Juillet-août 2008, l’été torride de la « Villa de Tourville » devant les tribunaux caennais, et ses prolongations de mars 2009 devant le Tribunal de Commerce...

 

Une note de juillet 2008, publiée ici-même, exposait les motifs pour lesquels, par son jugement du 4 juillet 2008, le Tribunal Administratif de Caen a annulé le permis de construire modificatif de la « Villa des Dames », projet de M. Fernando de Almeida GOMES aux 37 à 43 avenue de Tourville à Caen. Je n’y avais pas joint de copie de ce jugement. Je le fais aujourd’hui. Il suffit donc d’un clic pour satisfaire votre curiosité...

TA CAEN 4 juillet 2008 ass HSN er autres contre Ville de Caen et Villa de Tourville.pdf

Par ailleurs, suite aux interventions auprès de l’hébergeur de Me BARATELLI (au nom de M. GOMES), et de Me Michaël AMOUR (pour lui-même), vous ne pouviez plus accéder, notamment, au compte-rendu du jugement du 26 août 2008 du Tribunal d’Instance de Caen, condamnant la SARL « La Villa de Tourville » de M. GOMES, dans l’affaire qui l’opposait à l’un de ses locataires. Voilà donc une nouvelle mouture de ce texte, agrémentée, là encore, d’une copie du jugement en question...

 

 

Signification d’un jugement

du Tribunal d’Instance de Caen...

 

On a raconté ici même comment, en avril 2007 (ce sera bientôt le second anniversaire de cet épisode), la démolition de l’immeuble du 37 avenue de Tourville avait été entreprise sur ordre du nouveau propriétaire des lieux, M. Fernando de Almeida Gomes, et sous la direction de son fils, M. David Gomes.

Rien que de très banal à cela, si ce n’est que plusieurs logements étaient encore habités par leurs légitimes occupants, titulaires de baux en bonne et due forme, passés avec l’ancien propriétaire.

L’un des locataires, dont l’appartement en rez-de-chaussée avait ainsi été « aéré » par les « ouvriers » de MM. GOMES père et fils (par arrachage des portes et fenêtres notamment), avait porté plainte devant le Tribunal d’Instance pour obtenir réparation de cette inadmissible violation de domicile (une méthode à laquelle certains promoteurs pressés n’hésitent pas à recourir sous d’autres cieux, mais pas à Caen jusque là, semble-t-il).

Le Tribunal d’Instance de Caen avait rendu sa décision sur cette affaire par un jugement du 26 août 2008. Il condamnait la SARL « La Villa de Tourville » à payer au locataire vandalisé la somme de 15.000 euros + 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile (CPC), et aux dépens.

Une copie de ce jugement peut être consultée ici, il suffit pour cela d’un clic sur le lien ci-après (seul le nom du plaignant a été effacé):

jugement T d'Instance Caen 26-08-2008 Olivier M c Villa Tourville.pdf

 

Une affaire qui relevait du Tribunal Correctionnel...

C’est déjà une belle prouesse, quand on n’a pas de gros moyens, d’être parvenu à obtenir la condamnation (au civil) d’une société dont les dirigeants méconnaissent à ce point les règles régissant les rapports entre bailleurs et locataires (et notamment la loi du 6 juillet 1989).

On aurait certes pu espérer que le procureur se saisisse de cette affaire (voies de fait, violation de domicile), qui avait quand même fait quelque bruit, et fait se déplacer la maréchaussée. D’autres infractions, elles aussi passibles de poursuites pénales, avaient d’ailleurs été relevées. Mais les procès-verbaux ont dû s’égarer au fond de quelque poussiéreux tiroir...

Voilà tout de même les impatients punis, au portefeuille... Condamnation toute théorique néanmoins, puisque la SARL « La Villa de Tourville » (et non MM. GOMES père et fils, notez-le) n’a pour le moment pas réglé le moindre euro à M. Olivier M...

 

Le parcours du combattant du justiciable...

Rappelons qu’il ne suffit pas, au civil, d’obtenir la condamnation de son adversaire. Une fois le jugement rendu, il faut encore le faire « signifier », par huissier, à la partie perdante et à son avocat, de façon à faire courir les délais des voies de recours (le perdant doit être mis en mesure d’interjeter appel de la décision qui le condamne).

Ces (coûteuses) formalités accomplies, la décision est enfin « exécutoire ». Mais cela n’est encore pas suffisant si le perdant est mauvais joueur. Pour récupérer les sommes dues, il faudra à nouveau charger un huissier de l’« exécution » du jugement. Celui-ci pourra alors saisir les sommes déposées sur les comptes bancaires du débiteur, ou saisir à la source les revenus de celui-ci (des loyers par exemple), etc.

Mais la chose n’est pas toujours aisée, quand la société n’est plus connue à l’adresse de son siège social, par exemple. C’est le cas de la SARL « La Villa de Tourville », qui a mis la clef sous la porte il y a quelques mois, et laissé à un serrurier ses locaux des 150-152 rue St Jean... Elle est d’ailleurs en redressement judiciaire, par un jugement du 11 mars 2009 du Tribunal de Commerce de Caen qui fixe au 22 juillet 2008 la date de cessation des paiements...

 

Lettres d’Amour...

On pourrait suggérer à l’huissier, que M. Olivier M... chargerait de récupérer les sommes que lui doit la SARL « La Villa de Tourville » (la famille GOMES, in nomine patris et filii), d’aller demander des nouvelles de ces braves gens à Me Gérard PIOLLET (chargé par le TC « d’assister le débiteur pour tous les actes relatifs à la gestion », ou à Me LIZE, en sa qualité de mandataire judiciaire.

Il pourrait également s’adresser à Maître Jean-Jacques SALMON, avocat caennais de « La Villa de Tourville », et prédécesseur (jusqu’en 1995) du Professeur Xavier LE COUTOUR au poste d’adjoint au maire de Caen, chargé de l’urbanisme et du droit des sols.

Ou encore à Maître Michaël AMOUR, notaire de M. Fernando de Almeida Gomes à Criquetot l’Esneval (76280). Me AMOUR sait écrire de bien belles lettres, naturellement. C’était toujours un plaisir que d’en faire partager la lecture à ses amis. Sa passion l’entraînait bien parfois à quelques excès verbaux, mais il maîtrisait son sujet, parlait en connaisseur de « l’appât du gain », de « l’indignation de façade », de « chantage », et savait comme personne menacer ses interlocuteurs de procès qu’il conseillait à son client d’intenter, pour leur réclamer (par exemple) la modique somme de 700.000 euros de dommages et intérêts, et obtenir une hypothèque judiciaire sur leurs biens...

lettre d'AMOUR 29-01-2008 700000€.pdf

L’amour vache, en quelque sorte. Malheureusement (pour le rayonnement de la littérature épistolaire, dans l’esprit des Liaisons dangereuses), Me AMOUR se fait rare ces temps-ci.

Il est vrai que sa SCP de notaire (SIREN 321630402) est elle-même en redressement judiciaire depuis le 23 décembre 2008, et qu’il a d’autres chats à fouetter en sa qualité de conseiller juridique d’Immo Mon 2, aux côtés de M. David GOMES (voir la note consacrée à leur infructueuse virée costarmoricaine, en vue de la reprise du groupe immobilier CELEOS). Gageons néanmoins que Me AMOUR saurait dire où trouver M. Fernando de Almeida Gomes, dernier survivant des deux associés de la SARL « La Villa de Tourville »...

 

Retour au jugement du 26 août 2008...

Laissons ces vulgaires questions d’argent, et, pour les petits curieux qui nous ont suivi jusque là, voyons quelle est la faute de la SARL « La Villa de Tourville », dans ses rapports avec ses locataires, comme exposé à la page 3 du jugement du 26 août 2008, à la rubrique « Motifs de la décision ».

Cette faute (c’est là où ce jugement peut être utile à d’autres), c’est d’avoir ignoré la loi, celle du 6 juillet 1989, régissant les rapports entre bailleurs et locataires. Une loi d’ordre public (toute convention contraire à ses dispositions est ainsi nulle et de nul effet), qui proclame que « le droit au logement est un droit fondamental » (et ne s’use que quand on ne s’en sert pas).

Cependant, selon l’article L.442-6 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), «le droit au maintien dans les lieux ne peut être opposé au bailleur qui a obtenu l’autorisation de démolir», ce dernier devant néanmoins «donner un préavis de six mois à son locataire pour vider les lieux et assurer son relogement». «Si cette double condition est réunie, rien ne s’oppose à la signature d’un protocole d’accord».

Mais M. Fernando de Almeida Gomes est un homme pressé... Pas de congé avec préavis de six mois. Pas de proposition de relogement. Un protocole d’accord qu’on fait signer au locataire le 16 février 2007, prévoyant son départ pour le 10 mars, soit... trois semaines plus tard. Encore cinq ou six semaines, et on arrachera portes et fenêtres...

 

Force reste à la loi

Aux promoteurs qui seraient tentés d’imiter M. de Almeida Gomes, cette mésaventure judiciaire pourrait être fort utile, en leur révélant tout l’intérêt d’une connaissance minimale du droit, à défaut de considération pour leur prochain. Il leur sera même conseillé de faire appel à de vrais professionnels...

Et aux victimes de ce genre de pratiques, de l’autre côté, ce jugement montre qu’avec un peu de courage, et le soutien du voisinage, on peut faire respecter ses droits, et tenir tête à des gens dont toute la puissance est dans l’argent qu’ils manipulent et les relations qu’il permet d’entretenir.

 

 

 

 

M. David GOMES, secondé par Me Michaël AMOUR, candidat malheureux à la reprise du groupe CELEOS à St Brieuc...

 

 

La virée costarmoricaine

s’est soldée par un échec...

 

Le 11 mars dernier, au moment même où le Tribunal de Commerce de Caen ouvrait la procédure de redressement judiciaire de la Sarl « La Villa de Tourville » (et fixait au 22 juillet 2008 la date de cessation des paiements), le Tribunal de Commerce de Saint-Brieuc tranchait la question de la reprise du groupe CELEOS, en redressement judiciaire depuis 6 mois...

Ce qu’était CELEOS...

C’est en effet le 3 septembre 2008 qu’avait été décidée la mise en règlement judiciaire de 17 sociétés du groupe CELEOS. Et un plan social qui mettait environ 250 employés au tapis (plus d’un sur deux). Car il paraît que le bon ratio, dans l'immobilier, c'est 1 million d'euros de chiffre d'affaires par salarié...

On peut rappeler que l'origine du groupe CELEOS est à Plérin (Côtes d'Armor) où se trouve son siège social, et que l'aventure est récente. Elle remonte à 1996. Un développement bien rapide, trop rapide sans doute. Le fondateur, Gilles CADOUDAL, a sans doute eu le tort de croire possible une expansion sans limites, en allant à la pêche aux capitaux sur les marchés boursiers, pour se développer tous azimuts hors du charnier natal (la Bretagne). La valeur de l'action s'est effondrée, la société s'est trouvée à court de liquidités, avec pas mal de chantiers à terminer... et des logements achevés sur les bras (ces invendus avaient déjà amené le groupe à se faire bailleur, et à créer une filiale spécifique à cet effet).

CELEOS, par ailleurs sponsor du foot caennais, avait alors fermé un bon nombre des directions régionales et des agences que le groupe venait d'ouvrir un peu partout en France (y compris en Rhône-Alpes !). Début décembre, le TC de St Brieuc avait autorisé la poursuite de l'activité...

La proposition de reprise de David GOMES...

En ces temps de déconfiture généralisée dans l’immobilier (rien de pire qu’une bulle de béton quand elle éclate), les candidats à la reprise de CELEOS ne se bousculaient pas.

La première des 2 seules offres (soutenue par les salariés, par le fondateur de la holding Gilles Cadoudal et par les créanciers), émanait d’une Société Nouvelle BC Partners, sous la direction de Yann Doffin, gérant de la société poitevine Pierreval.

Quant à la seconde, elle avait pour représentant... M. David GOMES, fils de Fernando de ALMEIDA GOMES, petite quarantaine, gérant de l’Eurl DGI CONSULTING (DGI pour David Gomes Immobilier), et étant ou ayant été le gérant et l’associé d’autres SARL et SCI, dont celles de Monsieur GOMES père... Rien qui puisse sérieusement soutenir la comparaison avec la puissance économique (même entamée) du groupe costarmoricain.

Mais afin de ne pas encourir de trop vives critiques du très sourcilleux Me BARATELLI (du cabinet LOMBARD & Associés), c’est aux journalistes de la presse régionale qu’on laissera le soin de vous présenter cette proposition de reprise de CELEOS...

Immo Mon 2, la fiduciaire New-Bridge et les Iles vierges britanniques...

Dans un article paru dans Ouest-France le mardi 3 mars 2009, Bruno ALVAREZ écrit que ce projet « a été dévoilé, hier matin, au tribunal. Il émane d'Immo Mon 2, une société en cours de création. Son actionnaire principal serait une société fiduciaire baptisée New-Bridge, installée dans les Iles vierges britanniques. « Nous avons levé 10 millions d'euros pour reprendre 135 programmes de Céléos et conserver 108 des 189 salariés restants, dont 78 au siège », confiait, à sa sortie du tribunal, hier midi, David Gomes. »

Brun ténébreux, dans un beau costume trois pièces, il se présente comme le directeur général d'Immo Mon 2, « chargé des opérations ». Il est accompagné de deux avocats. « On y croit à cette reprise, assure-t-il. On veut sauver les emplois et mener à bien les programmes. » Le projet prévoit de rayonner dans le Sud de la France. »

« Mais, hier, David Gomes n'a présenté ni chèque de banque, ni garantie financière. Le tribunal lui a donné jusqu'à jeudi midi pour « justifier d'une garantie bancaire et préciser les statuts de sa société et l'identité de son actionnaire principal ». Le prix de la cession, ajouté aux charges augmentatives (congés payés, hypothèques des banques...), s'élèverait à 2,6 millions d'euros. »

 

Patrice Gudel, un actionnaire principal

dont le nom n'est pas inconnu de tout le monde...

Le vendredi 6 mars 2009, Bruno ALVAREZ reprend son récit:

« Immo Mon 2, candidat au rachat du promoteur immobilier, n'a pas respecté le délai pour justifier de garanties bancaires. Restera-t-il en course ?

« Le tribunal de commerce de Saint-Brieuc a étudié, lundi, les deux propositions de reprise du promoteur immobilier costarmoricain en redressement judiciaire (Ouest-France de mardi). Sa décision a été mise en délibéré au mercredi 11 mars. D'ici là, la juridiction avait demandé à l'un des candidats, Immo Mon 2, de justifier de garanties bancaires, de préciser les statuts de sa société (en cours de création) et de dévoiler l'identité de son actionnaire principal. Il devait le faire avant jeudi midi. Délai non respecté concernant les garanties financières ».

« Difficile de respecter le formalisme français »

« Joint par téléphone, David Gomes, directeur général d'Immo Mon 2, confie : « Nos avocats négocient avec le tribunal pour pouvoir les présenter d'ici vendredi. C'est difficile pour nous de respecter le formalisme français puisque les fonds proviennent d'investisseurs étrangers. » En l'occurrence, d'une société fiduciaire baptisée New-Bridge, installée dans les Îles Vierges britanniques. Son actionnaire principal est un homme d'affaires né à Colmar, Patrice Gudel. »

« Le nom de Gudel n'est pas inconnu dans le milieu des affaires. Notamment parce qu'il a essuyé plusieurs dépôts de bilan. Il a même écopé d'une interdiction d'exercer, gérer et diriger en France jusqu'au 12 décembre dernier. Une peine prononcée en 2003 par le tribunal de commerce de Chalon-sur-Saône. »

« Interrogé sur la fiabilité de son actionnaire principal, David Gomes répond qu'il ignorait ce passé. « Moi, j'ai été missionné pour mener un audit pour la reprise de Céléos. Je n'ai retenu M. Gudel que sur ses capacités à réunir des financeurs et des investisseurs. Il s'est montré efficace. Vous savez, on n'est pas venu faire les clowns devant un tribunal de commerce: j'ai constitué une équipe que je crois capable de mener le projet correctement. »

« Reste que ces faits cumulés, David Gomes en est conscient, troublent quelque peu la crédibilité de l'offre. Et ce même si elle prévoit le maintien de 108 des 289 emplois, soit trente de plus que le projet de reprise du concurrent, la société Pierreval investissements de Poitiers, associée à trois cadres actuels de Céléos. Décision du tribunal mercredi. »

Suspicion d'un objectif «de rentabilité à court terme»...

C’est à un article de Julien VAILLANT, paru dans Le Télégramme le 12 mars, qu’on empruntera la suite de ce récit:

« Le groupe Céléos connaît depuis hier le nom de son repreneur: Yann Doffin, le gérant de la société poitevine Pierreval. Soixante-quinze salariés vont conserver leur emploi. Ils étaient 450 il y a six mois. »

« Société Nouvelle BC Partners, faute de mieux: c'est en quelques mots le résumé du jugement de 38 pages rendu hier par le tribunal de commerce Saint-Brieuc. Depuis hier midi, Yann Doffin et ses associés sont les nouveaux patrons du groupe immobilier Céléos (...), leur offre a été jugée par la juridiction briochine comme « la seule alternative à la liquidation judiciaire ». Néanmoins, dans son jugement, le tribunal a aussi insisté sur la faiblesse de leurs propositions. En terme d'apurement du passif, dévalorisation du groupe et de maintien des emplois. Pourtant, le choix des juges est tout sauf une surprise. Second candidat à la reprise, la société Immo Mon 2 (...) cumulait encore davantage de handicaps aux yeux du tribunal briochin: méconnaissance de l'identité exacte des repreneurs, pas de garantie bancaire et suspicion d'un objectif «de rentabilité à court terme».

Michaël Amour, conseiller juridique

de MM. GOMES et GUDEL...

Sous le titre « Les perdants contestent », Julien VAILLANT poursuit:

« Regrettant de ne pas avoir eu accès aux mêmes informations que ses adversaires, le conseiller juridique de ces investisseurs, Michaël Amour, a annoncé hier qu'il allait contester le jugement auprès du procureur de la République de Saint-Brieuc: «Avant aujourd'hui, nous n'avions aucune vision comptable sur l'activité de Céléos en 2008. Nous avons dû travailler avec les chiffres de 2007. Depuis le début, nous sommes vus comme des blanchisseurs d'argent sale. Mais personne n'a cherché à nous rencontrer». Reste que dans les jours à venir, c'est Yann Doffin qui devrait devenir le président du conseil d'administration de la Société Nouvelle BC Partners. Âgé de 36 ans, ce Poitevin diplômé de HEC, a fait ses classes dans des banques d'affaires et chez Bouygues Immobilier, avant de prendre la succession de son père à la tête Pierreval Investissement en 2000 (...) il a confirmé, hier, vouloir garder 75 salariés sur les 150 ayant conservé leur poste après le premier plan social d'octobre 2008. Le gérant Pierreval a également rappelé que la nouvelle société, qui va recentrer son activité sur l'Ouest de la France, allait livrer 87% des programmes immobiliers et tous les lotissements lancés par Céléos. »

 

Un notaire haut-normand,

des Antilles en Bretagne...

Mais revenons à Maître Michaël AMOUR, notaire de M. Fernando de ALMEIDA GOMES (et de sa SARL « La Villa de Tourville », propriétaire de quelques ruines à Caen, sur l’avenue de même nom), lequel, avant d’être « le conseiller juridique » de M. David GOMES fils, « directeur général d'Immo Mon 2 » et de la société New-Bridge de M. Patrice GUDEL, est d’abord notaire à Criquetot l’Esneval (76280).

Or, en surfant sur internet, on apprend (sur le site Societe.com) que sa société civile professionnelle (SCP) Michaël AMOUR, est en redressement judiciaire depuis le 23 décembre 2008.

Cette SCP (SIREN 321630402) était pourtant, on peut aisément le vérifier, dotée d’un capital social non négligeable (190.866 euros et 17 centimes). Et les notaires sont connus pour être généralement des gens prudents, spécialistes du placement de père de famille, sur le marché hypothécaire notamment (un marché sur lequel le risque de perdre sa mise n’existe pas).

Que s’est-il donc passé ? La crise immobilière et financière aurait-elle été plus sévère, et plus précoce qu’ailleurs, au pays de Maupassant ? Ce n’est pourtant pas une région exposée aux ouragans tropicaux, comme les Iles Vierges britanniques, aux Antilles.

Une région, celle-là, où fourmillent les paradis fiscaux, et où pullulent les sociétés fiduciaires, comme cette société New-Bridge de M. Patrice GUDEL, auquel nous ne connaissons qu’une autre société, « Home Protect Sarl », basée en Suisse, à Fribourg.

 

Les articles de presse (largement) cités dans le texte ci-dessus :

 

http://www.saint-brieuc.maville.com/actu/actudet_-Actuali...

 

http://www.saint-brieuc.maville.com/actu/actudet_-Actuali...

 

http://www.ouest-france.fr/2009/03/06/cotes-d-armor/Un-de...

 

http://www.saint-brieuc.maville.com/actu/actudet_-Actuali...

 

http://www.saint-brieuc.maville.com/actu/actudet_-Actuali...

 

http://www.letelegramme.com/ig/generales/economie/celeos-...

 

 

 

 

 

La Sarl « La Villa de Tourville » de M. Fernando de ALMEIDA GOMES en redressement judiciaire par jugement du 11 mars 2009...

 

 

 

 

Six mois de sursis

pour

"La Villa de Tourville"

La société « La Villa de Tourville » (SIREN 492 116 959), Sarl au capital de 8000 euros (siège social au 150 / 152 rue St Jean à Caen), constituée pour 99 ans à compter du 3 octobre 2006, connaissait déjà quelques problèmes moins de deux mois plus tard.

Par ordonnance du 28 novembre 2006, le Président du Tribunal de Commerce de Caen avait en effet décidé de l’incapacité de M. Fernando de ALMEIDA GOMES à exercer les fonctions de gérant. La chose était d’autant plus délicate que cette société ne comptait que deux associés à parts égales, M. GOMES susnommé, et M. Frank O’KANE, industriel irlandais décédé en décembre 2007, d’autre part.

On apprend aujourd’hui que, par un jugement du 11 mars 2009, le Tribunal de Commerce de Caen ouvre une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de « La Villa de Tourville », fixe la date de cessation des paiements au 22 juillet 2008, confie à Me Gérard PIOLLET la « mission d’assister le débiteur pour tous les actes relatifs à la gestion », nomme Me LIZE en qualité de mandataire judiciaire, et décide d’une période d’observation de six mois.

 

 

L’annonce légale parue le 19 mars dans Liberté, et reproduite ci-dessus (cliquer pour agrandir) ne comporte pas toutes ces informations, mais elle précise toutefois que « Les créanciers doivent déclarer leur créances au mandataire judiciaire sus-désigné, au plus tard dans les deux mois de la publicité au BODACC ». A bon entendeur salut...

 

L’hypothèque O’Kane...

Il paraît en effet prudent de prendre cette invitation au pied de la lettre, si « La Villa de Tourville » vous doit quelque argent. Cet avertissement, purement gratuit de ma part, ne concerne pas bien sûr les ayant-droits de M. Frank O’KANE, dont les intérêts sont sans doute entre de bonnes mains.

M. O’KANE, qui n’a vraisemblablement jamais mis les pieds à Caen, n’a mis dans l’affaire que de l’argent (mais pas mal d’argent). L’apport de Fernando et David GOMES pourrait bien, par contre, n’avoir été qu’un apport en industrie, comme on dit (les démarches pour l’acquisition des biens et le montage du projet, une publicité tapageuse, des relations utiles nouées autour des meilleures tables de Caen, etc.). Toujours est-il que M. O’KANE a mis dans notre affaire au moins 1.740.000 euros (montant de l’hypothèque portant sur les terrains acquis par la SARL « La villa de Tourville », parcelles KP 54 à KP 60, KP 126 à KP 127, KP 129).

L’acte notarié établissant cette « hypothèque conventionnelle » date du 30 octobre 2006, mais son dépôt au bureau des hypothèques n’a eu lieu que 4 mois plus tard (le 6 mars 2007). Ce retard là n’était pas prudent, une hypothèque n’ayant d’effet que si elle est publiée. Est-ce à dire que, début 2007, les rapports entre les deux associés n’étaient plus ce qu’ils étaient en octobre 2006 ?

Pour être complet, il faut préciser que, si l’« hypothèque conventionnelle » en question a pour montant principal la somme de 1.740.000 euros, les « accessoires » sont de 174.000 euros (10%), ce qui porte à 1.914.000 euros la somme que la SARL « La villa de Tourville » doit régler aux ayant-droits de M. O’KANE avant le 26 février 2010 (« date extrême d’exigibilité »).

 

Le coût exorbitant du foncier

Compte tenu de ce qu’on sait de l’état des finances du « groupe » GOMES (SARL COMES, SARL FGOMES, SAS GII toutes trois en liquidation judiciaire à ce jour, par exemple), comme de la proximité des dates d’acquisition des immeubles de l’avenue de Tourville (achat de l’immeuble du 37 par un acte du 9 octobre 2006, hypothèque conventionnelle du 30 octobre 2006), on peut sans doute penser qu’une bonne part des 1.740.000 euros avancés par M. Frank O’KANE est passée dans l’achat de l’immeuble, des trois maisons, et autres hangars, le reste ayant servi éventuellement à régler quelques autres dépenses, sur ce chantier ou sur un autre.

Mais sachant que le permis de construire modificatif de la « Villa des Dames » (aujourd’hui annulé) portait sur 34 logements (et 2 commerces... ou bureaux), locaux d’une surface hors oeuvre (SHON) de 3.139,75 m², le tout sur un terrain de 1.512 m² à déblayer (coûts de démolition à ajouter), le prix du foncier était déjà assez extravagant pour une ville de la taille de Caen.

Hors coûts de démolition, c’était en effet 609 euros par m² de SHON (l’équivalent, plus ou moins, de la surface habitable), ou 1.266 euros par m² de terrain encombré...

La pub de la "Villa des Dames"...

 

Que valent aujourd’hui ces terrains ?

Le permis annulé par le Tribunal Administratif de Caen (jugement du 4 juillet 2008), aux motifs notamment de l’importance excessive des volumes construits (particulièrement les hauteurs) et l’absence de recul de 10 mètres par rapport aux rives du ruisseau des Blanchisseries, la constructibilité des terrains a dès lors diminué de moitié, au moins.

Le prix du foncier représentera ainsi un tiers à la moitié du prix de commercialisation du m² habitable, avant toute démolition... et construction.

A ces conditions, la société manifestement exsangue (cessation des paiements au 22 juillet 2008) qu’est aujourd’hui « La villa de Tourville » trouvera-t-elle un nouvel O’KANE pour régler 1.914.000 euros à ce dernier dans les 12 mois à venir, et financer son projet, à commencer par les travaux de démolition... à supposer aussi que les occupants des maisons des 41 et 43 aient alors quitté les lieux, et que M. Fernando de ALMEIDA GOMES ait obtenu un nouveau permis de construire respectant les dispositions du plan d’occupation des sols ?

Ou alors, cette SARL peut-elle trouver, toujours pour le prix de 1.914.000 euros, un acquéreur pour ses 1.512m² de terrains encombrés, sur lesquels 1.100m² au mieux sont constructibles (les 400 m² restants étant inconstructibles du fait de la présence du ruisseau des Blanchisseries sur le plus long côté du terrain) ?

Cela fait tout de même 1.740 euros le m² de terrain constructible (et toujours encombré)...

Décidément, ni l’une ni l’autre de ces hypothèses n’est vraisemblable.

 

 

L’avenir d’un chantier en perdition ?

Tout le monde n’a pas les moyens de Bouygues Immobilier, qui, quelques années après son acquisition du bâtiment de la Chambre de Commerce (et après destruction de son remarquable escalier signé Subes, en instance de classement) peut se permettre de revendre le tout à moitié prix...

M. Fernando GOMES, tout « milliardaire » qu’il se prétende (sous la plume d’Emile FOUDA, Liberté du 24 juillet 2008) n’est pas Martin BOUYGUES. C’est une question d’échelle: lui admirait Brigitte LE BRETHON, l’autre a ses entrées chez SARKOZY...

Il était alors, paraît-il, prêt à contre-attaquer (Liberté du 24/07). Il évaluait sa « perte sèche sans compter la marge escomptée ni les frais de gestion » à 1,8 million d’euros (le montant de l’hypothèque dont il vient d’être question plus haut ?).

David GOMES, « responsable de la commercialisation des immeubles », en rajoutait pour 480.000 euros, sans compter les charges sociales des commerciaux (500.000 euros) !

Bref, comme le déclaraient alors MM. GOMES père et fils, « ... le chantier de 3 millions d’euros (investissement) devient financièrement un gouffre avant de commencer ».

Mais « On ne laisse pas tomber... ». Les travaux étaient donc censés reprendre début septembre, car « la municipalité a enfin accordé l’autorisation que lui refusait la précédente: pouvoir installer les machines et poursuivre la sécurisation du chantier et la démolition des immeubles vétustes ».

Il est vrai que, selon Emile FOUDA, « les opposants d’hier sont devenus les maîtres de la cité. Un examen du dossier par les nouveaux élus, chargés entre autres de faciliter les investissements utiles, ne permet pas de bloquer plus longtemps ce dossier ».

De juillet 2008 à mars 2009, rien ne semble pourtant avoir bougé, si ce n’est la dangerosité des immeubles à moitié démolis qui s’accroît...

 

On a enfin les investissements utiles et les relations qu’on peut. Mais, pour une mairie de gauche, il y a certainement aussi des investissements socialement plus utiles que ceux réalisés dans une « résidence de 33 logements de luxe », par un homme dont les sociétés au capital plutôt modeste chavirent les unes après les autres. Peuvent en témoigner les SARL COMES, SARL FGOMES, SAS GII, toutes trois en liquidation judiciaire à ce jour, la SARL MONASTERII VILLARE radiée, et maintenant la Sarl « La Villa de Tourville » en redressement judiciaire...

 

 

 

 

 

La censure n’est pas en panne, prière de prendre l’escalier

 

Cris, chuchotements,

 

baratin et lettre d’Amour

 

Le propriétaire, M. Hautetfort (qui me laisse gratuitement la jouissance de ces lieux, et je l’en remercie), a bien voulu m’envoyer une copie des plaintes des voisins, MM. Fernando de ALMEIDA GOMES et Mickaël AMOUR.

Il en a profité pour me dire que si je continuais à provoquer un tel ramdam, il me foutait dehors. Comme je le comprends ! Sans s’adresser d’abord à moi ni l’un ni l’autre, le premier a confié ses intérêts au cabinet d’avocats parisiens de Me Paul LOMBARD, et le second lui a envoyé la copie d’une plainte, adressée directement à Monsieur François NICOT, Procureur de la République près Tribunal de Grande Instance de Caen...

 

Rassurer le propriétaire...

Moi je l’aime bien, le propriétaire, et je voudrais d’abord le rassurer. Il ne risque rien s’il se dépêche de supprimer tout ce qu’on lui dénonce, comme injurieux ou diffamatoire notamment. Ce qu’il a fait, et je comprends parfaitement sa prudence.

En effet, aux termes de l’article 6 de la loi n° 2004-575 du 21 juin 2004, si des écrits figurant sur mon blog (ou sur un autre) devaient avoir un « caractère illicite », et s’il en est informé (par la procédure décrite au 5 du I de cet article 6), il lui suffira, pour dégager sa responsabilité (tant civile que pénale), d’agir « promptement pour retirer ces données ou en rendre l’accès impossible ».

Il ne faut pas abuser tout de même, car le I de l’article 6 de cette loi n° 2004-575 comporte également un point 4, qui prévoit d’assez lourdes sanctions à l’encontre de la personne présentant à l’hébergeur « un contenu ou une activité comme étant illicite dans le but d’en obtenir le retrait ou d’en faire cesser la diffusion alors qu’elle sait cette information inexacte ».

Bon, je doute que cette disposition serve vraiment à quelque chose, et qu’en vigueur depuis bientôt 5 ans, elle ait jamais servi. Vous m’imaginez faire un procès à MM. Fernando de ALMEIDA GOMES ou Mickaël AMOUR parce qu’ils auraient (pure supposition) dénoncé à Hautetfort des injures et des diffamations qui n’en étaient pas ? Non, ça c’est une disposition pour faire joli, pour montrer qu’on se soucie des libertés, au nombre desquelles on peut encore compter (jusqu’à quand ?) la liberté d’expression, qui ne s’use que quand on ne s’en sert pas, ou qu’on a peur de s’en servir...

 

Revenons à nos moutons...

Chat échaudé craint l’eau froide. J’essayerai donc dorénavant de me contenter d’informations brutes et de documents. Je me garderai bien de les commenter... si possible. Je vous livre donc ci-après, bruts de décoffrage (on est dans l’immobilier tout de même !), les écrits de Me Olivier BARATELLI, du cabinet d’avocats LOMBARD & Associés, et ceux de Me Mickaël AMOUR, notaire à Criquetot l’Esneval.

 

avocat GOMES.pdf 

 plainte M AMOUR.pdf

 

Vous trouverez là-dedans d’utiles indications sur ce qu’il ne faut pas faire. Ainsi vous saurez tout, tout, tout... sur l’injure, la diffamation et l’outrage... Et gare à la récidive, sinon c’est la peine plancher !

 

 

Vu sur internet:

Depuis, dix ans, Olivier BARATELLI travaille à  la défense des chefs d'entreprises, les plus réputés et assiste les entreprises françaises ou étrangères les plus célèbres. (…)

Le Cabinet LOMBARD & ASSOCIES est également l'avocat de l'une des premières chaînes de télévision française. (…)

Le Cabinet conseille ses clients, notamment en matière de droit à  l'image, de protection de la vie privée, de diffamation, d'injure, et tous délits liés spécifiquement au droit de la presse, et plus particulièrement, à  ce jour, la presse sur Internet. (…)

Olivier BARATELLI assure la conduite des affaires prud'homales de plusieurs sociétés de l'aéronautique, de l'aérospatiale et de l'armement. (…)

Aujourd'hui encore, Paul LOMBARD et Olivier BARATELLI s'occupe, tout particulièrement de successions d'artistes (Matta, Giacometti, etc...), tout comme la succession du Comte de Paris. (…)

http://www.cabinetlombard.net/droits-lombard.htm

 

J’ai les chevilles qui enflent…

 

 

Quatrième et dernière leçon sur la modification n° 3 du plan d’occupation des sols: zone d’activité Fresnel et grandes parcelles en zones pavillonnaires UC.

 

Le mitage des coeurs d’îlots

des zones pavillonnaires...

 

C’est bientôt la fin du pensum, car nous en sommes cette fois à la quatrième et dernière leçon, c’est à dire à l’examen des points 1 et 3 de la modification n° 3 du plan d’occupation des sols de Caen. Il s’agit ici de modifier les règles régissant la constructibilité en zone UB, par la création d'un secteur de réglementation spécifique UBh, sur une portion du territoire communal correspondant aux terrains abandonnés par le Lycée Fresnel, et de rendre constructibles en Zone UC les cœurs d'îlots des grandes parcelles pour permettre la réalisation d'opérations de lotissement ou de groupes d'habitation.

 

Cœurs d'îlots et espaces verts...

Mais d’abord qu’est-ce qu’un « coeur d’îlot », demanderez-vous avec raison. Voilà la définition qu’en donne le Règlement du POS de Caen, à l’article 6 des Dispositions générales: « Dans certaines zones, une bande de constructibilité parallèle à l’alignement est définie: la notion de coeur d’îlot désigne la partie d’un îlot située en dehors de cette bande ».

Supposons donc 4 rues délimitant un îlot construit selon les règles du POS du 11 décembre 2000. Les constructions sont édifiées en bordure de rue (à l’alignement des voies) sur la fameuse bande de constructibilité. Derrière se trouve généralement une deuxième bande, de constructibilité moindre, puis une troisième, inconstructible, réservée aux espaces verts. Le coeur d’îlot est cet espace libre (et vert) entre les constructions de l’îlot. Cette non-constructibilité des coeurs d’îlots était un des principes fondamentaux du POS.

Changement de doctrine à la sauvette...

Pour tout « rapport de présentation » de la seconde des mesures examinées (la possible constructibilité de certains coeurs d’îlots), on a droit à un bref laïus, ne donnant aucune indication sur son impact, alors qu’on sait que la Zone UC (d’habitat pour l’essentiel individuel), c’est 380 hectares environ -contre 290 à la Zone UA de centre ville, 460 à la Zone UB intermédiaire, et 660 aux zones UD, UE et UF confondues (d’habitat collectif, d’activités et de grands équipements)...

Voilà dans quelles conditions on nous propose de bricoler les articles UC10 (hauteurs) et UC9.2 pour y faire notamment passer le coefficient d’emprise au sol (CES, ou surface constructible au sol) de 20 % à 30 %, etc., au mépris d’un des grands principes du POS de 2000 qui se voulait protecteur des coeurs d’îlots, et posait pour cela comme principe la construction à l’alignement des voies...

Un tel changement de doctrine rendait évidemment nécessaire une réflexion approfondie, appuyée sur des exemples concrets, et menée dans le cadre d’un PADD (plan d’aménagement durable), prélude au PLU en souffrance... Des modifications de cette importance ne sont à l’évidence pas de celles qu’on fait pas passer à la sauvette, à l’occasion d’une simple modification, et sur la base d’une motivation très insuffisante.

Dégâts importants à prévoir,

sans avantage tangible

pour la collectivité...

A défaut d’une étude sérieuse, on aurait au moins souhaité un exemple. Mais aucun exemple concret n’est ici proposé aux Caennais soucieux de participer à l’enquête. Car si on nous propose cette modification des règles, c’est qu’il existe évidemment des cas où elle trouverait à s’appliquer. Peut être pas suffisamment pour en justifier l’adoption, mais sans doute assez pour satisfaire quelqu’un, ou quelques uns... propriétaires ou candidats à l’acquisition de coeurs d’îlots. En la matière la précipitation ne peut que nourrir le soupçon...

Et n’allez pas vous laisser berner par ceux qui prétendront poursuivre ainsi de louables objectifs, comme la construction à Caen des logements qui manquent, ou la lutte contre le dépeuplement du territoire communal (cette ânerie dont beaucoup de nos élus font tant de cas, alors même que la notion de territoire communal n’a plus guère de sens, si ce n’est sur le plan administratif).

Cette mesure n’aura évidemment pas d’effets notables, en ce qui concerne le nombre de logements dont elle permettrait la construction. Mais elle pourrait par contre avoir des effets détestables, en matière de qualité du cadre de vie...

Suffirait-il à nos élus qu’elle permette de satisfaire quelques intérêts particuliers ?

En conclusion

Je crois avoir assez clairement laissé entendre, par ces quatre notes (bien imparfaites) consacrées à cette modification n° 3, tout le mal que je pense de l’essentiel des dispositions dont elle propose la mise en oeuvre. J’ajouterai encore que je la trouve aussi trompeuse, et pour tout dire malhonnête. Et s’il se trouve que mes arguments ont pu intéresser et (pourquoi pas ?) convaincre, je rappellerai seulement qu’un registre est à votre disposition à la mairie (jusqu’au lundi 16 mars 17 heures) pour y noter vos observations...

 

 

Consultation du dossier : Le dossier d'enquête peut être consulté du samedi 14 février au lundi 16 mars 2009 à l'Hôtel de Ville au Service de l'Etat Civil, du lundi au jeudi de 8h à 17h, le vendredi de 8h à 16h et le samedi de 9 à 11h45.

Dernière permanence du commissaire-enquêteur (à la Mairie – Service Etat Civil) le lundi 16 mars 2009 de 14h à 17h.

 

Dans le délai maximum d'un mois à compter de la fin de l'enquête, le rapport et les conclusions du Commissaire enquêteur seront tenus à la disposition du public à la Mairie de Caen (Direction de l'Urbanisme).

 

 

 

 

Troisième leçon. Modification n° 3 du plan d’occupation des sols: Rives de l’Orne, les désirs d’Apsys sont des ordres.

 

 

Rives de l’Orne et parcotrain

dernières retouches aux règles du jeu

 

Après une première note consacrée à la prétendue urgence qu’il y aurait à modifier le plan d’occupation des sols (quand un plan local d’urbanisme ou PLU est soi-disant en chantier depuis 2 ans déjà !), puis une seconde note qui nous a fait survoler la question des emplacements réservés (qui peuvent aussi réserver des surprises), nous voilà maintenant arrivés à la troisième leçon, et à l’examen des points 2 et 8 de la modification n° 3 du plan d’occupation des sols de Caen. Il s’agit ici de modifier in extremis les règles régissant la constructibilité dans le secteur des Rives de l’Orne (secteur Uad) et du parcotrain (secteur UEb).

In extremis en effet, car il est évident que le permis de construire de l’aménageur-promoteur Apsys, dont on nous annonce le dépôt officiel pour avril, est en fait à l’étude, depuis de longs mois déjà, dans les bureaux du service de l’urbanisme (voir Ouest-France, édition du 19 janvier 2009, en cliquant sur le lien ci-après).

http://www.caen.maville.com/actu/actudet_-Rives-de-l-O...

 

Fausse donne et cartes biseautées...

Manifestement le projet à l’instruction dépasse les hauteurs permises (le texte soumis à l’enquête parle benoîtement de « plafonds de hauteur un peu justes au regard des locaux techniques qui doivent être réalisés en terrasse des immeubles »).

La modification consiste donc à modifier l’article UA10 de façon à autoriser un « dépassement de 1,50m maximum pour permettre la réalisation de locaux techniques ».

En somme, au lieu de demander à l’architecte de rendre son projet conforme au cadre réglementaire, on change la règle... C’est un peu comme si on définissait plus précisément la règle du jeu après avoir distribué les cartes...

Modification n° 1 + révision simplifiée + Modification n° 3...

Et ce n’est pas la première fois, c’est même la troisième.

Ce secteur de l’ancien centre de tri postal - poissonnerie avait été classé en secteur UAc par le POS révisé du 11 décembre 2000. C’était là un secteur où il convenait de « maintenir les caractéristiques urbaines et architecturales... des îlots de la reconstruction », c’est à dire construction en ordre continu, hauteur limitée à celle des immeubles voisins, ouvrages de superstructure devant s’inscrire dans le volume du comble (les fameux « locaux techniques » pour lesquels on permettrait maintenant un « dépassement de 1,50m maximum ») etc.

Une première modification du POS approuvée par le conseil municipal le 17 janvier 2005, puis une révision simplifiée menée à la hussarde quelques mois plus tard ont considérablement fait évoluer les règles d’urbanisme pour leur permettre de coïncider avec les projets des aménageurs-promoteurs (le maximum de mètres carrés commercialisables, et donc des hauteurs d’immeubles allant de 26m en façade à 29m en zone centrale, et jusqu’à 36m le long des voies SNCF). Et bien c’est encore « un peu juste »...

De qui se moque-t-on ?

Qui dit Rives de l’Orne dit aussi parcotrain, situé juste derrière en secteur UEb (activité ferroviaire). On se rend alors compte à la Mairie que la règle prévue dans ce secteur (construction en recul de 10 m par rapport à l’alignement des voies) ne permet pas la réalisation du nombre de places souhaitée.

Qu’à cela ne tienne, on change la règle encore une fois. Plus de recul... pour tout ce secteur, qui s’étend pourtant très loin le long du Cours Montalivet, en direction de Mondeville. Tout cela pour régler un point particulier (sur une surface très limitée)... Sans se soucier des effets que cela pourrait avoir ailleurs (le long de l’Orne), ni se demander pourquoi la règle qu’on entend modifier était ainsi conçue ?

Il est vrai qu’à Caen c’est l’aménageur-promoteur qui dicte sa loi, et la règle qu’on modifie pour se conformer à ses projets...

Quant aux critiques des candidats à la mairie de Caen (il y a moins d’un an), ce n’étaient que propos de campagne électorale. Apsys a maintenant de nouveaux amis...

 

 

ENQUETE OUVERTE JUSQU’AU 16 MARS

Consultation du dossier : Le dossier d'enquête peut être consulté du samedi 14 février au lundi 16 mars 2009 à l'Hôtel de Ville au Service de l'Etat Civil, du lundi au jeudi de 8h à 17h, le vendredi de 8h à 16h et le samedi de 9 à 11h45.

Dernière permanence du commissaire-enquêteur (à la Mairie – Service Etat Civil) le lundi 16 mars 2009 de 14h à 17h.

 

Dans le délai maximum d'un mois à compter de la fin de l'enquête, le rapport et les conclusions du Commissaire enquêteur seront tenus à la disposition du public à la Mairie de Caen (Direction de l'Urbanisme).