D'urbanisme en liquidation

Petit complément sur les relations d’affaires de Brigitte LE BRETHON, Luc DUNCOMBE, et la direction de l’Institut Lemonnier...

Il a été question dans le sujet précédent du flamboyant Fernando DE ALMEIDA GOMES, grand admirateur de la personne et des méthodes de management de Brigitte LE BRETHON, l’homme qui avec d’autres a inspiré à Luc DUNCOMBE, son adjoint à l’urbanisme avant sa disgrâce, le projet d’urbanisation des terrains horticoles de Lemonnier, l’homme enfin qui, par l’acquisition desdits terrains, a sauvé cette vénérable institution de la débâcle financière...

Un homme de cette trempe ne conduit pas lui-même sa grosse berline aux vitres fumées. Il a un chauffeur. Mais depuis quelques temps on ne le rencontre plus guère dans les rues de Caen. D’autres chantiers le retiendraient-ils ailleurs ? Un mauvais rhume le contraindrait-il à garder la chambre ? La réponse la plus vraisemblable semble pourtant d’une tout autre nature...

 

Liquidation judiciaire de la SARL F.G.O.M.E.S

Nous avons en effet appris, de façon tout à fait fortuite, qu’une au moins des nombreuses sociétés qu’il dirige, la SARL F.G.O.M.E.S (initiales de France Groupement Organisation Management Européen et Services, tout un programme...) est en liquidation judiciaire depuis le 23 octobre 2007.

On peut vérifier la chose sur internet, sur le site societe.com. Liquidateur, Me GORRIAS de la SCP BTSG. Ainsi en a décidé le Tribunal de Commerce de Paris au cas présent, cette société de Conseil pour les affaires et la gestion -APE 741G, SIRET 42212378600028-, précédemment domiciliée au Havre, ayant pour dernier siège social le 7 Rue Ganneron dans le 18ème arrondissement.

On n’aura pas le mauvais goût de se réjouir de cette déconfiture, car tout redressement de la situation étant écarté par les juges consulaires, les éventuels salariés de la société se retrouvent sur le pavé...

 

Possibles conséquences

Mais il se dit aussi que M. Fernando DE ALMEIDA GOMES serait interdit de gérer. C’est du moins ce que nous affirment des personnes respectables et dignes de foi qui ont accès aux services (payants) du site Infogreffe.

Si tel est le cas, ce sont toutes les sociétés de M. GOMES (si leur santé n’est pas compromise) qui doivent d’urgence se choisir un autre ou d’autres dirigeants. Et parmi celles-ci la SARL La Villa des Dames, agence immobilière qui commercialise les produits NEXITY (les « Villas Mathilde ») au150 Rue Saint Jean à Caen (SIRET 49155250100018), et la SARL La Villa de Tourville, Promotion immobilière de logements à la même adresse (SIRET 49211695900015).

L’ennui pour cette dernière société, c’est qu’elle est constituée à parts égales entre deux associés, M. Fernando GOMES et M. Franck O’KANE, et que ce dernier, citoyen irlandais né en 1942, serait aujourd’hui décédé (mêmes sources).

Or l’article 18 des statuts de La Villa de Tourville stipule que le ou les gérants sont « nommés en assemblée générale par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales ». Voilà qui va sans doute être difficile, surtout que l’article 17, s’il admet que « la société continue entre les associés survivants et les ayant-droits ou héritiers de l’associé décédé », rend nécessaire « l’agrément des intéressés par la majorité des associés représentant au moins les trois quarts des parts sociales... ». Agrément évidemment impossible à recueillir dans une société ne comptant que deux associés à parts égales, sauf à faire violence à ces remarquables statuts, en vente libre au greffe du Tribunal de Commerce de Caen...

 

Problèmes d’argent ?

Pour revenir à des matières moins ardues, on rappellera aussi que c’est la SARL F.G.O.M.E.S, aujourd’hui donc en liquidation judiciaire, qui a obtenu le 15 novembre 2005 de M. Daniel DETEY le permis de construire initial d’un immeuble aux numéros 37 à 43 de l’avenue de Tourville (la Villa des Dames).

Un permis transféré par arrêté du 10 novembre 2006 à la SARL La Villa de Tourville, qui a elle-même obtenu pour le même projet (enfin presque) un permis modificatif en date du 9 février 2007, ce dernier attaqué devant le tribunal administratif par des voisins et l’association Hastings Saint Nicolas.

Ce transfert ne s’est nécessairement pas fait gratuitement (idem pour les terrains). Il se dit par ailleurs que le montant du transfert à NEXITY du permis des « Villas Mathilde » (et des terrains de Lemonnier ?) était loin d’être négligeable (doux euphémisme, d’après ce qui se murmure dans les milieux informés).

Comment une société qui a de telles rentrées d’argent se retrouve-t-elle sur la paille ?

Quant au Tribunal de Commerce de Paris, peut-il liquider une société (pour défaut d’actif ?) sans mettre en cause le patrimoine de son dirigeant et ses avoirs dans d’autres sociétés ?

 

Veille économique en défaut ?

Ainsi l’homme qui, dans Ouest-France, déclarait haut et fort qu’il avait déjà acheté 6 ou 7 hectares de terrains dans la Presqu’île (et pas pour y planter des patates, bien sûr)  n’était sans doute pas l’interlocuteur le plus fiable pour les fins stratèges de l’équipe LE BRETHON - DUNCOMBE.

Leurs services n’en sont sans doute pas réduits à glaner sur internet les maigres informations accessibles à tous.

Et, même sur internet (site Legifrance, jurisprudence pénale), on peut faire des découvertes intéressantes, comme cet arrêt de la Cour de Cassation, Chambre criminelle, du 27 février 2002 (pourvoi 00-3051).

Il y est question d’une ordonnance du TGI du Havre du 9 mai 2000, ayant autorisé les agents de l’administration des impôts à opérer des opérations de visite et saisie de documents, en vue de rechercher la preuve d’une fraude fiscale. La Cour y confirme la validité de l’ordonnance attaquée, pour des raisons de droit et de faits dont elle donne un aperçu instructif. Les petits curieux pourront s’y reporter avec profit.

Et puis, quand on traite une affaire de l’importance de celle des terrains de l’Institut Lemonnier (de plusieurs millions d’euros, notamment pour des terrains dont on modifie la constructibilité, pour les beaux yeux du vendeur, et de l’acquéreur-promoteur), on supposera que nos élus (et le vendeur) demandent des garanties sérieuses, et recueillent toutes les informations utiles. Or il est peu probable que les méthodes de M. GOMES n’aient laissé partout que de bons souvenirs...

Je reste donc persuadé que la mairie de Caen, en affaires avec M. GOMES depuis 2004-2005, a traité avec lui (et NEXITY) en toute connaissance de cause. On en tirera les conclusions qu’on veut.

 

En annexe, quelques précisions sur le bidouillage du POS en 2005

Par la délibération n° 34 du conseil municipal du 30 mai 2005, il s’agissait de créer un « secteur de réglementation spécifique », baptisé UBg, sur 19.000 m² de terrains appartenant à l’Institut Lemonnier, classés en zone UF (grands équipements, notamment scolaires) en décembre 2000, au nord et à l’est du Carmel (terrains donnant d’un côté sur la rue du Clos Beaumois et de l’autre sur l’avenue Georges Clemenceau).

« Réglementation spécifique »,ça veut tout dire. On traduira sobrement par « sur mesure », s’agissant d’une révision concernant une seule et unique propriété, et dont le but avoué était de permettre au propriétaire des terrains de les vendre à un ou à des promoteurs, au meilleur prix, il va de soi. Dès lors les règles spécifiques applicables seront évidemment plus généreuses (plus de constructibilité pour le promoteur) que celles définies pour les différentes zones UB présentes sur le reste du territoire communal.

On n’attrape pas les mouches avec du vinaigre...

Et d’annoncer clairement la couleur: « L’Institut Lemonnier souhaite céder la partie sud de ses terrains ... afin de financer un programme urgent de rénovation ... ainsi que des projets de développement nécessaires à la survie de l’établissement ».

On rappellera aussi que ces terrains, avant la révision du POS approuvée le 11 décembre 2000 qui les avait classés en zone UF, étaient depuis longtemps classés en zone UB (depuis l’approbation du premier POS de Caen, en 1978).

On supposera que ce classement en UF ne s’était pas fait à la légère, et on constatera qu’il interdisait de fait la construction de logements, et donc la vente des terrains à un ou à des promoteurs.

 

Au gré du vent, mais pas au courant...

 

Ce va et vient entre zonage UB et UF ferait donc passer le service municipal de l’urbanisme pour une girouette, si l’on ne connaissait la raison profonde de toutes ces hésitations...

Il n’est pas question ici d’exposer d’autres curiosités de ce dossier de « révision simplifiée, comme l’inconstructibilité contractuelle de ces terrains. Un accord entre les Carmélites, vendeuses des terrains en 1979, et l’institut Lemonnier, acquéreur par son directeur d’alors, l’actuel évêque de Bayeux et Lisieux, avec la bénédiction du conseil municipal derrière son maire à cette époque, M. Jean-Marie GIRAULT.

Dans le numéro d’Ouest-France des 30 et 31 juillet 2005, Luc DUNCOMBE, chargé de ce délicat bricolage du POS, prétendait que: « Nous n’avons pas à rentrer dans les accords privés entre le Carmel et l’Institut. Je n’étais pas au courant de la délibération de 1979, nous allons étudier ce point ». Pas au courant, est-ce bien sérieux ?

Autre curiosité de ce dossier dont nous ne dirons rien ici, le déplacement d’une  servitude d’espace boisé classé figurant aux plans 3.5 et 3.9 du POS... En fait de déplacement (la foi déplace bien les montagnes, paraît-il), on affirmera que l’espace boisé en question n’avait jamais existé. On ne s’en était donc jamais aperçu, même en 2000... Mais que font les services ?

 

Voilà, brièvement résumés, les efforts consentis par Luc DUNCOMBE et sa patronne pour que M. Fernando DE ALMEIDA GOMES puisse envisager la réalisation sur ces terrains d’un projet lucratif, repasser le tout à NEXITY GEORGES V moyennant une honnête commission, et renflouer au passage les caisses de M. Eric MOISSET, soucieux de gérer comme une entreprise un établissement dont le projet pédagogique n’avait peut-être rien à gagner dans ces dérives.

 

 

 

 

 

Modalités de l'aide publique aux promoteurs nécessiteux, chapitre premier

Chapitre I: La recette pour construire et ses trois ingrédients

 

On  sait que la recette, pour construire, exige la présence de trois ingrédients. Pour simplifier: un terrain, des capitaux, un projet, ce dernier compatible avec les règles du plan d’occupation des sols (POS, en attendant le PLU, pour plan local d’urbanisme) définies par le conseil municipal, après avis des administrés recueilli lors d’une enquête publique.

La commune (notamment celle de Caen) dispose ainsi le plus souvent de deux leviers pour orienter ce qui se fait en matière d’urbanisme, et plus particulièrement de logement: la maîtrise foncière de certaines zones du territoire communal, et les règles d’urbanisme (PAZ, POS et bientôt peut-être PLU), au vu desquelles elle accorde ou refuse les permis de construire.

La ville de Caen, depuis les années 1970-1980, s’est en grande partie urbanisée dans le cadre de ZAC (zones d’aménagement concerté: Porte de Nacre, Folie-Couvrechef, Pépinières-Beaulieu, Gardin, Decaen, Jean Monnet).

Maîtresse des principes d’aménagement (PAZ = plan d’aménagement de zone) de ces ZAC, et propriétaire des sols (par droit de préemption et/ou déclaration d’utilité publique), elle y fixe aussi le prix des droits à construire.

Il lui est arrivé ces dernières années (j’y reviendrai dans de prochains sujets) d’y faire de véritables cadeaux à plusieurs promoteurs locaux, notamment en bradant les terrains le long du boulevard Pompidou (Venoix-Beaulieu), en vendant moitié prix un terrain dans la ZAC Gardin à Webre Immobilier (manque à gagner de 678.886 euros pour la ville), ou en changeant le mode de calcul du prix des terrains dans la ZAC de la Folie-Couvrechef, alors qu’il ne restait plus que 5 terrains à vendre...

Mais il y a encore un autre moyen d’encourager l’immobilier privé de haut standing, c’est de tripatouiller les règles d’urbanisme, ou d’accorder des permis de construire qui ne sont pas conformes à ces règles.

 

L’urbanisme réglementaire à la mode de Caen

C’est un de ces permis de construire contestables, rue d’Hastings, à un jet de béton de l’église St Nicolas, qui a suscité la création, en février 1991 (17 ans déjà !) de l’association Hastings Saint Nicolas, qui n’a statutairement vocation que pour « défendre et promouvoir un urbanisme de qualité à Caen et dans son agglomération », c’est à dire soumettre à un examen critique les règles anciennes ou nouvellement introduites dans les documents d’urbanisme, et les permis de construire délivrés au vu de ces règles.

Elle a aussi, il y a quelques années, fait condamner par le Tribunal Correctionnel un promoteur et son architecte qui avaient démoli et construit sans permis, avec l’accord au moins tacite des services d’urbanisme de la ville (encore un épisode qui mérite d’être narré).

Il lui est surtout arrivé de faire annuler par le Tribunal Administratif de Caen et/ou la Cour Administrative d’Appel de Nantes divers permis de construire et une modification de plan d’occupation des sols. Mais elle n’est aussi pas parvenue à faire annuler des dispositions évidemment critiquables, comme nombre de celles du POS révisé, approuvé par le conseil municipal le 11 décembre 2000.

 

Le miracle de la multiplication des mètres carrés

L’une de ces dispositions est parfaitement emblématique de l’attitude très bienveillante de la municipalité envers l’immobilier privé, petits et gros poissons confondus: il s’agit de l’emplacement réservé n° 18, projet de « liaison piétonne » parfaitement inutile entre la rue Richard-Lenoir et la rue Varignon.

La chose mérite le détour: très belle vue sur l’abside de l’abbaye aux Dames, au fond de ce cul-de-sac situé à l’angle de la résidence « Carré Mathilde », et auquel on accède par la rue Richard-Lenoir (rue parallèle au bassin St Pierre côté quai de la Londe, entre rue Basse et  avenue de Tourville).

Inutile pour les Caennais, et coûteuse pour les finances publiques, mais très utile pour Bouygues (Bouygues-TF1, Bouygues Telecom, Bouygues Immobilier et j’en passe),  cette fantomatique « liaison piétonne » a permis de construire (et avant tout de vendre) plusieurs centaines de mètres carrés de logements supplémentaires.

 

Il me faudrait plus de temps et de place pour expliquer comment ce miracle a été possible (il me faudra sans doute y revenir).

Disons brièvement qu’il a suffi au service municipal de l’urbanisme de faire montre d’une grande discrétion. Car lors de l’enquête publique précédant l’adoption, le 11 décembre 2000, du projet de POS révisé, les caennais ignoraient bien entendu l’existence d’une étude très spécialisée (du même mois de juin 2000) portant sur le terrain en question.

Une étude du service de l’urbanisme (alors sous la houlette de l’adjoint Thierry MARC) qui montrait l’avantage qu’il y aurait à percer une voie sur un troisième côté de ce terrain, puisque le POS nouveau abandonnait le principe du contrôle de la densité par le COS (coefficient d’occupation des sols), et instituait des bandes de construction maximales à l’alignement des voies (existantes ou à créer,... ou à ne jamais créer).

 

Un potager municipal concédé à titre précaire

 Un beau cadeau aux frais de la princesse (le contribuable caennais aménageur à titre gracieux, qui paye pourtant sa taxe d’habitation à la Guérinière et à la Grâce de Dieu comme il la paye rue St Pierre ou place St Sauveur). Un beau cadeau à Bouygues, sans aucune contrepartie, puisque la fameuse « liaison piétonne » ne débouche pas rue Varignon, et n’y débouchera sans doute jamais.

Par un jugement du 18 octobre 2007, le Tribunal Administratif de Caen, à nouveau amené à se prononcer sur cette question de l’emplacement réservé n° 18, toujours en état de potager municipal concédé à titre précaire (décision n° 05 / 055 du 2 juin 2005 de M^me Brigitte Le Brethon), a pourtant validé la délibération du 17 janvier 2005 modifiant le POS, délibération qui modifiait entre autres choses le tracé de la toujours fameuse « liaison piétonne »...

 

Demandez le programme !

Je m’appelle Bruno HERGAS. Bientôt sexagénaire (tout arrive), je suis né à Caen et n’en suis pratiquement jamais resté éloigné plus de quelques mois, trois ou quatre ans tout au plus. Il ne s’agit pas pour moi de tirer de cet enracinement un quelconque avantage, par exemple de prétendre à une meilleure connaissance des problèmes de la cité. Le temps ne fait rien à l’affaire, c’est bien connu...

Les hasards de l’existence m’ont pourtant amené à suivre d’assez près, au cours des vingt dernières années, les débats auxquels ont donné lieu divers projets municipaux d’aménagement et d’équipement de la ville de Caen.

Projets d’urbanisme avant tout, mais aussi feuilleton du TVR, aujourd’hui improprement baptisé « tram », quand son rail unique le condamne à n’être qu’un mode de transport boiteux, plombant le développement des transports publics dans les deux seules villes qui se le sont vu imposer, Caen et Nancy.

Il m’est arrivé d’être acteur dans ces débats, soit au titre de militant associatif, défendant au cours d’enquêtes publiques, ou devant la justice administrative, les intérêts de nos mandants (notre action a parfois, et même assez souvent, entraîné l’annulation de décisions contestables, en matière de plan d’occupation des sols ou de permis de construire), soit à titre personnel (par exemple contre la vente au rabais, à des promoteurs privés, de terrains aménagés par la ville aux frais du contribuable).

On ne défend pas ce genre de dossiers sans avoir des choses à raconter, ni réunir des documents peu connus, ou totalement inconnus du public, qui pourtant méritent peut-être d’être publiés. C’est ce que j’envisage de faire ici, si je parviens à dominer ma paresse, et mon dégoût devant les dérives actuelles de la démagogie, présidentielle notamment.

Autant dire que je ne m’interdis pas des digressions sur d’autres sujets...