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vendredi, 08 novembre 2019

Vente du bosquet de tilleuls de la place de la République, un premier jugement du Tribunal administratif...

Caen, place de la République, joël bruneau maire, SECOPROM, TOSCALEO CONSEIL, laurent chemla (le printemps), malek rezgui (groupe immoblier jean-sedelka), municipales mars 2020Faut-il sauver le soldat Bruneau ?

Le 17 octobre dernier, le Tribunal administratif de Caen (3ème chambre) examinait deux recours visant une délibération du 25 juin 2018 du conseil municipal de Caen, donnant tout pouvoir à Joël BRUNEAU pour apporter une dernière touche (personnelle) à l'opération de privatisation de notre place de la République, au profit des sociétés SECOPROM et TOSCALEO CONSEIL, c'est à dire aussi MM. Malek REZGUI (groupe JEAN-SEDELKA) et Laurent CHEMLA (Le Printemps Caen, etc.).

On dispose aujourd'hui du texte du premier des jugements attendus (voir ci-après, et cliquer pour agrandir, page par page). La lecture en est instructive, pour qui ne renâcle pas devant la corvée que peut sans doute constituer la lecture de dix pages rédigées dans le plus pur style administratif:

 

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On saura gré au rédacteur de cette prose (prudente) de reconnaître quand même que "la cession aux sociétés Secoprom et Toscaleo Conseil de l’emprise de l’ancien parking à barrières «République» sert les intérêts de ces sociétés".

Sans nous perdre en commentaires, pour le moment, sur divers points qui nous semblent critiquables, il nous paraît néanmoins opportun de nous laisser aller, à ce propos, à une petite citation:

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Et puisque nous serons amenés à faire appel de ce jugement, de sa réplique, ou du précédent (concernant l'autorisation d'abattage des tilleuls), profitons-en pour rappeler que cette bagarre n'est pas seulement affaire d'efforts et de temps, mais qu'en appel il faut encore pouvoir s'offrir les services d'un avocat...

pour la cagnotte c'est ici

 

Caen, place de la République, joël bruneau maire, SECOPROM, TOSCALEO CONSEIL, laurent chemla (le printemps), malek rezgui (groupe immoblier jean-sedelka), municipales mars 2020

 

 

 

 

dimanche, 24 mars 2019

Quelle place pour la République? ou la retraite laborieuse d'un ancien fonctionnaire municipal...

Caen, vente de la place de la République, centre commercial, Joël BRUNEAU, Sonia de la PROVÔTĖ, Cabinet Bérénice, Gilles GUĖRIN, Guillaume GUĖRIN, SEDELKA-EUROPROM, Michel LE LAN, SIREN 813 214 376, Le Triangle des Crêtes à Bretteville sur Odon, SEPHIE DEVELOPPEMENT SAS, DELPHINE JEAN INVESTISSEMENT, Projet République, projet Sedelka-Printemps, association Yes We Caen, université Rennes 2, IEP Rennes, master Maîtrise d'Ouvrage Urbaine et Immobilière (MOUI), master Gouverner les Mutations Territoriales (GMT), Malek REZGUI, Assistant à maîtrise d'ouvrage (AMO), Claude JEAN, Sébastien JEAN, Delphine JEAN, Karine JEAN, Laurent CHEMLA, BIENVENU architectes, Jean-Paul VIGUIER

Côté public, côté privé...

On croyait jusque-là que l'idée géniale de vendre à des opérateurs privés la moitié d'une place publique (de la République, pour être précis), pour qu'ils puissent y construire un bon gros centre commercial, avait germé ex nihilo dans la cervelle féconde de candidats aux municipales de 2014, M. Joël BRUNEAU ou Mme Sonia de la PROVÔTĖ, ou encore de l'un quelconque de leurs colistiers...

Erreur! Le site internet officiel de la Ville de Caen nous apprend que ce projet n'a pas attendu, pour faire officiellement son apparition, la dernière campagne des municipales et le conseil municipal du lundi 29 juin 2015, sans compter l'étude complémentaire qui s'imposait paraît-il (confiée en octobre 2015 au Cabinet Bérénice) pour montrer que ce projet permettrait de « renforcer l'activité commerciale de la ville »...

L'idée date en fait de 2012! et procède d'une «réflexion avec les habitants, sur les nouveaux usages à la place de la République (sic)» (serait-ce que la République cherche un remplaçant?).

Voyez par vous-mêmes dans le Calendrier global du projet d'aménagement :

Caen, vente de la place de la République, centre commercial, Joël BRUNEAU, Sonia de la PROVÔTĖ, Cabinet Bérénice, Gilles GUĖRIN, Guillaume GUĖRIN, SEDELKA-EUROPROM, Michel LE LAN, SIREN 813 214 376, Le Triangle des Crêtes à Bretteville sur Odon, SEPHIE DEVELOPPEMENT SAS, DELPHINE JEAN INVESTISSEMENT, Projet République, projet Sedelka-Printemps, association Yes We Caen, université Rennes 2, IEP Rennes, master Maîtrise d'Ouvrage Urbaine et Immobilière (MOUI), master Gouverner les Mutations Territoriales (GMT), Malek REZGUI, Assistant à maîtrise d'ouvrage (AMO), Claude JEAN, Sébastien JEAN, Delphine JEAN, Karine JEAN, Laurent CHEMLA, BIENVENU architectes, Jean-Paul VIGUIER

extrait de https://caen.fr/projet-republique

 

Un projet à l'étude depuis 2012 ?

Va donc pour 2012, puisqu'on nous le dit. Mais l'idée ne vient sûrement pas des habitants (de quels habitants s'agit-il? à quelle occasion l'idée leur a-t-elle été soumise?, etc.). La formule employée («lancement de la réflexion avec les habitants») indique bien qu'il s'agit d'une proposition (généralement déjà bouclée) faite à un groupe, dans le cadre de ce qu'on appelle habituellement «concertation» (traduction : il est pas beau notre projet?).

On sait en effet depuis toujours chez ceux qui décident qu'il convient de bien cadrer les réflexions souvent brouillonnes du commun des mortels, et on peut dès lors affirmer que les services de la Ville (celui de l'urbanisme en premier lieu) ont nécessairement fourni le cadre strict nécessaire à la fameuse réflexion des habitants.

S'il n'en est pas directement l'auteur, ou un des auteurs, le Directeur du service municipal de l'urbanisme a donc nécessairement eu connaissance en 2012 (ou bien sûr avant) du dossier concernant les nouveaux usages qui pourraient être ceux de la place de la République.

Il se trouve qu'en 2012 le Directeur de l'urbanisme de la Ville de Caen s'appelait Gilles GUĖRIN (Gégé 1er), père de Guillaume (Gégé II), ce dernier Directeur général délégué de SEDELKA-EUROPROM (un des deux promoteurs du centre commercial en cause), et lui-même alors collègue au sein de cette même entreprise de M. Michel LE LAN, ancien directeur de Chambre d'agriculture à la retraite, et futur adjoint aux finances de M. Joël BRUNEAU...

 

D'actifs retraités

Au 1er janvier 2015, M. Gilles GUĖRIN venait d'abandonner son poste à la mairie, mais, suivant en cela l'exemple de M. LE LAN, il n'envisageait pas la retraite comme une rupture avec ses activités antérieures.

Ainsi, quelques mois seulement après avoir laissé ses dossiers à l'hôtel de ville, il créait, le 27 août 2015, sa petite entreprise personnelle (SIREN 813 214 376). Et proposait, à son compte cette fois, ses services en matière d'architecture (pourquoi pas ?), mais surtout d'urbanisme.

Il ne semble pas avoir eu beaucoup de difficultés à trouver des clients; une trentaine d'années à la tête du service de l'urbanisme de la Ville permet évidemment de nouer d'utiles contacts dans le petit monde de l'immobilier.

 

Recrue de choix pour SEDELKA...

Au nombre de ses bons clients, le groupe SEDELKA, évidemment.

On trouve notamment «GGU» (Gilles GUĖRIN, urbaniste) dans l'équipe du projet «Le Triangle des Crêtes» à Bretteville sur Odon, opération d'importance dont le projet émerge officiellement en avril 2016 (extension urbaine de 17,5 hectares, soit 8 ha de zone d'activité pouvant supporter 40 à 50.000 m² de surface de plancher, + 7,5 ha de zone résidentielle devant accueillir 300 à 320 logements).

Une opération nécessitant la mise en compatibilité du Plan local d'urbanisme (PLU) de Bretteville sur Odon, puisque comportant notamment l'ouverture à l'urbanisation d'un espace antérieurement situé en zone N (non constructible). La terre à betteraves, c'est moins cher, évidemment. Et, s'agissant de la mutation en zone constructible, c'est aujourd'hui chose faite depuis l'approbation de la Déclaration de Projet lors du Conseil communautaire de Caen-la-Mer du 27 septembre 2018.

N'oublions pas de préciser que le projet «Le Triangle des Crêtes» est une opération totalement privée, d'une des multiples filiales du groupe JEAN (alias SEDELKA), c'est à dire SEPHIE DEVELOPPEMENT SAS, dont le président n'est autre qu'une autre filiale du même groupe, DELPHINE JEAN INVESTISSEMENT...

Gilles GUĖRIN, Guillaume GUĖRIN, SEDELKA-EUROPROM, SIREN 813 214 376, Le Triangle des Crêtes à Bretteville sur Odon, SEPHIE DEVELOPPEMENT SAS, DELPHINE JEAN INVESTISSEMENT, Malek REZGUI, Assistant à maîtrise d'ouvrage (AMO), Claude JEAN, Sébastien JEAN, Delphine JEAN, Karine JEAN,

sources: Le triangle des Crêtes, Ouest-France

 

L'ancien Directeur de l'urbanisme

reconverti dans l'immobilier commercial

Mais Bretteville sur Odon n'était pas le terrain de jeux de l'ancien Directeur de l'urbanisme de la Ville de Caen. Il en va tout autrement avec le «Projet République», à Caen cette fois.

Un projet dans les tiroirs depuis 2012 aux dires du site internet officiel de la Ville de Caen, comme on l'a vu plus haut. Mais aussi un projet dans lequel on retrouve Gilles GUERIN, en octobre 2016 (soit moins de deux ans après son changement de casquette), comme « membre de l'équipe du projet Sedelka-Printemps retenu pour la construction d'un centre commercial... ».

Et comme le porte-parole autorisé de cette équipe, puisqu'il est tout seul le 22 octobre 2016 pour répondre aux questions de l'association «Yes We Caen» au Royal Hôtel, place de la République, siège de l'association.

Voir Yeswecaen.fr/22 octobre 2016

On y apprend d'emblée que « le projet République a commencé très en amont. La consultation portait sur la partie ouest de la place de la République. Objectif: construire sans dénaturer le site ». Très en amont? 2012? ou encore avant? Précisons que la partie ouest de la place, c'est la partie de cette place qui n'a pas encore été vandalisée, l'ancien parking aux 50 tilleuls derrière la palissade ; et enfin que l'unique objectif était bien de construire à tout prix (mais pas avec n'importe qui)...

On trouvera en annexe, ci-après, une copie d'écran de ces déclarations de M. Gilles GUERIN à l'association Yes We Caen, et on goûtera sans doute à cette occasion l'appréciation portée par notre ami sur la privatisation de l'espace public, qu'il conviendrait de « relativiser », puisque « Le projet Sedelka-Printemps s'appuie sur des sociétés familiales, implantées à Caen, et vivant sur notre territoire ». Les affaires en famille...

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Repubblica, ti amo...

On trouve enfin sur internet un «Rapport d'étonnement», rendant compte d'un voyage d'études à Caen d'étudiants de l'université de Rennes 2 et de l'IEP de Rennes en novembre 2017, les premiers en master Maîtrise d'Ouvrage Urbaine et Immobilière (MOUI), les seconds en master Gouverner les Mutations Territoriales (GMT).

On y est bien sûr prévenu, page 5, que « notre vision du territoire n'est que partielle et conditionnée par le choix des acteurs rencontrés. Ainsi ce travail n'a pas la prétention de présenter des vérités irréfutables et absolues. Il résulte de rencontres avec des acteurs ciblés sur une période courte de quatre jours ».

Voir: Rapport d'étonnement Caen novembre 2017

En bonne place, au nombre de ces acteurs ciblés, M. Gilles GUERIN « AMO, intervenant sur le projet République », en compagnie de son fils Guillaume, Directeur Général délégué de SEDELKA (la famille), et du patron Malek REZGUI, Président, pour deux heures de présentation de leur mirifique projet de centre commercial, le mercredi 8 novembre 2017 de 16 à 18 heures. Une présentation (Powerpoint?) dont on peut penser, compte tenu de l'absence de tout autre intervenant, qu'elle n'a pas laissé trop de place à la critique. Mais là n'est pas la question...

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La question que se posent, dans leur majorité, les (rares) lecteurs de cette note de blog, c'est : qu'est-ce qu'un AMO ? Réponse : Assistant à maîtrise d'ouvrage. Mais encore ?

 

Amo, amasse, amarré...

« L'assistant à maîtrise d'ouvrage (AMO) est un professionnel de l'acte de construire. Il a pour mission d'aider le maître d'ouvrage à définir, piloter et exploiter le projet. Il a un rôle de conseil et, ou d'assistance, et de proposition, le décideur restant le maître d'ouvrage. Il facilite la coordination de projet (...). Dans les opérations de construction, il peut être amené à réaliser l'interface entre le maître d'ouvrage et le maître d’œuvre (…) il peut intervenir dès l'identification du foncier jusqu'à l'achèvement de l'opération. La présence d'un assistant à maîtrise d'ouvrage est souhaitable chaque fois que le maître d'ouvrage identifie un risque en matière de pilotage de projet (…) Il participe à la définition des objectifs stratégiques et des besoins fonctionnels et techniques au regard des besoins du maître d'ouvrage. (…) il s'assure de la faisabilité de la mise en œuvre du projet  » (Wikipedia)

Pour en finir avec les notions de base, rappelons aussi que le maître d'ouvrage est la personne (physique ou morale, de droit public ou de droit privé) pour le compte de laquelle est réalisé l'ouvrage. Il en est le commanditaire et celui qui en supporte le coût financier (avec des partenaires financiers ou non).

Quant au maître d'œuvre, c'est la personne physique ou morale (comme un cabinet d'architectes) choisie par le maître d'ouvrage pour la conduite opérationnelle des travaux en matière de coûts, de délais et de choix techniques.

 

L'éminence grise du « Projet République »

Il n'est peut-être pas nécessaire de gloser plus longuement. La place de l'AMO est entre le maître d'ouvrage (ici les familles JEAN-REZGUI et CHEMLA) et le maître d’œuvre (BIENVENU architectes), il intervient dès l'identification du foncier (2012 ou avant ?) jusqu'à l'achèvement de l'opération et participe à la définition des objectifs stratégiques. Ai-je bien compris ?

Bref l'AMO est un personnage très important dans une affaire comme celle du «Projet République», mais aussi un «invisible», dans l'ombre des patrons, et du «grand» architecte (Jean-Paul VIGUIER), associé à cette affaire pour faire taire la piétaille locale de l'architecture et du patrimoine, déjà si prompte à ramper devant le premier Rastignac venu. Quelqu'un qui ne sera jamais vraiment responsable de rien, s'étant mêlé de tout. Et payé pour ça...

 

 

Annexes

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Et enfin, en hommage à tous nos amis Assistants à Maîtrise d'Ouvrage (AMO), une petite chanson d'Umberto Tozzi: « Ti amo » (1978)

 


 

 

 

 

lundi, 17 décembre 2018

Tamponnement et débit de fuite...

Caen, place de la République, tamponnement, débit de fuite, Police de l'Eau, SECOPROM, SEDELKA, Malek REZGUI, TOSCALEO CONSEIL, Le Printemps Caen, Laurent CHEMLA, secteur UPr du PLU de Caen, délibération C-2018-06-25/37 du Conseil municipal de Caen du 25 juin 2018, Quidquid delirant reges, plectuntur Achivi

Sortie de route

à République

« Tamponnement et débit de fuite », ce titre a pu, j'en conviens, induire en erreur l'amateur de faits divers, insuffisamment attentif au choix fait des mots pour en rendre compte.

Mais, si les faits dont il va être question ci-après ne concernent nullement la police de la route (un quelconque carambolage dont l'auteur aurait refusé d'assumer la responsabilité en prenant la poudre d'escampette), ils intéressent au premier chef la « police de l'eau », et peut-être aussi la justice. Carambolage et carambouille font bon ménage, à la même page, dans le grand livre des maux. Et c'est pourquoi notre amateur de faits divers trouvera sans doute de quoi satisfaire sa curiosité, bien sûr malsaine, dans la petite histoire que nous allons lui conter. Les bons comptes font, dit-on, les bons amis. Surtout quand ce sont les autres qui payent les violons du bal.

 

De l'utilité du tamponnement

Mais trêve de bavardages, et précisons sans plus tarder ce qu'on entend par « tamponnement » et « débit de fuite », dans le jargon des services en charge de la police de l'eau: le « débit de fuite » est le « débit régulé en sortie d'ouvrage de tamponnement », lequel est l'ouvrage « destiné à stocker temporairement les eaux lors des pluies avant de les restituer au milieu récepteur dans des conditions acceptables ». (source : DDTM 59 «Doctrine Eaux Pluviales», août 2012).

Il arrive en effet que de fortes pluies, ou des pluies seulement abondantes et continues, sur des sols imperméables (le goudron des villes) ou gorgés d'eau, saturent les ouvrages d'évacuation des eaux pluviales, pas toujours dimensionnés pour faire face à la survenue de quantités importantes (pluies d'orage, par exemple). Des inondations peuvent s'ensuivre.

La solution à ces problèmes réside donc, quand c'est nécessaire, dans la construction d'ouvrages de tamponnement, c'est à dire de rétention temporaire des eaux. Des ouvrages dont l'importance sera dictée, dans le cas d'une construction nouvelle, par celle des surfaces imperméabilisées du fait de cette construction, et du volume des eaux que les toitures sont susceptibles de recevoir, notamment en cas d'épisode orageux.

 

Infiltration en zone imperméabilisée

Plus les surfaces imperméabilisées seront importantes (l'ancien parking arboré de la place de la République à Caen, par exemple, a une superficie supérieure à un demi-hectare), plus l'emprise au sol constructible tend à couvrir l'ensemble du terrain (c'est le cas sur ce terrain promis aux sociétés SECOPROM de M. Malek REZGUI et TOSCALEO CONSEIL de M. Laurent CHEMLA), et plus l'ouvrage devra être important, encombrant, et par conséquent coûteux.

Le mieux restant, bien entendu, de ne pas tout imperméabiliser, et de permettre l'infiltration sur le terrain, comme le préconise uniformément le Plan local d'urbanisme de Caen (PLU) sur toute ses zones (de UA à N en passant par UP, bien sûr), et donc aussi Upr, secteur défini tout exprès pour le projet de centre commercial de la place de la République, et approuvé, avec 24 autres modifications du PLU, le 4 avril 2017.

« Infiltration sur le terrain » bien sûr impossible place de la République pour le projet de MM. REZGUI (Sedelka) et CHEMLA (Le Printemps), car on y prévoit une imperméabilisation totale (emprise au sol de 100%) et un parking souterrain de 450 places, planté dans la nappe phréatique présente à environ 2 mètres de profondeur.

« Le rejet vers le réseau public d'assainissement » n'en est pas moins « limité à un débit de fuite fixé par le service gestionnaire... », comme on peut le constater dans le texte de l'article 4.2.2 du règlement du PLU zone UP (page 126), reproduit ci-dessous :

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Dispense de tamponnement...

Qui dit débit de fuite limité dit évidemment tamponnement, comme on l'a vu plus haut, même si le service gestionnaire (qui dépend des autorités locales) consent sans doute dans certains cas à se montrer particulièrement compréhensif.

Pour satisfaire aux conditions posées par l'article 4.2.2 du règlement du PLU, le projet de MM. REZGUI et CHEMLA devrait donc prévoir la réalisation sur leur terrain d'un ouvrage de tamponnement, d'une capacité suffisante pour stocker une bonne partie des eaux tombées sur un demi-hectare de toitures lors d'un épisode pluvieux important.

Il n'est pas exclu qu'un ouvrage d'une capacité de 200 ou 300 mètres cubes s'avère nécessaire. Un ouvrage encombrant (que de volume perdu!), et coûteux.

Fort heureusement, les amis de MM. REZGUI et CHEMLA ont tout prévu, par la délibération du conseil municipal du 25 juin 2018 et le Cahier des charges notarié qui y est annexé, pour éviter à leurs protégés des contraintes techniques par trop pesantes, et partant des charges financières grevant par trop les profits escomptés.

C'est ainsi que l'article 4.2.3 du Cahier des charges de cession dressé le 15 juin 2018 par la SCP Barré Chuiton Lisch Violeau, notaires à Caen, dispense expressément les promoteurs du projet de centre commercial de toute réalisation d'un ouvrage de tamponnement, comme en témoigne la copie (partielle) ci-dessous :

Caen, place de la République, tamponnement, débit de fuite, Police de l'Eau, SECOPROM, SEDELKA, Malek REZGUI, TOSCALEO CONSEIL, Le Printemps Caen, Laurent CHEMLA, secteur UPr du PLU de Caen, délibération C-2018-06-25/37 du Conseil municipal de Caen du 25 juin 2018, Quidquid delirant reges, plectuntur Achivi

Voilà pour la municipalité une manière un peu cavalière de faire voter par son conseil municipal une délibération qui, par cette dispense, incite par avance les acquéreurs du terrain à souscrire une demande de permis de construire en méconnaissance d'une règle du PLU (article 4.2.2 du règlement). Un permis illégal de ce seul fait.

Il serait sans doute inélégant de conclure ici à l'incompétence des services municipaux qui ont à la fois écrit tout exprès les règles, étonnamment peu contraignantes, du nouveau secteur UPr de la place de la République, et celles qui figurent dans le Cahier des charges de cession.

Il est vrai que les conseilleurs ne sont pas les payeurs, quoique...

 

Pour le tamponnement,

c'est le contribuable qui paye...

Bien entendu, si l'on dispense MM. REZGUI et CHEMLA de faire les frais de travaux qui leur incombent (et ce ne sont pas les seuls que la municipalité entend mettre à la charge de l'ensemble de ses administrés), cela n'empêchera pas la pluie de tomber.

Et la nécessité de la réalisation d'un ouvrage de tamponnement (ou de rétention des eaux pluviales, si l'on préfère) restait entière, compte tenu de l'imperméabilisation d'un demi-hectare de terrain par le projet de centre commercial.

Alors demandez-vous où se ferait le « rejet direct sans tamponnement dans le réseau d'Eaux Pluviales situé à proximité de la future construction ».

Mais bien évidemment dans l'énorme ouvrage enterré, d'une capacité de 220 m3 (pour une emprise au sol de 34m x 3m), réalisé en octobre dernier aux frais de la commune sur le domaine public (entre les rues Jean-Eudes et Auber), sur une bande de terrain jouxtant étroitement sur toute sa longueur le terrain promis à MM. REZGUI et CHEMLA.

C'est ainsi que la Ville a pris discrètement en charge la réalisation du « tamponnement » incombant aux promoteurs du futur centre commercial. Sans le crier sur les toits, ni en informer le menu fretin du conseil municipal.

Coût de l'opération inconnu, mais bien sûr compris dans les 9,95 millions d'euros de travaux actuellement en cours sur la partie restée publique de la place (source: Ouest-France, 26 mars 2018). Le prix de plusieurs semaines de travaux en effet, à commencer par les « fouilles spécifiques », hâtivement menées début octobre sur le site des principaux bâtiments de l'ancien Hôtel de Ville détruit en 1944 (ancien séminaire et église des Eudistes)...

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Voilà, Caennais, à quoi servent vos impôts (car les travaux de construction de ce bassin de rétention des eaux pluviales sont terminés, même s'il ne doit jamais servir à rien).

Mais cette dépense n'aura peut-être pas été totalement inutile, si elle nous permet de montrer, à côté d'autres arguments tirés d'observations tout aussi édifiantes, que la vente de la moitié de la place de la République à MM. REZGUI et CHEMLA ne présente d'intérêt que pour ces derniers, et que la délibération du 25 juin 2018 doit être annulée par le Tribunal administratif, pour être entre autres entachée de détournement de pouvoir.

 

Quidquid delirant reges, plectuntur Achivi (Horace)

Traduction libre, personnelle, et peu académique :

Quelques conneries que fassent les rois, ce sont les ilotes qui payent.

On peut bien sûr lui préférer la version du fabuliste :

Hélas ! on voit que de tout temps
Les petits ont pâti des sottises des grands.

(La Fontaine, Les deux taureaux et une grenouille)

 

Et pour finir, un peu de musique:

"Caen, ma ville préférée" ("ville de joie, d'amour, et de passion")

de Michel GARDYL (années 60)

podcast