Modalités de l’aide publique aux logements privés de grand standing, chapitre II

Chapitre II: de gros rabais sur le prix des terrains vendus aux promoteurs privés

Dans un texte récemment publié ici (Chapitre I: La recette pour construire et ses trois ingrédients), j’expliquais que, sous la houlette de Jean-Marie GIRAULT, puis sous la férule de Brigitte LE BRETHON, la municipalité de Caen avait mis en oeuvre deux principaux leviers lui permettant d’encourager l’immobilier privé de haut standing.

 

Le premier de ces leviers était le tripatouillage des documents d’urbanisme (règles applicables et zonage du territoire communal, définissant ce qu’on peut construire, dans quelles limites, et à quel endroit).

J’avais illustré mon propos par un seul exemple: celui d’un « emplacement réservé » (n° 18 du POS révisé approuvé par le conseil municipal le 11 décembre 2000), une voie piétonne que rien ne justifiait d’ouvrir entre la rue Richard-Lenoir et la rue Varignon... sauf les intérêts supérieurs de la société BOUYGUES Immobilier, à laquelle l’existence de cette voie en projet (qui assurément ne débouchera jamais rue Varignon) avait permis de construire une aile supplémentaire en retour. Et donc beaucoup de mètres carrés supplémentaires, sur un terrain (vendu par France-Telecom) dont le prix restait évidemment inchangé...

Des tripatouillages de ce genre, on n’a aucun mal à en débusquer d’autres dans les versions récentes (à partir de 2004-2005) des documents d’urbanisme caennais (modification n° 2 du PAZ de la ZAC Claude DECAEN, modification n° 1 du PAZ de la ZAC Claude MONET, modification n° 1 du POS révisé, révision simplifiée concernant les Rives de l’Orne, révision simplifiée relative aux terrains horticoles de l’Institut Lemonnier).

Il me faudra consacrer au moins un texte à chacune de ces trois dernières modification et « révisions simplifiées », tant il est évident que les seuls intérêts des promoteurs privés (et du propriétaire du terrain s’agissant de l’Institut Lemonnier) ont joué un très grand rôle dans les altérations d’un projet urbanistique adopté à peine 3 ou 4 ans plus tôt...

On peut déjà se faire une petite idée de la méthode employée en se reportant aux textes consacrés aux exploits caennais de M. Fernando de Almeida GOMES...

 

Mais venons-en au second levier utilisé par la municipalité caennaise pour encourager l’immobilier privé, de standing ou non. Il s’agit ici des prix d’amis consentis aux promoteurs privés pour la vente de terrains viabilisés aux frais du contribuable...

J’ai sur ce point dans mes archives trois exemples qui me sont chers, car trois arrêts de la Cour Administrative d’Appel de Nantes, confirmant autant de jugements du Tribunal Administratif de Caen, m’ont fait payer 6.274 euros mon impertinence de citoyen scandalisé par le « rabais » global de 4.932.246 F (751.916 euros) consenti alors à trois promoteurs pour la vente de terrains dans les ZAC Beaulieu, Gardin et de la Folie-Couvrechef.

De nombreux amis, connus ou inconnus, m’ont certes aidé à payer ma rançon. Qu’ils en soient ici encore remerciés. Mais l’argent public des rabais consentis n’en a pas moins servi à assurer profits et plus-values à une poignée d’opérateurs privés, et cela continue aujourd’hui et n’a jamais cessé, comme le montre le coup de gueule d’Etienne ADAM au conseil municipal du 18 juin 2007   

(à lire à l’adresse suivante: http://anpag.org/article.php3?id_article=468).

N’est-ce pas là l’occasion de dire qu’Etienne et quelques autres, absents de la liste susceptible d’assurer dans les jours prochains l’alternance à la mairie, y avait certainement toute sa place, et que c’est évidemment une erreur (et peut-être même une faute) de n’avoir pas tout fait pour rassembler toute la gauche (une voix PS pèse-t-elle plus lourd qu’une voix ANPAG ?) ...

 

 

Aide à la pierre, la municipalité au secours des promoteurs nécessiteux:

1- les 287.760 F de la société SEDELKA (M. Claude JEAN)

 

Le lundi 13 mars 2000, la délibération n° 26 de la séance du Conseil Municipal de Caen avait « décidé la cession au profit de la Société SEDELKA (...) d’un terrain (...) d’une surface de 1691 m² (...) au prix de 650 F HT par m² SHON destiné aux logements... »

L’exposé précédant le dispositif de cette délibération précisait en son quatrième alinéa que: « Le prix de cession est fixé à 650 F HT le m² de SHON pour les logements, au lieu du prix habituel de 815 F HT, afin de compenser, dans unmarché plutôt à la baisse, leur moindre attractivité commerciale du fait que la façade ensoleillée donnera directement sur le boulevard Georges Pompidou qui est très circulé. »

A l’aide d’une calculette, on pouvait facilement constater que le rabais consenti au promoteur s’élevait à: (815-650) x 1744 = 287 760 F (et 20 % du prix normal).

Quant aux motifs avancés pour justifier la renonciation au prix habituel de 815 F le m² de SHON, leur caractère fantaisiste crevait les yeux.

Comment parler d’un « marché plutôt à la baisse » quand tous les journaux parlaient alors d’euphorie dans le secteur du bâtiment, et de hausse des prix dans l’immobilier ?

Une hausse de 102 % en dix ans, comme l’annonçait Liberté dans son édition du jeudi 24 janvier 2008...

Les nuisances sonores du boulevard Pompidou justifiaient-elles par ailleurs un rabais de 20 %, quand bien d’autres rues de Caen (et pas des moins cotées) étaient au moins aussi bruyantes et « circulées », et dès lors qu’on destinait à des commerces le rez-de-chaussée de l’immeuble à construire, commerces pour lesquels cette situation en bordure de boulevard constituait évidemment un atout ?

Est-ce qu’alors la personnalité du promoteur (un personnage auquel notre association s’était déjà frottée dans d’autres dossiers) ne pouvait pas expliquer ces touchantes attentions, notamment de la part du trio régnant alors à la mairie sur l’urbanisme et les affaires foncières (MM. François Solignac-Lecomte, LucDUNCOMBE et Thierry MARC) ?

Mais qu’alliez-vous penser là ? Le marché était à la baisse, vous dis-je. Et construire en ville expose aux bruits de la circulation. Voudriez-vous des façades aveugles sur rue ? Non, le rabais allégué n’existait pas. Le souci de l’intérêt général n’était pas méconnu, et la décision contestée n’était évidemment entachée d’aucun détournement de pouvoir...

Le plaignant devait en conséquence dédommager la commune et le promoteur pour les frais d’avocats qu’ils avaient dû engager pour se défendre (jugement du Tribunal Administratif de Caen du 27 février 2001, confirmé en appel le 3 mai 2005)... 

 

 

Aide à la pierre, la municipalité au secours des promoteurs nécessiteux:

2- les 191.290 F de la Sarl AG PROMOTION (AVENEL)

 

Une autre délibération (n° 28) de la même séance du conseil municipal du lundi 13 mars 2000 avait par ailleurs « décidé la cession au profit de la SCI du COLISEE (...) d’un terrain de 2757 m² (...) au prix de 400 F HT par m² SHON... »

On pouvait lire, en introduction au dispositif de cette délibération n° 28, les lignes suivantes:

« A compter de cette opération, il est proposé de fixer le prix de cession des terrains destinés à des programmes de logements ... à 400 F HT par m² SHON, alors que ce prix était jusqu’à présent de 370 F HT par m² de terrain. Il apparaît en effet préférable de fixer la valeur du terrain en fonction de l’importance de la construction réalisée plutôt que de la superficie du dit terrain ce, à l’instar de ce qui est pratiqué dans les ZAC Beaulieu et Gardin-Espace Conquérant. »

Accrochez-vous, car la manoeuvre est là un peu plus savante. Ce qui à première vue apparaît comme une augmentation du prix est en fait un rabais, de 20 % là encore !

En effet le terrain qui, dans cette ZAC de la Folie-Couvrechef, aurait été précédemment vendu 1 020 090 F (2757 m² de terrain x 370 F HT le m² de terrain), était bradé pour 820 800 F (2052 m² de SHON x 400 F HT le m² de SHON).

La différence s’établissait tout de même à 199 290 F, qui n’allaient pas compenser une partie même minime des frais énormes engagés par la ville, et donc d’abord par le contribuable, pour la réalisation de cette ZAC de la Folie-Couvrechef (acquisition des terrains, frais financiers, viabilité primaire, équipements, etc.) 

Les motifs avancés pour renoncer ici au tarif précédemment pratiqué étaient tout bonnement... inexistants. Car tout le monde savait aussi que la ZAC était pratiquement terminée, depuis trente ans qu’on y construisait (plus que 5 terrains à vendre pour du logement, à l’époque)...

On changeait donc la règle du jeu à la fin de la partie... pour les tout derniers joueurs.

Curieusement, par un mémoire déposé in extremis par son avocat (M^e Jacques AUGER) le 1^er février 2001, la Ville de Caen concluait à un non-lieu dans cette affaire, au motif qu’elle avait fait adopter le 15 janvier 2001 au conseil municipal une délibération rapportant celle adoptée le 13 mars 2000.

Il était question dans cette nouvelle délibération du désistement de la SCI du COLISEE (signifié à la ville par lettre du 27 juillet 2000, donc six mois plus tôt).

Mais la délibération ne changeait rien au prix stipulé (au nouveau mode de calcul du prix des terrains, alors qu’il n’y avait pratiquement plus rien à vendre), et indiquait aussi que la SCI du COLISEE, avec la bénédiction de la municipalité, passait le témoin à la Sarl AG PROMOTION (plus connue sous le nom d’AVENEL PROMOTION).

La ficelle était un peu grosse.

En demandant un non-lieu que le tribunal administratif ne pouvait lui refuser (puisque la délibération attaquée était annulée), la municipalité (et en coulisse la SCI du COLISEE) se retirait d’une affaire mal engagée qu’elle pensait manifestement perdue.

Mais la délibération du 15 janvier 2001 ne changeait rien sur le fond, et c’était seulement un autre promoteur privé qui se voyait désigné pour être le bénéficiaire de ses bontés (on évitera de se lamenter sur les déboires de la SCI du COLISEE, qui, dans cette affaire, à évidemment négocié avec AVENEL le marché qu’elle lui abandonnait). 

Je n’ai pas voulu à l’époque laisser passer une manoeuvre aussi grossière, et j’ai sans doute eu tort.

J’ai donc demandé au Tribunal Administratif de Caen d’annuler la délibération du 15 janvier 2001, pour les mêmes raisons qui m’avaient amené à contester la délibération du 13 mars 2000 (on ne change pas la règle du jeu en fin de partie, pour consentir un avantage aux derniers joueurs).

Mais ce tribunal n’a voulu voir là qu’un acharnement coupable, le procédé utilisé ne souffrant selon lui aucune critique, et m’a condamné à payer 400 euros à la Ville de Caen, et 400 euros à la SARL AG PROMOTION.

Copieusement insulté par les avocats des parties adverses en première instance, je me suis obstiné, et j’ai fait appel de ce jugement devant la Cour Administrative d’Appel de Nantes, qui à son tour a rejeté ma requête, et, par un arrêt du 13 décembre 2005, m’a cette fois condamné à payer 1000 euros à la Ville de Caen, tout en accédant à ma demande d’annulation des mentions injurieuses et diffamatoires dont l’avocat de la SARL AG PROMOTION avait émaillé ses écrits...

Une piètre consolation. Et une bonne leçon sans doute: le poker n’est pas un jeu dont les naïfs doivent se mêler, sauf à consentir à se faire plumer...

 

 

Aide à la pierre, la municipalité au secours des promoteurs nécessiteux:

3- les 4 452 600 F de M. WEBRE

 

Cette troisième affaire est peut-être la plus savoureuse. Le rabais accordé y atteint 4.452.600 F, soit 678.886 euros, ou encore 46 % du prix défini par le conseil municipal, pour la construction d’un immeuble de très grand standing, dans lequel le promoteur s’est réservé, pour son usage personnel, un petit appartement de 200 m² environ au dernier étage. Un immeuble adossé à la nouvelle Trésorerie Générale dans la ZAC GARDIN, en plein centre de Caen (entre Hôtel de Ville et Préfecture).

C’est en effet pour maintenir l’équilibre financier prétendument compromis de la Résidence Le Gardin que le conseil municipal de Caen, réuni le lundi 15 janvier 2001, avait adopté à la majorité silencieuse (9 votes contre et une abstention de l’opposition ne faisant pas le poids) une délibération n° 43 qui revenait sur les conditions de la vente du lot B2 de la ZAC Gardin consentie par le même conseil municipal le 27 avril 1998 (délibération n° 33).

Comme dans les deux affaires précédemment relatées, les juges administratifs (à Caen comme à Nantes) ont trouvé la chose parfaitement régulière, et m’ont condamné, pour les premiers, à payer 300 euros à la Ville de Caen, et 300 euros à la société Investir Immobilier de M. Roger WEBRE, et pour les seconds, à payer 750 euros de plus à chacun. Faut pas chercher des poux dans la tête des gens respectables...

Mais revenons à nos moutons.

N’ayant guère le temps de rédiger un nouveau texte sur cette affaire, je vous livre celui d’une lettre adressée en janvier 2004 à M. Alain LAMBERT, alors Ministre délégué chargé du Budget après avoir été maire d’Alençon, venu ce jour-là à Caen inaugurer la Trésorerie Générale...

 

 

                                                                                      Caen, le 14 janvier 2004

 

à M. Alain LAMBERT,

Ministre délégué chargé du Budget

et de la réforme budgétaire

Monsieur le Ministre,

 

Ayant appris que vous deviez inaugurer la nouvelle Trésorerie Générale du Calvados le vendredi 16 janvier, c’est très respectueusement que je voudrais attirer votre attention sur la situation délicate dans laquelle s’est trouvé la société INVESTIR IMMOBILIER, promoteur dont l’immeuble est adossé au bâtiment que vous allez inaugurer.

 

Celui-ci, lauréat d’une consultation d’opérateurs organisée par la Ville de Caen en juin 1997, pour l’attribution des droits à construire du lot B2 de la ZAC GARDIN, avait obtenu, par une délibération du conseil municipal de Caen en date du 27 avril 1998, la cession desdits droits au prix de 1.300 F HT le m² de SHON, sachant que son projet d’alors représentait une SHON globale de 6.300 m², pour la réalisation de 50 logements, de 1.330 m² de commerces et de 1.060 m² de bureaux.

 

Ce prix de 1.300 F HT le m² de SHON avait été fixé par une délibération n° 56 du 24 avril 1995 du conseil municipal de Caen, concernant les ventes de terrains aux promoteurs privés envisageant de construire en bordure de la place Gardin et le long de l’avenue de l’Hippodrome.

 

La société INVESTIR IMMOBILIER avait également déposé, le 28 mai 1998, une demande de permis de construire qu’elle dut modifier le 20 novembre 1998, pour la rendre conforme au règlement du plan d’aménagement de zone (PAZ), qui exigeait, sauf impossibilité technique, la réalisation sur la parcelle de toutes les places de stationnement nécessaires.

 

Aucune impossibilité technique ne pouvait être invoquée pour la réalisation d’un parking souterrain de trois niveaux sous l’immeuble, puisqu’au même moment on réalisait, à quelques dizaines de mètres de là un parking souterrain public de 5 niveaux.

 

Après une nouvelle demande de modification du permis de construire, celui-ci fut finalement accordé pour une SHON globale de 7.222 m², et 133 places de parking en sous-sol, dans un terrain où la nappe phréatique n’est qu’à 1,5 m de profondeur, et où les fondations doivent aller chercher à 16-18 m un sol plus stable que les alluvions d’un fond de vallée humide, remblayée il n’y a guère plus d’un siècle.

 

Des conditions difficiles que d’autres aussi ont rencontrées, comme à Alençon, au 18 à 22 rue du Pont Neuf (et rue De Lattre de Tassigny), où un permis de construire accordé le 14 septembre 1994 avec avis favorable du maire semble s’être échoué dans la Sarthe (Résidence Henri II de la SARL ELYBAT).

Et il n’est pas toujours plus aisé de creuser dans le granite.

 

M. Roger WEBRE (S.A. INVESTIR IMMOBILIER) a de peu réchappé à une telle mésaventure.

D’une grande pudeur, il ne s’était en effet, pendant près de 3 ans, ouvert à personne des difficultés financières dont le parking souterrain à construire (à frais partagés avec l’Etat) était la cause.

 

Et il n’a maladroitement fait connaître ces difficultés qu’au tout dernier moment, quand son retrait de l’opération envisagée aurait compromis la construction de la Trésorerie Générale elle-même.

 

Mais il avait fort heureusement de vrais amis qui l’ont soutenu dans l’épreuve.

 

On a ainsi obtenu que le service des domaines révise son avis (estimant en 1998 le prix des droits à construire à 1.300 F HT le m² de SHON), et le ramène le 21 décembre 2000 au niveau plus raisonnable de 700 F HT le m² de SHON.

 

On a ensuite obtenu que le conseil municipal de Caen vote le 15 janvier 2001 la délibération nécessaire à la vente du terrain à ce prix.

 

Ce bol d’air d’environ 5 millions de Francs a permis que les travaux se fassent, et seuls quelques grincheux se sont émus d’une utilisation selon eux peu orthodoxe des deniers publics, arguant notamment du fait qu’un autre promoteur (la SARL SEDELKA de M. Claude JEAN) avait récemment acquis le terrain voisin, au prix de 1.384 F HT le m² de SHON, avec des contraintes aggravées (4 niveaux de parking souterrain au lieu de 3).

 

Mais sans doute ignorent-ils que M. JEAN estime lui-même le prix de vente de son immeuble à 13.476.493 euros, alors que le Conseil Général du Calvados a prévu de le lui acheter, après 8 ans de location (à raison d’un loyer annuel de 980.000 euros), pour la modique somme de 14.557.533 euros.

M. JEAN fait décidément là une très belle affaire, qui vendra d’occasion son immeuble un million d’euros plus cher que s’il était neuf.

 

Il était d’ailleurs rayonnant le 8 janvier dernier, quand notre maire, M^me Brigitte LE BRETHON (qui ce jour-là organisait à l’Hôtel de Ville une soirée diapos pour les résidents de la ZAC GARDIN) l’a invité à prendre la parole.

 

M^me le maire a aussi invité M. WEBRE à dresser le bilan de sa Résidence Gardin.

Il a certes annoncé qu’il avait tout vendu, mais sa pâleur, sa coiffure négligée, tout dans sa physionomie et son attitude montrait l’homme accablé qui ne mange peut-être pas à sa faim, qui doit compter et économiser sur tout, et que ronge l’angoisse du lendemain.

 

Aussi vous serais-je très reconnaissant, si vous deviez rencontrer cet homme au cours de la cérémonie d’inauguration, où il a toute sa place en sa qualité de promoteur dont dépendait la construction dans les délais de la Trésorerie Générale, de lui manifester toute votre sympathie, et de favoriser sa progression vers le buffet.

 

Veuillez agréer, Monsieur le Ministre, l’expression de ma respectueuse considération

Bruno HERGAS

 

Je n'attendais pas de réponse à cette lettre; il n'y en a d'ailleurs pas eu... 

 

Caen, la municipalité sortante au secours de ses « pauvres »...

Que pourrait-il encore rester à vendre, quand on a soigneusement tout bradé, avant une éventuelle cession du fonds de commerce du Grand Bazar de l’Hôtel de Ville ? Des terrains inondables dans la Presqu’île Portuaire ? Un service public assez obscur pour n’avoir jusque là intéressé personne ?

L’eau et le stationnement sont vendus au privé pour trente ans, comme le T.V.R., comme le bout de parking du Mac-Drive Côte de Nacre... En rupture de stock, certains ont réussi à vendre leur âme, pourtant lourdement hypothéquée. Mais la plupart ont échoué dans leur tentative pour fourguer à d’autres cet encombrant bagage. La vente en porte à porte permet à tout acheteur de renoncer à son achat dans les huit jours. Seules quelques personnes fragiles ou très âgées se sont laissées abuser. A chacun son fonds de commerce...