Où l'on apprend comment Xavier LE COUTOUR entend démontrer la légalité d'un permis de construire qu'il a contesté quand il était dans l'opposition...

Coup de canif dans le sac de noeuds
(Tournesols, deuxième épisode)

Je vous avais promis un feuilleton pour ce projet Tournesols de la Sarl Van Gogh 1 (gérant M. Eric Blandin), sur une étroite bande de terrain appartenant à la Sarl Pierre (terrain de 12 mètres de large au mieux pour une longueur d'environ 118 mètres, entre la sente de Cheux et la rue Lucien Nelle, au beau milieu des espaces verts de 3 résidences, Mme de Ségur d'un côté, Vikings et Roncevaux de l'autre).
Un feuilleton, c'est un bref épisode à chaque numéro d'un journal, mais ceci n'est pas un journal. Je vous donne des nouvelles quand je veux. Quand je peux, quand j'ai le temps, quand j'en ai envie. Or on a le temps. Encore quatre bonnes années, pour décortiquer ce qui se fait et ce qui ne se fait pas, des promesses de campagne aux retournements de veste, des projets mirifiques aux banales réalisations lucratives du privé, des discours des stars de l'architecture aux modestes partitions locales... Mais après tout, côté courrier des lecteurs, ce n'est pas, chers lecteurs, vraiment brillant non plus...

Huiles de tournesols,
et autres plantes à faire du blé...

Mais brisons là, et passons au second épisode de notre nouveau grand feuilleton, puisque Fernando de Tourville semble s'être évanoui dans la nature, lui et les siens, notaire compris... Ce même Fernando qui avait su obtenir de M. Eric Blandin le droit d'installer sur son étroit terrain une partie de ses baraques de chantier, le temps de construire les « Hauts de Venoix » pour le compte de la Sarl BSI (Best Services Investissements, tout un programme), l'une des sociétés rochelaises de M. Philippe CLEMENCIN. Une autre de celles-ci étant la Sarl « Les Jardins de Notre-Dame », en liquidation judiciaire, au service de laquelle M. Fernando de ALMEIDA GOMES avait également exercé ses talents, à Douvres la Délivrande cette fois. Encore un chantier qui a laissé quelques souvenirs à pas mal de gens, à Douvres, à Caen et ailleurs...

Lettre d'Hastings Saint Nicolas au maire de Caen

Je vous l'avais indiqué dans la première livraison de ce feuilleton, l'association Hastings Saint Nicolas (dont l'unique raison d'être est la défense et la promotion d'un urbanisme de qualité sur Caen et son agglomération) n'avait pas l'intention de laisser faire ce projet grotesque des Tournesols, et d'abandonner à leur triste sort les résidents des copropriétés alentour, lâchés par les amis de Philippe DURON, au nom duquel ce permis a été délivré par Xavier Le Coutour (grand pourfendeur de ce projet aux temps de la pêche aux voix).
L'association Hastings Saint Nicolas a donc envoyé au maire de Caen une belle lettre, dont on ouvrira au besoin une copie en cliquant sur le lien ci-dessous (mais on n'est pas obligé...). Plusieurs dizaines de résidents des copropriétés (Mme de Ségur, Vikings et Roncevaux, environ 75 paraît-il) ont même cru utile de s'associer à cette démarche, en envoyant au maire un courrier s'inspirant de ce texte.
Dans sa lettre (on appelle ça un recours gracieux), l'association explique au maire et aux siens pourquoi ce permis est illégal, chose dont ceux-ci pouvaient se douter puisqu'ils font aujourd'hui une confiance aveugle aux techniciens qui ont fidèlement servi leurs prédécesseurs... mais aussi par trois fois opposé un refus à cette demande de permis de M. BLANDIN...

lettre au maire du 15-06-2009 gracieux Van Gogh.pdf

Réponse de l'hébergé à l'hébergeur...

Les locataires de l'Abbaye aux Hommes, ainsi convaincus de ne pas occuper les lieux en « bons pères de famille », comme stipulé au bail de 6 ans réglementaire consenti par leurs bailleurs (également appelés électeurs, qu'ils aient ou non voté DURON), ont insolemment répondu que le permis délivré était parfaitement légal. On lira la réponse de Xavier Le Coutour en tirant sur la chevillette astucieusement disposée ci-après (on est prié d'ouvrir cette fois, c'est de la littérature officielle, et il n'y en a que 4 pages, pas trop compactes). Pour les plus paresseux d'entre vous, je vais tenter brièvement de vous expliquer de quoi il retourne...

Réponse Mairie Gracieux Tournesols.doc

C'est pas not'faute, m'sieu !

Dans cette lettre du 29 juillet (mais postée le 3 août) Xavier Le Coutour, auquel j'ai loyalement et fidèlement servi de boutefeu pendant une bonne dizaine d'années (je suis longtemps resté un grand naïf), me donne du Monsieur le Président. C'est amusant. C'est vrai qu'il est aux abonnés absents depuis juin 2008, et ne répond plus depuis aux lettres, courriels, etc. Il s'est fait d'autres copains. Mais passons...
Car ce qui est intéressant, c'est la raison pour laquelle XLC (vous aurez compris) dit que le permis litigieux a été accordé. Cela commence par le rappel des 3 refus de permis, puis: « Le Tribunal Administratif de Caen a en dernier lieu, par jugement du 27 mars 2009, enjoint le Maire de Caen de délivrer, dans un délai d'un mois, le permis de construire sollicité par la SARL VAN GOGH 1, sous astreinte de 150 euros par jour de retard ».
Je ne suis pas assez fin juriste pour vous confirmer si une juridiction administrative peut valablement enjoindre à une commune de délivrer un permis de construire (et, notez-le, pas seulement de « statuer à nouveau sur sa demande », comme exposé dans le visa de la requête, à la première page du jugement du 27 mars 2009), quand il appert que le dossier de la demande est, depuis 4 ans, entaché d'une grave insuffisance que personne ne semble avoir relevée jusqu'alors...

 

Nid de coucou...

L'association Hastings Saint Nicolas avait en effet souligné que le formulaire de demande de permis était vierge de toute mention à la rubrique 2, où doivent être indiqués les nom et adresse du propriétaire du terrain,  quand le pétitionnaire ne l'est pas... Et il ne l'était pas en juillet 2005, pas plus qu'en avril 2009... Il le savait, par contre (cela va de soi), et cette omission avait ainsi, manifestement, un caractère tant soit peu intentionnel. Or cette omission révèle au moins la volonté de cacher au service instructeur des éléments dont il doit tenir compte, et fait du permis accordé une autorisation obtenue par fraude, et dès lors nulle...
L'article R.421-1-1 du code de l'urbanisme, dans ses dispositions applicables en 2005 comme dans celles applicables en 2009, ne permet pas en effet qu'on ponde un projet dans le nid du voisin, sans son autorisation expresse...

 

Permis modificatif... complémentaire.

Qu'à cela ne tienne, le 29 juillet (notez bien la date, c'est aussi celle de la réponse de Xavier Le Coutour, préparée par M. Jérémie JAMES... et peut-être aussi M. Gilles GUERIN), la Sarl Van Gogh 1 « a déposé une demande de permis modificatif » et  « justifie qu'elle disposait, à la date du dépôt de la demande de permis (...) d'un titre l'habilitant à construire sur le terrain situé 17 rue Lucien Nelle ».
Coincidence, sans doute. Mais fort opportune. Car selon le juriste de service (M. Jérémie JAMES), la production tardive de ce « titre » ferait échec à l'illégalité alléguée par l'association d'une autorisation délivrée 3 mois plus tôt, sans droit ni « titre »...
Je ne crois pas à cette fable de la régularisation à coup de permis modificatif, et tient pour certain que le permis initial (du 21 avril 2009) doit être annulé, ce qui entraîne ipso facto l'annulation du modificatif.
Dès lors, M. BLANDIN devrait déposer une nouvelle demande de permis de construire (cette fois complète), qui pourrait lui être refusé pour un motif fondé (faisons confiance à la fertile imagination de MM. Jérémie JAMES et Gilles GUERIN), sans risque d'avoir à débourser « 150 euros par jour de retard »... Non, non, ne me remerciez pas...

L'art de l'esquive, ou...

Mise à part l'évocation de ce bricolage mesquin, la lettre de Xavier Le Coutour fait aussi preuve d'un art de l'esquive qui n'abusera que ceux qui veulent bien l'être.
Car l'association Hastings Saint Nicolas avait ensuite analysé avec précision le contenu des articles 5 de différentes zones du POS (UA, UB, UF, NA, ND, mais aussi UC et UE), et montré que la mention « Néant » portée à l'article UD5 (« Caractéristiques des terrains »), applicable au terrain d'assiette du permis litigieux, mettait en évidence la grossière erreur d'appréciation dont  cet article est entaché (puisqu'il n'exige aucune superficie minimale, ni une configuration raisonnablement constructible, et permet ainsi toutes sortes d'aberrations, comme le démontre le permis de la Sarl Van Gogh 1).

L'association en tirait logiquement la conclusion que le permis délivré était illégal, en raison de l'illégalité de cette disposition du POS, soulevée par voie d'exception (il est en effet possible de démontrer l'illégalité d'une autorisation individuelle, un permis de construire par exemple, en se fondant sur l'illégalité de la disposition réglementaire s'appliquant à cette autorisation, même si le réglement lui-même ne peut plus être contesté, passé le délai de recours de 2 mois après sa publication; c'est pour cette raison que l'on parle d'illégalité d'une disposition réglementaire, soulevée par voie d'exception).

Des considérations de ce genre peuvent paraître un peu subtiles au néophyte. Elle ne le sont pourtant pas, et surtout pas pour les spécialistes du droit que la Ville de Caen emploie au sein de sa Direction des ressources juridiques.

... comment répondre à des questions qui ne sont pas posées
(et ne pas répondre à celles qui le sont)

Sauf à croire que Xavier Le Coutour trouve le temps de rédiger lui-même les réponses aux recours gracieux que ses décisions suscitent, ce sont pourtant ces spécialistes (ou ceux du service du droit des sols) qui éludent la question posée (l'illégalité de l'article UD5 soulevée par voie d'exception) en faisant semblant de croire qu'une erreur de droit était en fait alléguée (la réglementation de la configuration et de la surface des terrains constructibles est effectivement une disposition facultative des POS).
Une telle réponse (d'évitement) permettait effectivement d'éluder l'examen des questions qui fâchent... et avaient à l'évidence motivé (sans bien sûr en faire état) les 3 refus de permis précédemment opposés à la Sarl Van Gogh 1.
Car ce dont sont conscients (sans l'avouer publiquement) élus et techniciens, c'est que ce sont les dispositions combinées des articles UD5 et UD7, inadéquates ainsi qu'abusivement laxistes et généreuses (et dès lors entachées d'une grossière erreur d'appréciation) qui rendent possible les prétentions aberrantes de la Sarl Van Gogh 1.
Ils ne peuvent certes pas plaider coupables (reconnaître les graves insuffisances du règlement qu'ils ont eux-mêmes élaboré -ou laissé en l'état, en toute irresponsabilité-, et qu'ils sont chargés d'appliquer). Mais ils ne peuvent pas non plus s'en tirer par des pirouettes, d'autant qu'ils savent comme moi qu'un précédent permis de construire (rue des Carrières de Vaucelles), heureusement rapporté après une longue bataille juridique, faisait usage des mêmes dispositions avec les mêmes conséquences aberrantes.  Là encore, Xavier Le Coutour, alors dans l'opposition, apportait son soutien aux voisins du projet...

Je n'en mettrai pas plus long aujourd'hui, en attendant les épisodes suivants. Vous disposez après tout des pièces du dossier. A vous de vous faire une opinion, sans qu'on vous tienne la main...

Venoix, un permis de construire dont on n'a pas fini d'entendre parler...

(La "chose" projetée est au centre, entre Roncevaux à gauche et Mme de Ségur à droite)

Le sac de noeuds des Tournesols,

2005-2009: 3 refus pour 1 permis...

Cela devait s'appeler « Les Tournesols ». Pourquoi pas les pâquerettes ? Pour la bonne raison que la société qui a sollicité ce permis de construire s'est approprié le nom de Van Gogh. C'est donc la Sarl Van Gogh 1, ce qui lui suppose des petits frères à venir. On proposera de prénommer Théo le n° 2. Mais quand on porte un tel nom, on ne dort pas toujours sur ses deux oreilles...

En effet, comme on le constatera à l'examen du permis de construire délivré le 21 avril 2009 (consultable via le lien ci-après), la demande de permis a été déposée le... 25 juillet 2005. Près de 4 ans plus tôt. C'est qu'entre temps, cette demande a essuyé 3 refus de la part de M. Daniel DETEY, l'adjoint alors compétent, le premier par un arrêté du 13 octobre 2005, le second par décision du 25 septembre 2006, et le troisième par un ultime arrêté du 15 janvier 2008 (liens ci-après). Soit un refus par an sur 3 ans, à peu de choses près. Mais ce n'est pas tout...

Permis de construire SARL Van Gogh 21 avril 2009.pdf

Refus n° 1 PC Van Gogh 13 octobre 2005.pdf

Refus n° 2 PC Sarl Van Gogh 25 septembre 2006.pdf

Refus n° 3 PC Sarl Van Gogh 15 janvier 2008.pdf

 

3 jugements du Tribunal Administratif de Caen...

et 3 arrêts de la Cour Administrative d'Appel de Nantes !

Ces 3 refus de permis étaient-ils justifiés, ou une manifestation intempestive d'hostilité de la municipalité précédente envers M. BLANDIN, gérant de la Sarl Van Gogh 1 ? C'eût été là chose assez inhabituelle, et tout à fait digne de susciter notre intérêt. Mais nous verrons cela plus tard.

Toujours est-il que M. BLANDIN, dès le premier refus (motivé par le seul aspect des constructions projetées), a confié ses intérêts à Me THOUROUDE (prof de droit et avocat à Caen), et saisi de l'affaire le Tribunal Administratif (TA) de Caen, qui a annulé ce refus par jugement du 15 juin 2006.

La Ville a fait appel de ce jugement, et répondu par un nouveau refus de permis à la demande présentée par le pétitionnaire le 24 juillet 2006. A quelques précisions près (relatives à ces mésaventures judiciaires de la Ville), l'arrêté du 25 septembre 2006 se contentait de reproduire mot pour mot l'arrêté annulé !

Devant tant de désinvolture, la Cour d'Appel Administrative (CAA) de Nantes a confirmé par un arrêt du 27 juin 2007 le jugement du TA du 15 juin 2006, lequel TA allait à son tour logiquement annuler, par jugement du 19 octobre 2007, le second refus de permis, copie conforme du premier...

Mais ne partez pas, ce n'est pas fini !

 

Jamais 2 sans 3...

Je vous ferai grâce de l'arrêt du 13 novembre 2007 de la CAA (n° 07NT00990) consultable sur Legifrance. Cet arrêt dit seulement que le maire de Caen ne pouvait pas fonder son second refus de permis sur « le motif censuré par le jugement du tribunal » (le motif esthétique, article R.111-21 du Code de l'urbanisme), et lui enjoint de statuer sur la demande de permis dans un délai d'un mois (soit avant le 18 janvier 2008), sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

Je signalerai par contre que le troisième refus de permis (arrêté du 15 janvier 2008) se fonde sur des motifs un peu plus sérieux (dispositions de l'article UD7 du POS en présence de bâtiments en cours de réalisation sur le terrain voisin de la résidence Mme de Ségur), mais sans toutefois aller au fond des choses.

Le TA a d'ailleurs annulé ce troisième refus de permis, par un jugement du 27 mars 2009, et j'ignore par contre de quoi il retourne avec l'arrêt de la CAA du 3 mars 2009, mentionné lui aussi dans les visas du permis de construire délivré par Xavier LE COUTOUR le 21 avril 2009...

J'en avais pourtant demandé une copie au maire de Caen, dans une lettre recommandée du 14 mai (car les courriers non recommandés semblent se perdre à la mairie...), lettre par laquelle je lui demandais d'abord communication d'une copie complète du dossier de permis de construire. On nous a remis une copie d'un arrêt que je ne demandais pas (l'arrêt n° 07NT00990 du 13 novembre 2007, consultable sur Legifrance), mais pas celui que je demandais... S'agissant des plans figurant au dossier, on nous en a par contre fait payer 5, dont 2 en double. Histoire d'étoffer le dossier ?

 

Le projet en cause...

Il est sans doute temps de dire quelques mots du projet à l'origine de ces procès en cascade.

Il s'agit donc, pour la Sarl Van Gogh 1, de construire, en limite séparative (c'est à dire sur toute la « largeur » de son terrain), deux immeubles d'une hauteur de 14 mètres, comptant 10 logements chacun, sur une étroite bande (de 12 mètres de large au mieux pour une longueur d'environ 118 mètres), sise entre la sente de Cheux et la rue Lucien Nelle, au beau milieu des espaces verts de 3 résidences, Mme de Ségur d'un côté, Vikings et Roncevaux de l'autre.

Rien de tel qu'un dessin pour visualiser la chose. Celui que je vous propose est extrait du « Plan d'accompagnement de la Notice Paysagère », établi par l'Agence Schneider, architectes urbanistes à Caen.

 

 

On comprend immédiatement le manque d'enthousiasme des voisins pour ce projet, qui, pour les copropriétaires des 9 étages de la résidence Roncevaux, ceux des 7, 8, 9 et 4 étages de la résidence Mme de Ségur, comme pour les locataires de la résidence des Vikings (3 et 4 étages), leur vaudrait un triste vis à vis avec 2 barres aveugles de 4 étages (14 mètres de hauteur par 15 et 16 mètres de largeur). Plus de 400 m² de béton sans fenêtres disposés en deux écrans au beau milieu de leurs espaces verts...

 

La faute à l'article UD7 du POS...

De 2005 à aujourd'hui, les voisins de ce projet ne sont pourtant pas restés les deux pieds dans le même sabot. Ils sont notamment « intervenus » dans l'affaire, en soutenant jusqu'en appel le point de vue de la Ville de Caen (qui jusqu'à aujourd'hui refusait d'accorder le permis de construire sollicité par M. Eric BLANDIN, gérant de la Sarl Van Gogh 1).

Mais la Ville ne pouvait évidemment pas faire usage du seul argument vraiment pertinent dans cette affaire, la rédaction manifestement inadéquate de son POS, et notamment celle de son article UD7, dont les premiers alinéas permettent en effet aux constructions nouvelles en zone UD de « s'implanter jusqu'à la limite séparative, à condition qu'en tout point de chaque façade, la distance calculée perpendiculairement à celle-ci et la séparant d'une façade d'un autre bâtiment situé sur un terrain voisin soit au moins égale à:

« - la hauteur de la façade la plus haute avec un minimum de 5 m, si la façade la plus basse comporte des baies principales (...);

« - la hauteur de la façade la plus basse avec un minimum de 5 m, si cette dernière ne comporte pas de baies principales et que la façade la plus haute en comporte;

« - la plus petite des cotes suivantes - hauteur de la façade la plus basse ou moitié de la hauteur de la façade la plus haute - avec un minimum de 5 m, si aucune des deux façades ne comporte de baie principale. »

Voilà donc une disposition qui permet de s'attribuer la constructibilité du terrain voisin, même quand on ne dispose soi-même que d'un terrain de superficie très restreinte, ou de très étrange configuration (comme cette lanière de 12 mètres de large par 118 mètres de long). Car l'article UD5 du POS (CARACTERISTIQUES DES TERRAINS) porte de son côté la mention « Néant », et n'exige ni superficie minimum, ni le respect d'aucune autre caractéristique raisonnable (comme une largeur minimum).

 

La résistance continue...

La municipalité de MM. DURON et LE COUTOUR a donc décidé de capituler, après 3 échecs successifs au TA, et 3 autres devant la Cour d'Appel de Nantes. Elle abandonne ainsi les voisins de ce projet (qu'elle sait aberrant), alors qu'elle est seule responsable de la situation qui leur est faite. Et elle n'a même pas tenté d'y remédier par une modification du POS, qu'elle a pourtant déjà trouvé l'occasion de modifier sur d'autres points, en moins d'un an de présence aux affaires, et qu'elle entend encore bricoler d'ici la fin de l'année par la création d'une ZAC et 5 « révisions simplifiées »... Son souci n'est manifestement pas de résoudre les problèmes qui se posent aujourd'hui. Les grands projets à long terme sont tellement plus payants, en termes d'image...

Mais les voisins des 3 résidences n'ont pas pour autant perdu la guerre. Désormais débarrassés d'un allié encombrant (qui ne pouvait pas se servir des armes vraiment décisives), d'un allié passé à l'ennemi (en attaquant le permis accordé à la Sarl Van Gogh, c'est à une décision de la municipalité qu'ils s'attaqueront), ils auront les mains libres, et pourront notamment soulever les moyens tirés par exception de l'illégalité de diverses dispositions du POS de la zone UD (et d'abord les articles UD5 et UD7).

Et ils auront à leurs côtés l'association Hastings Saint Nicolas, toujours soucieuse de défendre et promouvoir un urbanisme de qualité, sur Caen et son agglomération.