évêque de Bayeux et Lisieux, avec la bénédiction du conseil municipal derrière son maire à cette époque, M. Jean-Marie GIRAULT.

Dans le numéro d’Ouest-France des 30 et 31 juillet 2005, Luc DUNCOMBE, chargé de ce délicat bricolage du POS, prétendait que: « Nous n’avons pas à rentrer dans les accords privés entre le Carmel et l’Institut. Je n’étais pas au courant de la délibération de 1979, nous allons étudier ce point ». Pas au courant, est-ce bien sérieux ?

Autre curiosité de ce dossier dont nous ne dirons rien ici, le déplacement d’une  servitude d’espace boisé classé figurant aux plans 3.5 et 3.9 du POS... En fait de déplacement (la foi déplace bien les montagnes, paraît-il), on affirmera que l’espace boisé en question n’avait jamais existé. On ne s’en était donc jamais aperçu, même en 2000... Mais que font les services ?

 

Voilà, brièvement résumés, les efforts consentis par Luc DUNCOMBE et sa patronne pour que M. Fernando DE ALMEIDA GOMES puisse envisager la réalisation sur ces terrains d’un projet lucratif, repasser le tout à NEXITY GEORGES V moyennant une honnête commission, et renflouer au passage les caisses de M. Eric MOISSET, soucieux de gérer comme une entreprise un établissement dont le projet pédagogique n’avait peut-être rien à gagner dans ces dérives.