160 rue de la Délivrande à Caen, deuxième version du permis de construire Billet-Giraud retoquée, un an après un premier retrait...

 

  Et de deux... sans trois ?

Le samedi 12 septembre dernier, dès potron-minet, le facteur toquait à l'huis. Il était porteur de lettres recommandées en provenance de la mairie pour quatre familles de ce bout de quartier, coincé entre les avenues de la Côte de Nacre et Nicolas Copernic d'une part, et les lycées Laplace et Dumont d'Urville de l'autre.

Mme Sonia de la Provôté, première adjointe au Maire, les informait par ce courrier que « suite au recours gracieux exercé à l'encontre du permis de construire (…) déposé par SCCV Les balcons de l'Université pour la construction d'un immeuble de 24 logements et de commerces (...) », elle avait « décidé de procéder au retrait de ce permis par arrêté en date du 31 août 2015 ».

Restait à se procurer l'arrêté en question, dont vous pourrez prendre connaissance en cliquant sur le lien ci-après: retrait PC 160 Délivrande arrêté du 31 août 2015.pdf

Pour les lecteurs occasionnels de ce blog, d'ailleurs alimenté par intermittence, et chichement, il convient peut-être de rappeler la nature du problème...

 

Résumé des épisodes précédents : 1° le projet

Commençons par le début. En 2013, les propriétaires-occupants d'une grande et belle maison, sur 790 m² de terrain, la mettent en vente. Passe par là un professionnel de l'immobilier, bien moins intéressé par la construction elle-même que par la taille et la situation du terrain. Et qui, en bon professionnel, n'ignore rien de ce que va permettre à cet endroit le nouveau plan local d'urbanisme (PLU) des regrettés Philippe DURON et Xavier LE COUTOUR, approuvé par le conseil municipal le 16 décembre 2013.

C'est ainsi que, le 14 février 2014, une société caennaise de promotion immobilière dépendant du groupe BILLET-GIRAUD (2 rue St Sauveur à Caen) déposait au service de l'urbanisme de notre bonne ville, au nom d'une SCCV « Les balcons de l'université » représentée par M. Franck GOUSSIN, une demande de permis de construire pour un immeuble de 27 logements et 228 m² de commerces au 160 rue de la Délivrande.

L'instruction de cette demande suivit son cours, de modifications en compléments, jusqu'à la délivrance finale d'un permis en bonne et due forme, signé le 25 juin 2014 par Mme Sonia de la Provôté, remplaçante de Xavier LE COUTOUR au poste d'adjoint à l'urbanisme dans la nouvelle équipe municipale de Joël BRUNEAU.

Densification radicale en zone pavillonnaire...

Jusqu'à cette fin du mois de juin 2014, les habitants du quartier ignoraient tout de ce projet, mais le permis sitôt affiché (bien que dans un endroit fort discret et non conforme aux règles en vigueur, et c'est donc qu'on s'attendait à une réaction), ce fut la révolution...

Il leur fallait en effet s'attendre à :

- 4 étages de béton sans âme sur rez-de chaussée commercial (pour quoi faire ?), coincés entre 2 maisons basses (rez-de chaussée + combles),

- seulement 22 places de stationnement en sous-sol pour 27 logements en vertu des dispositions imbéciles de l'article 12 du règlement du PLU (qui veut que la proximité d’une station de TVR -improprement baptisé tram- dispenserait les résidents de posséder ou d’utiliser une automobile…),

- la disparition d'un grand jardin (réduit à 25 m² d'espaces dits verts au fond d'une impasse), et une parcelle de 790 m² presqu'intégralement bétonnée,

- un accès automobile à ce parking en sous-sol dangereux, tant pour les résidents eux-mêmes que pour les autres usagers de la voie publique, notamment les piétons et parmi eux les nombreux collégiens, lycéens et étudiants fréquentant les établissements du quartier,

- les problèmes prévisibles de sécurité et de stationnement que cette construction (si elle devait se faire) ne manquerait pas d'aggraver dans ce bout de quartier seulement desservi par une seule voie publique (le tronçon de la rue de la Délivrande entre avenues de la Côte de Nacre et Nicolas Copernic), tout le reste étant voies privées; un quartier déjà saturé par le stationnement, en journée, de diverses catégories de non-résidents (employés et usagers des services installés à proximité, utilisateurs du TVR, etc.).

Il n'en fallait pas plus pour mettre en ébullition un quartier jusque là paisible. De réunion en délégation et en pétition auprès des représentants de la nouvelle municipalité, l'on décida d'introduire si besoin un recours gracieux demandant le retrait de ce permis, un examen rapide du projet ayant immédiatement fait apparaître son illégalité au regard des dispositions applicables du PLU nouveau.

2° Recours gracieux du 11 août 2014...

Du côté de l'Abbaye aux Hommes, on nous faisait savoir tout le mal qu'on pensait (paraît-il) de ce projet, mais on nous demandait aussi de préciser nos arguments, comme si les fonctionnaires du service de l'urbanisme n'avaient pas par eux-mêmes été capables de voir en quoi ce permis prenait de sérieuses libertés avec les règles du PLU...
Et c'est ainsi que, sans nouvelles d'un retrait spontané du permis par ses auteurs (décision motivée que le maire ou l'adjoint délégataire peut parfaitement prendre de son propre chef dans un délai de 3 mois après la signature dudit permis), nous avons le 11 août adressé au maire et au bénéficiaire du permis les lettres recommandées d'usage, détaillant les entorses au règlement du PLU que s'autorisait le promoteur, et avec lui son architecte, le cabinet MILLET CHILOU & Associés.

Pareille méconnaissance d'une kyrielle d'articles du règlement du PLU (zone UB), soit les articles 3, 6.2.2, 10.2, 11 (11.3.2) et 13.2.1, avait certainement de quoi intriguer, de la part d’un cabinet d’architecture considéré à Caen comme sérieux et expérimenté. Et comment pareilles bourdes avaient-elles pu rester inaperçues d’un service instructeur qui, en quatre mois, avait eu à examiner 4 états successifs de ce dossier ?

...et 3° retrait du premier permis le 24 septembre 2014

Quoi qu'il en soit des raisons qui avaient permis à ce permis bancal de passer, incognito, à travers les mailles de la passoire (à gros trous) du service municipal de l'urbanisme, Sonia de la Provôté nous informa enfin, par lettre recommandée, de sa décision de retrait du permis de la SCCV « Les balcons de l'université », par arrêté du 24 septembre 2014. Un retrait s'appuyant sur deux motifs...

Un seul motif aurait suffi (nous en évoquions 6 dans notre recours, plus un petit dernier que la Ville ne pouvait évidemment pas retenir, s'agissant de la grossière erreur d'appréciation entachant zonage et/ou règlement de ce secteur UBa4, soulevé par voie d'exception). Mais la Ville en retenait tout de même deux (et implicitement un troisième), le premier relatif à la règle d'implantation du bâtiment à l'alignement (article 6.2.2), le second à une autre règle prescrivant l'inscription des façades des constructions dans un gabarit sur voie (articles 10.2 et 11.3.2). C'étaient là manifestement des règles de base, et on n'avait tout de même pas besoin de nous pour constater qu'elles étaient grossièrement méconnues !

 

4° Lundi 22 décembre 2014, nouveau projet sous le sapin...

Mais un promoteur qui a du caractère ne renonce pas pour si peu à un projet qui lui tient à cœur. Un petit trimestre plus tard, Mme Sonia de la Provôté, ès qualités de premier maire adjoint, invitait (par une lettre ci-dessous reproduite) « les riverains concernés » à une réunion de présentation d'un nouveau projet pour le 22 décembre 2014.

Ce « avant le dépôt d'une nouvelle demande de permis de construire », en sa présence et celle de M. Gilles GUERIN (Directeur de l'urbanisme sur le départ pour une retraite bien méritée), de « l'opérateur » M. Franck GOUSSIN de BG PROMOTION (gérant de 13 SCCV du groupe B et G, B pour BILLET Charles-Henri et G pour GIRAUD Philippe), et enfin son architecte, associé de MM. MILLET et CHILOU.

Le « nouveau » projet ressemblait vraiment beaucoup au premier, à ceci près qu'il respectait maintenant les règles des articles 10.2 et 11.3.2 du PLU (retrait en attique), et masquait derrière un haut mur la rampe d'accès au parking souterrain, le long d'une des trois voies circonscrivant le terrain (l'impasse d'accès au lycée Dumont d'Urville, côté Nord). Pas de quoi prétendre au respect strict de la règle d'implantation du bâtiment à l'alignement des 3 voies concernées (article 6.2.2 du PLU).

Et sans changement notable par ailleurs, en volume comme en hauteur (et avec le maintien de 228 m² de locaux commerciaux, sans une seule place de stationnement dédiée à cette activité). Il avait seulement fallu revoir la disposition intérieure des logements au dernier étage, logements dont le nombre était ramené de 27 à 24, mais pour une surface de plancher augmentée (1590 au lieu de 1508 m² !).

Dans ces conditions, le promoteur pouvait-il sérieusement s'attendre à ce que son « nouveau » projet soit favorablement accueilli par les habitants du quartier ?

 

5° Nouveau permis, nouveau recours, nouveau retrait...

Quoi qu'il en soit, la SCCV « Les balcons de l'université » de M. Franck GOUSSIN déposa sa nouvelle demande de permis de construire le 28 janvier 2015 (une demande par 3 fois complétée au cours des 4 mois qu'en dura l'instruction, à peu près aussi longue que celle du premier permis le fut de février à juin 2014), et obtint le 4 juin 2015, et donc après mûre réflexion, la délivrance finale d'un permis en bonne et due forme, signé par Mme Sonia de la Provôté.

Cette fois, par contre, pas d'effet de surprise dans le quartier. Les plus proches voisins du projet de construction, après avoir consulté en mairie le dossier du permis et s'en être procuré pour 8,94 € une copie, certes incomplète (la mairie refusant -en toute illégalité- de communiquer certains avis), rédigèrent sans difficulté un nouveau recours gracieux (démarqué presque mot pour mot du précédent). Les riverains des voies privées décidèrent de leur côté d'installer aux deux entrées du quartier (rues de Colleville et d'Hermanville) des sens interdits sauf riverains...

On tenta bien encore, pour la forme, un semblant de négociation, et Mme Sonia de la Provôté (assistée de la nouvelle directrice de l'urbanisme et d'un juriste de la mairie) consentit à recevoir, le 15 juillet, ceux des auteurs du premier recours présents à Caen à cette date. Mais ceux-ci n'y obtinrent et n'y apprirent rien de nouveau, si ce n'est que, si l'affaire devait être soumise aux juges administratifs, et si ceux-ci devaient nous donner raison pour les questions d’alignement, nous aurions affaire à un nouveau projet avec une emprise maximum au sol... Baroud d'honneur, et/ou dernière tentative d'intimidation ?

Le recours dont il a été question plus haut fut donc adressé le 30 juillet au maire et à M. Franck GOUSSIN, et, un mois plus tard, le 31 août 2015, Mme Sonia de la Provôté signait l'arrêté de retrait du permis de construire contesté.

 

La SCCV « Les balcons de l'université » a maintenant jusqu'à la fin octobre pour saisir, si elle le souhaite, le Tribunal administratif de Caen d'une demande d'annulation de cet arrêté du 31 août 2015. Comme elle aurait pu saisir le même Tribunal plus tôt, si on lui avait d'emblée refusé de lui accorder ce permis...

 

Car fallait-il vraiment en passer par cette forme de guérilla urbaine pour finir par admettre, au bout du compte, l'argumentation parfaitement fondée d'habitants qui ne demandent rien d'autre que de continuer à vivre dans un environnement acceptable, rien d'autre aussi que le strict respect de la règle commune (ici celles du plan local d'urbanisme, dont la municipalité peut lancer la procédure de révision s'il ne convient pas) ?

Dès le dépôt de la demande du second permis de construire, fin janvier de cette année (et bien sûr dès le retrait du premier permis il y a un an), Mme Sonia de la Provôté et le service municipal de l'urbanisme, qui connaissaient parfaitement notre argumentation (pratiquement inchangée d'un permis à l'autre), ne pouvaient ignorer qu'il n'était pas plus conforme que le premier aux règles d'urbanisme en vigueur.

Pourquoi, dans ces conditions, accorder une autorisation qu'on sait éminemment contestable ? Comptait-on sur la lassitude des opposants, ou les erreurs de procédure qu'ils pourraient commettre (une autorisation d'urbanisme manifestement illégale, mais pas contestée dans les deux mois de son affichage, ou alors contestée sans respecter strictement les procédures ad hoc, devenant automatiquement une autorisation qu'on ne peut plus faire annuler) ?

A quoi et qui servent, dans ces conditions, les techniciens de l'urbanisme et les juristes employés par la collectivité, aux frais du citoyen-contribuable ?

 

 

 

 

 

 

Des précautions à prendre dans l'utilisation (volontiers optimale pour les promoteurs) du PLU de MM. DURON et LE COUTOUR...

Tout n'est (quand même) pas permis

A peine deux mois après l'approbation par la précédente équipe municipale du tout nouveau plan local d'urbanisme (PLU) de notre bonne ville (le 16 décembre 2013), une société caennaise de promotion immobilière dépendant du groupe BILLET-GIRAULT (2 rue St Sauveur à Caen) déposait le 14 février 2014 au service de l'urbanisme, au nom d'une SCCV « Les balcons de l'université » représentée par M. Franck GOUSSIN, une demande de permis de construire pour un immeuble de 27 logements et 228 m² de commerces au 160 rue de la Délivrande.
L'idée n'était certes pas nouvelle. Il y avait eu un précédent quelques années plus tôt, de précédents propriétaires de la grande et belle maison édifiée après guerre à cet endroit ayant dû obtenir de la justice l'annulation d'une promesse de vente imprudemment signée. Mais, cette fois, la générosité du PLU nouveau justifiait grandement le léger retard pris dans le dépôt de la demande de permis...

Un permis de bétonner du 25 juin 2014

L'instruction de cette demande suivit son cours, de modifications en compléments (12 mars, 25 avril, 19 juin 2014), jusqu'à la délivrance finale d'un permis en bonne et due forme, signé le 25 juin de cette année par le Premier Maire adjoint Sonia de la Provôté, remplaçante de Xavier LE COUTOUR au poste d'adjoint à l'urbanisme.
L'affichage réglementaire du permis sur le terrain (sous contrôle d'un huissier nous dit-on), ne tarda pas. Mais il n'était pas vraiment réglementaire, car effectué en un endroit discret, à l'arrière de la maison, sur une voie privée (la rue d'Hermanville). Tout le monde peut se tromper, sans doute...

Un gros bloc de béton entre deux pavillons...

Cela n'empêcha pas les habitants du quartier (sans doute curieux de nature) de découvrir très vite (et avec stupéfaction) ce qui les attendait:
- une parcelle de 790 m² presqu'intégralement bétonnée et la disparition d'un grand jardin (réduit à 25 m² d'espaces dits verts au fond d'une impasse),
- 4 étages de béton sans âme sur rez-de chaussée commercial (pour quoi faire ?), coincés entre 2 maisons basses (rez-de chaussée + combles),
- seulement 22 places de stationnement en sous-sol pour 27 logements (8 de 3 pièces, 14 de 2 pièces, et 5 studios) en vertu des dispositions imbéciles de l'article 12 du règlement du PLU qui veut que la proximité d’une station de TVR (engin au fonctionnement aléatoire improprement baptisé tram) dispenserait les résidents de posséder ou d’utiliser une automobile…
- un accès automobile à ce parking en sous-sol dangereux, tant pour les résidents eux-mêmes que pour les autres usagers de la voie publique, notamment les piétons et parmi eux les nombreux collégiens, lycéens et étudiants fréquentant les établissements du quartier,
- les problèmes prévisibles de sécurité et de stationnement que cette construction (si elle devait se faire) ne manquerait pas d'aggraver dans ce bout de quartier seulement desservi par une seule voie publique (le tronçon de la rue de la Délivrande entre avenues de la Côte de Nacre et Nicolas Copernic), tout le reste étant voies privées; un quartier déjà saturé par le stationnement, en journée, de diverses catégories de non-résidents (employés et usagers des services installés à proximité, utilisateurs du TVR, etc.).

Juillet 2014: le quartier en ébullition

Il n'en fallait pas plus pour mettre en ébullition un quartier jusque là paisible, et dont la population (beaucoup de retraités, s'agissant des propriétaires-occupants des maisons) n'avait jamais ouvertement manifesté de tendances franchement révolutionnaires.
Des réunions eurent lieu, où l'on décida d'interpeler la municipalité (élue de fraîche date), de faire circuler une pétition, d'informer la presse (Ouest-France publiera le 23 juillet un article sur cette affaire, voir ci-dessous), et, pour les proches voisins de la construction projetée (j'en suis), d'introduire si besoin un recours gracieux demandant le retrait du permis, un examen rapide du projet ayant immédiatement fait apparaître à plusieurs d'entre nous (pour la plupart peu familiers des questions d'urbanisme) son illégalité au regard des dispositions applicables du PLU nouveau. Suffirait-il à des citoyens ordinaires de savoir lire pour surpasser les spécialistes dans leur propre domaine,  ou faut-il croire que l'illettrisme ferait déjà des ravages dans le camp de ces derniers ?
Dès la première quinzaine de juillet en tout cas, personne ne pouvait plus ignorer, à la mairie, le vent de révolte soufflant dans ce coin au Calvaire St Pierre. Et c'est peut-être là aussi l'occasion de signaler, une fois n'est pas coutume sous ma plume, la disponibilité et la qualité d'écoute du conseiller municipal Patrice MICHARD, délégué de quartier. C'était son boulot, certes. Encore fallait-il le faire, et ce n'est pas toujours le cas de nos jours...

Recours gracieux le 11 août...

Du côté de l'Abbaye aux Hommes, on nous faisait savoir tout le mal qu'on pensait (paraît-il) de ce projet, mais on nous demandait aussi de préciser nos arguments, comme si les fonctionnaires du service de l'urbanisme n'avaient pas par eux-mêmes été capables de voir en quoi ce permis prenait de sérieuses libertés avec les règles du PLU, document de base dont ce service est pourtant, quotidiennement, chargé d'appliquer les prescriptions...
Aussi, sans nouvelles d'un retrait spontané du permis par ses auteurs (décision motivée que le maire ou l'adjoint délégataire peut parfaitement prendre de son propre chef dans un délai de 3 mois après la signature dudit permis), nous avons le 11 août adressé au maire et au bénéficiaire du permis les lettres recommandées d'usage, détaillant les entorses au règlement du PLU que s'autorisaient les auteurs du projet, et en premier lieu le cabinet d'architectes MILLET CHILOU & Associés.
Pareille méconnaissance d'une kyrielle d'articles du règlement du PLU (zone UB), soit les articles 3, 6.2.2, 10.2, 11 (11.3.2) et 13.2.1, a certainement de quoi intriguer, de la part d’un cabinet d’architecture considéré à Caen comme sérieux et expérimenté, dont un membre fut Prix de Rome et séjourna à ce titre à la Villa Médicis de 1975 à 1977. Doit-on y voir un effet de la complexité et de la rédaction hasardeuse d’un document d’urbanisme bien mal conçu ? Ou celui d'une « démarche de travail » plus « inventive » que « rigoureuse », comme il est dit sur le site mca-architectes.com  ?
Et comment pareilles bourdes ont pu rester inaperçues d’un service instructeur qui, en quatre mois, a eu à examiner 4 états successifs de ce dossier ? Fait-on à la mairie aveuglément confiance au professionnalisme supposé du cabinet chargé du projet ?

(captures d'écran du site mca-architectes.com)

Retrait du permis le 24 septembre 2014

Quoi qu'il en soit des raisons qui ont permis à ce permis bancal de passer, incognito, à travers les mailles de la passoire (à gros trous) du service municipal de l'urbanisme, Sonia de la Provôté nous informa enfin, par lettre recommandée, de sa décision de retrait du permis de la SCCV « Les balcons de l'université », par arrêté du 24 septembre 2014. Il était temps...
Restait à connaître le ou les motifs retenus pour justifier ce retrait (car tout acte faisant grief doit bien entendu être motivé), et il fallait donc obtenir une copie de cet arrêté du 24 septembre. Il suffisait de demander, cette copie n'est parvenue hier lundi, et je m'empresse à mon tour de vous en faire une copie...

(cliquer pour agrandir)

 

Les deux motifs du retrait

Un motif aurait suffi (nous en évoquions 6 dans notre recours, plus un petit dernier que la Ville ne pouvait évidemment pas retenir, s'agissant de la grossière erreur d'appréciation entachant zonage et/ou règlement de ce secteur UBa4, soulevé par voie d'exception).
Mais la Ville en retient tout de même deux (et implicitement un troisième), le premier relatif à la règle d'implantation du bâtiment à l'alignement (article 6.2.2), le second à une autre règle prescrivant l'inscription des façades des constructions dans un gabarit sur voie (articles 10.2 et 11.3.2). Ce sont là manifestement des règles de base, et on n'avait tout de même pas besoin de nous pour constater qu'elles étaient grossièrement méconnues !

 

En complément, Ouest-France, 23 juillet 2014:

http://www.ouest-france.fr/lintegration-du-nouvel-immeubl...