Où l'on vérifie ce à quoi pouvait servir, entre autres, la modification n° 3 du plan d'occupation des sols de Caen...

L'indigne petit jardin sauvage
et leurs chers cabinets médicaux...

Dans deux notes consultables ici-même, des 8 mars et 10 mai derniers, j'examinais entre autres (pour le petit nombre de gens qu'intéresse un peu ce genre de questions) le point 4 de la modification n° 3 du plan d'occupation des sols de Caen. Selon nos élus, et leurs mentors du service municipal de l'urbanisme, il y avait apparemment urgence à supprimer une protection d'espace vert. Dans le cas de la parcelle 281, au 57 avenue du capitaine Georges Guynemer, il s'agissait en effet de lever la réserve existante (en supprimant la protection d'espace vert... on rend à nouveau le terrain constructible). C'était là chose tout à fait inhabituelle, et méritait évidemment que l'on cherche à réunir les informations que le dossier de l'enquête ne nous fournissait pas (et pour cause !)...

Le tour du propriétaire...

La première information utile, dans ces cas-là, est de savoir qui est le propriétaire du terrain. Un coup de fil aux voisins suffit. Le propriétaire est un assureur caennais au patrimoine tout à fait conséquent, descendant d'un maire de Caen. Quelqu'un qui, pour vivre, n'a donc pas un besoin impérieux de vendre ce bout de terrain. Quelqu'un aussi qui, s'il en était déjà propriétaire en décembre 2000, n'a peut-être pas trop récriminé au classement (ou au maintien du classement) en espace vert protégé de ce terrain (de ce fait inconstructible)... Wait and see. Le temps, c'est de l'argent, et on y gagne parfois à en perdre...
Mais d'autres voisins signalaient par contre l'intérêt, selon eux excessif, manifesté par la Clinique du Parc pour leurs propriétés (jusqu'à l'angle de l'avenue Albert 1er). Celle-ci venait en effet de construire, juste à côté du petit jardin, un grand immeuble. Les établissements privés de santé ont décidément le vent en poupe, par ces temps de grande misère de l'hôpital public (qui fait notamment construire par le secteur privé les locaux qu'il louera ensuite pendant des décennies !)...

Indiscipline végétale...

Pour supprimer la protection d'espace vert, les quelques lignes de justification que comportait le dossier expliquaient bien sûr que le boisement de cet espace ne présentait aucun intérêt, que cela avait d'ailleurs poussé tout seul, et qu'il y avait bien mieux à côté (le parc dit de l'Araignée, le long de la rue Guillaume Trébutien, derrière le bâtiment de commandement de l'ancienne caserne, toujours muré et à l'abandon quant à lui...). Si cela était vrai, si cet espace vert était vraiment inutile et indigne, que ne nous disait-on pas le nom de l'imbécile qui, dans ces conditions -inchangées-, avait décidé 8 ans plus tôt de ce classement, ou de son maintien?
Pour déplacer ensuite la réserve n° 17 (cheminement piétonnier en bordure de cet espace boisé), on disait ensuite qu'il valait mieux qu'elle soit à gauche du terrain plutôt qu'à droite (je vous laisse imaginer pourquoi)...

« Les terrains constructibles font défaut »...

Enfin, pour justifier le fait de rendre constructible ce qui ne l'était pas, on écrivait que « les terrains constructibles font défaut sur ce secteur alors qu'il existe des besoins importants de constructions nouvelles notamment en matière de logements et d'équipements médicaux ».
S'agissant des logements, on rappellera que c'est ici la Clinique du Parc qui en a détruit, en installant un laboratoire d'analyse et des locaux administratifs en dehors de la ZAC, de l'autre côté de l'avenue, là où il y avait naguère une très grosse maison... à côté du petit espace vert indigne. On rappellera aussi que c'est au profit de la seule Clinique du Parc, établissement ni public ni philanthropique (dépassements d'honoraires à prévoir), qu'ont eu lieu ces dernières années deux modifications successives du plan d'aménagement de la ZAC...

Vessies et lanternes...

Je concluais mon propos en demandant qu'on cesse de nous prendre pour des cons, qu'on nous dise simplement les choses, sans tourner autour du pot, et que le bidouillage de la réserve n° 17 et la suppression de l'espace vert, c'était pour faire plaisir aux confrères de la clinique... pas pour construire du logement social.
Ce n'était peut-être pas tout à fait exact. Les actionnaires de la Clinique pourraient, quant à eux, ne pas être directement intéressés dans cette affaire. D'autres le sont, et le résultat est le même.
Il suffit en effet, pour s'en convaincre, d'aller consulter le panneau d'affichage réservé aux autorisations d'urbanisme, entre le parking de la bibliothèque et le portail d'entrée de la mairie. Il faut bien sûr s'armer de patience, l'affichage y est depuis toujours pratiqué selon une logique et un ordre tout à fait particuliers, comme à dessein...

Cabinets médicaux...

Mais si l'on cherche, on trouve... J'y ai notamment trouvé trace, hier vendredi, de deux demandes de certificat d'urbanisme relatives au terrain du 57 avenue du capitaine Georges Guynemer. Elles étaient datées, pour la première du 21 juillet 2009, et pour la seconde du 6 août. Le pétitionnaire indiqué était dans les deux cas un certain Bertrand GUILLOU. La première avait pour objet la « possibilité de construction pour cabinets médicaux », quand l'autre en était déjà à envisager la réalisation d'une « opération déterminée ».

M. GUILLOU est sans doute un homme d'affaires avisé, et il aura saisi l'opportunité qui lui était offerte de valoriser son patrimoine, par une très opportune et très récente modification du plan d'occupation des sols (bâclée en moins d'un trimestre, et approuvée en conseil municipal le 18 mai dernier). On n'attendait pas de lui qu'il cède ce terrain à Caen Habitat pour l'euro symbolique, par pure philanthropie. Il savait comme nous, et comme nos élus à l'Abbaye aux Hommes, de quelle nature est la demande à cet endroit, et quel est le produit susceptible de la meilleure valorisation. Il faut savoir parfois mettre un peu d'argent à gauche.

Avis et conclusions du commissaire enquêteur sur le projet de modification n° 3 du plan d'occupation des sols de Caen, soumis à enquête publique du 14 février au 16 mars.

Modification n° 3 du POS:

tout va très bien, Monsieur l'adjoint...

Madame Aude BOUET-MANUELLE, expert agricole et foncier, désignée en qualité de commissaire enquêteur par M. le Président du Tribunal Administratif, a rendu ses avis et conclusions sur le projet de modification n° 3 du plan d'occupation des sols. Daté du 17, ce document, scanné par nos soins et consultable ci-après, a été reçu à la mairie de Caen le 22 avril. Un premier document (consultable en mairie) relate le déroulement de l'enquête publique (du 14 février au 16 mars 2009), et recense les 13 observations portées sur le registre d'enquête.

Avis du Commissaire Enquêteur - Modif 3 du POS de Caen.doc

 

A Caen, les citoyens ne seraient-ils pas légion ?

Treize observations pour plus de 100.000 habitants, voilà qui ne manifeste pas un grand intérêt des Caennais pour l'évolution de leur cadre de vie. Sauf erreur de ma part, je n'y ai pas non plus trouvé le nom d'un seul de nos 55 conseillers municipaux et conseillères municipales, du présent comme du précédent mandat, et de la majorité comme de l'opposition, à l'exception de celui de Mme Josette BENARD, s'exprimant au nom de l'association « A Caen le développement durable ». Sans point d'interrogation. Moi, j'en mettrais un. Quant à nos élus, ils s'estiment sans doute suffisamment informés par leur présence à la grand messe mensuelle, dans la Salle des Gardes...

Fresnel, la charrue devant les boeufs...

Je ne vais pas reprendre point par point les avis, ô combien modérés, de Mme BOUET-MANUELLE, qui semble curieusement regretter que je n'aie pas autrement développé mon argumentation sur l'importante augmentation de la constructibilité du nouveau secteur UBh (zone d'activités Fresnel), me contentant de réclamer qu'on attende la finalisation du PLU (plan local d'urbanisme)...

Un PLU auquel les services municipaux compétents sont censés travailler depuis plus de 2 ans, et dont il est clair maintenant qu'on fait tout pour en retarder l'échéance au-delà de 2010. Y a-t-on jamais travaillé jusqu'à aujourd'hui ? Si c'est le cas, on devrait être en mesure de nous faire un rapport d'étape, par simple souci de transparence (qu'on affiche volontiers, sans nous en fournir fût-ce un échantillon). Il n'est pas (encore) interdit de rêver...

S'agissant du nouveau secteur UBh, je maintiens néanmoins que la critique la plus pertinente (à laquelle le commissaire enquêteur s'abstient de répondre) était celle de la prétendue urgence à modifier les règles. A quoi servira demain un PLU dont la seule utilité sera de valider des orientations déjà définies en toute opacité depuis 2001, bavures non réparables comprises ? L'exemple du secteur UBh montre à lui seul comment l'existence d'un simple projet, très partiel et circonscrit (et nullement exposé dans le dossier de l'enquête) suffit à nos élus pour leur faire modifier la règle, que ledit projet se réalise ou non, finalement... Officiellement, vous savez de quoi il s'agit ? Moi non plus...

Rives de l'Orne, Clinique du Parc et EHPAD J-F de St Jean

Sans faire une analyse en règle des écrits de Mme BOUET-MANUELLE, on me permettra pourtant de consacrer quelques lignes à son analyse de 3 des 8 questions soumises à enquête, à commencer par le point 2, le troisième bidouillage en 3-4 ans des règles de constructibilité des Rives de l'Orne (unique bénéficiaire le groupe APSYS et consorts).

Aménagement à la carte pour Apsys...

Le texte soumis à l'enquête évoquait benoîtement un problème de « plafonds de hauteur un peu justes au regard des locaux techniques qui doivent être réalisés en terrasse des immeubles »). En somme, au lieu de demander à l'architecte de rendre son projet conforme au cadre réglementaire, on nous proposait d'arranger ses affaires (et celles de ses clients) en modifiant encore une fois la règle... C'est un peu comme si on définissait plus précisément la règle du jeu après avoir distribué les cartes... au profit d'un des joueurs.

La motivation de cette modification était décidément un peu juste elle aussi. C'est sans doute pour cette raison que Mme BOUET-MANUELLE en rajoute de son propre chef, avec un souci tout personnel des « effets architecturaux de couronnement des bâtiments » (argument ne figurant pas au dossier). Voilà donc un commissaire-enquêteur qui complète d'elle-même le dossier qu'elle est chargée d'examiner, sans doute afin de le rendre un peu plus présentable...

En effet, si elle tient à souligner que « cette modification ne pose en elle-même aucun problème sérieux » (les affaires sont les affaires, et méritent bien un petit coup de pouce), elle n'en est pas moins consciente des aspects désagréables de cette affaire: passe-droits consentis à un puissant lobby immobilier et financier, et entorse sérieuse à tous les principes. Jugez-en par vous-mêmes: « il est cependant regrettable qu'une première rédaction correcte n'ait pas été proposée, cela donne une impression désagréable d'aménagement à la carte de la zone UA dont les projets d'aménagements ont déjà été largement débattus entre les élus et les habitants de Caen ».

Le plat du jour pour le vulgum pecus, la carte pour Apsys, diantre. On a dû trembler à la lecture de ces quelques lignes, à la mairie. Chez MM. Gilles GUERIN et Xavier LE COUTOUR. Mais qu'ils se rassurent, cette grosse colère est sans conséquence. Et l'avis rendu est favorable, évidemment...

Au delà des 26, 29 et 36 mètres précédemment consentis à APSYS à la faveur d'une modification du POS ultérieurement complétée par une révision simplifiée, l'article UA10 du règlement à nouveau modifié autorisera donc désormais un « dépassement de 1,50m maximum pour permettre la réalisation de locaux techniques ». Et aussi des « effets architecturaux de couronnement des bâtiments » ? Au pays des aveugles, Apsys est décidément le roi. Et le roi des cons sur son trône, j'parierais pas qu'il est caennais...

Un espace vert soi-disant indigne et inutile...

Le point 4 de l'enquête publique (suppression d'une protection d'espace vert, portant sur la parcelle 281, au 57 avenue Guynemer, propriétaire M. Bertrand GUILLOU) présentait lui aussi un intérêt certain. Pourquoi (pour qui ?) voulait-on lever la réserve existante, et rendre à nouveau le terrain constructible? C'est là chose tout à fait inhabituelle, en effet, et cela méritait évidemment que l'on cherche à réunir les informations que le dossier de l'enquête ne fournissait pas...

Pour supprimer la protection d'espace vert, les quelques lignes de justification que comportait le dossier expliquaient que le boisement de cet espace ne présentait aucun intérêt, que cela avait d'ailleurs poussé tout seul, et qu'il y avait bien mieux à côté (le parc de la ZAC Decaen, le long de la rue Guillaume Trébutien, derrière le bâtiment de commandement de l'ancienne caserne, toujours muré et à l'abandon quant à lui...). Mais si cet espace vert était vraiment inutile et indigne, que ne nous disait-on le nom de l'imbécile qui, dans des conditions inchangées, avait décidé 8 ans plus tôt de ce classement en espace vert protégé, ou de son maintien ?

Pour déplacer ensuite la réserve n° 17 (cheminement piétonnier en bordure de cet espace boisé), on nous affirmait ensuite qu'il valait mieux qu'elle soit à gauche du terrain plutôt qu'à droite (ce sera tout de même plus pratique pour la Clinique du Parc, si elle devient propriétaire de ce terrain, de ne pas avoir un passage piétonnier public au beau milieu de sa propriété).

Enfin, pour justifier le fait de rendre constructible ce qui ne l'était pas, on écrivait que « les terrains constructibles font défaut sur ce secteur alors qu'il existe des besoins importants de constructions nouvelles notamment en matière de logements et d'équipements médicaux».

L'insolente santé financière d'une clinique

et ses effets collatéraux sur le quartier...

La curiosité n'est pas le défaut majeur de Mme BOUET-MANUELLE, qui n'est d'ailleurs pas une des lectrices de ce blog, sans doute, et en tout cas n'en dit mot. Sans aller voir ailleurs, elle s'est donc contentée de répondre aux 7 observations portant sur cette modification (sur 13 pour l'ensemble des 8 points soulevés par l'enquête). Si les Caennais en général ne s'intéressent pas à leur environnement, ces habitants de la Rive Droite montrent, quant à eux, que c'est un sujet qui ne les laisse pas indifférents. Et ils ont à cela quelques raisons, même s'ils ne sont pas experts, et peuvent confondre espace vert protégé et réserve foncière...

Ce que disent ces gens, au nombre desquels M. GASSON, président de l'Association des Habitants du Quartier des Fleurs, c'est que l'expansionnisme de la Clinique du Parc constitue maintenant une nuisance pour leur quartier. Qu'après l'achat par celle-ci de diverses propriétés hors du territoire qui lui était réservé sur la ZAC, la démolition des maisons et autres locaux acquis par elle, et la construction d'un premier immeuble sur l'avenue Guynemer, il craignent que la suppression de l'espace vert en question n'ait d'autre but qu'une nouvelle extension de la clinique, bien entendu non annoncée dans le dossier de l'enquête...

Mme BOUET-MANUELLE ne l'ignore pas quand elle résume ainsi leur propos: « Plusieurs personnes ont développé un argumentaire très intéressant visant à rechercher un juste équilibre entre habitat, espace public et entreprises privées. Ils ont souhaité que cet espace soit destiné à l'extension du COSEC. Ils ont tous mis en avant l'extension tentaculaire des services externalisés de la Polyclinique du Parc qui rachète des bâtiments précédemment destinés à l'habitat pour en faire des bureaux de consultations externes gros consommateurs de places de parkings (...), leur plus grosse inquiétude étant de voir cet espace de nouveau utilisé par la Polyclinique. En effet, aucune règle de la zone UBb n'interdit à la Polyclinique de s'implanter à cet endroit (...) Une réflexion plus globale sur le sujet s'impose (...) ».

L'indispensable réflexion globale

et l'épiphénomène du stationnement...

Mais, prudemment, Mme BOUET-MANUELLE entend pour le moment réduire cette réflexion globale à l'épiphénomène du stationnement, susceptible pour elle d'être réglé par de généreuses distributions de PV et une amélioration de la signalétique, sans création de parkings...

Pour être « absolument nécessaire », « une réflexion à l'échelle du quartier élargi pour préserver le juste équilibre entre habitat, espace public et entreprises privées » peut bien attendre les calendes grecques, ou l'approbation d'un PLU de constatation des dégâts causés par une gestion des problèmes à la petite semaine. Mme le commissaire-enquêteur est donc "favorable à la levée de la mesure de protection de cet espace vert qui n'en est pas vraiment un".

 

Appeler un chat un chat,

et ne tuer son chien que s'il a la rage...

Un soupçon de curiosité aurait peut-être pu conduire Mme BOUET-MANUELLE à constater que la Clinique du Parc vient de construire un grand immeuble (laboratoire d'analyse et  locaux administratifs), juste à côté du petit jardin (qui n'en est pas vraiment un). Que le bar-tabac situé à l'angle de l'avenue Albert 1er (de l'autre côté du vilain petit jardin) fait partie des proies convoitées par cette clinique, comme me l'ont indiqué les précédents exploitants. Que si les terrains font paraît-il défaut dans ce quartier pour construire des logements, c'est que la Clinique du Parc les monopolise, et détruit les logements existants. Comment Mme BOUET-MANUELLE pourrait-elle enfin ignorer que c'est au profit de la seule Clinique du Parc, établissement ni public ni philanthropique, qu'ont eu lieu ces dernières années deux modifications successives du plan d'aménagement de la ZAC Decaen ?

Bref, Mme BOUET-MANUELLE, comme tout le monde, sait pertinemment que cette modification n'est qu'un service rendu à un lobby puissant de praticiens associés pour un exercice lucratif de la médecine (leur pratique courante des dépassements d'honoraires en témoigne).

Voilà pourquoi cette modification (suppression d'une protection d'espace vert) était foncièrement malhonnête dans sa présentation comme dans sa conception, en ce moment et dans ces conditions. Faire semblant de l'ignorer n'est guère plus honorable.

Le bavard et la réserve n° 25...

Le dernier passage vraiment intéressant des conclusions de Mme BOUET-MANUELLE est celui qu'elle consacre au point 7 du projet de modification, la création d'une réserve n° 25 pour l'extension de l'EHPAD Jean-Ferdinand de Saint Jean.

On se souvient (voir sur ce blog ma Troisième leçon sur la modification n° 3) qu'il s'agissait de grever une propriété privée, sise à l'angle de la rue Gaillarde et de l'avenue de Courseulles, d'une servitude très contraignante, obligeant les détenteurs de ce bien à ne le céder qu'à leur voisine, la maison de retraite... avec laquelle ils étaient déjà en négociation dans ce but ! C'est du moins ce que nous apprend Mme BOUET-MANUELLE, qui poursuit en évoquant « deux estimations réalisées par les Domaines à un an d'intervalle faisant apparaître une diminution  de 28 % entre janvier 2008 et janvier 2009 », ainsi que des propos tenus par Gilles DETERVILLE, adjoint aux affaires sociales, à l'hebdomadaire Liberté (du 5 mars 2009), selon lesquels la création de cette réserve n° 25 serait  le moyen de « faciliter les négociations sur le prix du terrain pour l'acquéreur ».

 

Comme disait Coluche, « Le plus dur pour les hommes politiques, c'est d'avoir la mémoire qu'il faut pour se souvenir de ce qu'il ne faut pas dire »...

Manoeuvre dolosive...

Mme BOUET-MANUELLE ne nie pas la « difficulté » que présente la question ainsi résumée, mais se hâte de dire qu'il « n'appartient pas ici au commissaire enquêteur de prendre position sur les évaluations proposées ». Sans doute a-t-elle pourtant un avis sur la question, en sa qualité d'expert foncier. Mais, de toute façon, la question qui se pose n'est pas celle du juste prix du bien estimé (le prix fort ou le prix minoré), c'est celle de l'existence de ces deux estimations très différentes à un an d'intervalle, la seconde à la veille de l'ouverture de l'enquête publique et à l'insu du propriétaire, mais pas à l'insu de la municipalité au sein de laquelle la question a manifestement été débattue pour définir la tactique mise en oeuvre (dont Gilles DETERVILLE s'est imprudemment fait l'écho).

Quand par ailleurs Mme BOUET-MANUELLE, citant l'article L.142-5 du Code de l'urbanisme, affirme que « le classement en emplacement réservé ne doit avoir aucune influence sur le prix », elle sait bien que c'est une farce, puisqu'elle poursuit ainsi: « à partir du moment où la réserve existe, il est fort probable qu'aucun autre éventuel acquéreur ne se présente ». Il n'est pas seulement fort probable, il est sûr qu'aucun autre acquéreur ne se présentera. Qui voudrait perdre son temps à se porter acquéreur d'un bien qu'il ne peut acheter ? Exit le prix du marché, librement négocié entre vendeur et acquéreur, qu'on notifie par DIA (déclaration d'intention d'aliéner) au titulaire du droit de préemption urbain (la commune). D'où l'intérêt aussi d'une seconde évaluation, en forte baisse, par le service des Domaines...

DPU, plus gros est le mensonge...

Mme BOUET-MANUELLE ajoute que « La ville de Caen dit qu'elle a besoin de cette réserve pour fonder son droit de préemption urbain ». Mme le commissaire enquêteur ne connaîtrait-elle que de façon très imparfaite le plan d'occupation des sols de notre ville, dont elle a pourtant suivi depuis longtemps les nombreux bricolages ? On lui signalera donc l'existence du plan 3.17 (Périmètre des droits de préemption). Les seuls périmètres non soumis à un droit de préemption (DPU) y figurent revêtus d'une trame à petits points. il s'agit des territoires à lapins en bordure du périphérique nord, et du cimetière Nord-Est (Clémenceau). Il n'est que très raisonnable de laisser les morts reposer en paix... Il existe par ailleurs un DPU renforcé sur certaines zones (secteurs Presqu'île portuaire, Gardin, Mont Coco...), et une zone de préemption du département s'agissant des espaces naturels sensibles (Prairie). Tout le reste est en DPU simple, dont on nous précise qu'il a été institué par une délibération du 25 mai 1987. L'avenue de Courseulles et la rue Gaillarde ne font pas exception à la règle...

Les services municipaux ont donc encore raconté des âneries au commissaire enquêteur, pour tenter de justifier l'évident détournement de procédure dont est entachée cette réserve n° 25. Qu'est-ce qu'un détournement de procédure me direz-vous, et est-ce grave ? On n'en meurt pas, certes, mais on se déshonore à en user (et à en abuser). Et cela constitue un motif d'annulation très valable d'une décision administrative, en cas de recours en excès de pouvoir. Cela consiste tout simplement à utiliser une procédure dans un autre but que celui pour lequel elle est conçue. Comme à instituer un emplacement réservé quand ce n'est pas utile et justifié, dans le seul but de faire artificiellement baisser le prix d'un bien...

Un avis favorable incohérent

assorti de timides recommandations

La question de l'emplacement réservé n° 25 est, de façon symptomatique, la seule pour laquelle le commissaire enquêteur n'émet pas d'avis au moment de son examen. Il faut donc aller chercher cet avis dans ses conclusions générales aux  pages 9 et 10.

C'est un avis parfaitement incohérent, puisque favorable à la création de l'emplacement réservé n° 25 (extension de l'EHPAD correspondant à un réel besoin, ce que personne ne nie), tout en « considérant en revanche que la procédure de création d'un emplacement réservé, étant donné la façon dont cette dernière arrive en fin de parcours amiable, est inopportune »

Mme BOUET-MANUELLE a décidément du mal à appeler un chat un chat. L'usage de cette procédure n'est pas seulement déplacé, incorrect (inopportun). Il est purement et simplement illégal, pour les raisons développées plus haut. Je ne sais si Me AUGER, avocat des propriétaires de la maison concernée, l'a bien montré dans le mémoire qu'il a annexé au registre d'enquête en parlant de « manoeuvre dolosive ». Mais au cas où le conseil municipal approuverait la modification n° 3 sans y rien changer, il trouverait là matière à obtenir du Tribunal Administratif l'annulation de cette délibération...

Mme BOUET-MANUELLE formule donc finalement un avis favorable sur les 8 points soumis à l'enquête. Un avis sans réserves (il y avait pourtant matière), et seulement assorti de deux recommandations anodines: la Ville devra réfléchir « à la façon la plus appropriée de fonder son droit de préemption urbain sur la parcelle que souhaite acquérir l'EHPAD » et étudier « correctement la problématique de la circulation et du stationnement autour de la Polyclinique du Parc... ».

Un coup de règle sur les doigts et 100 lignes à ces irréfléchis, ces têtes-en-l'air incapables d'étudier correctement. Leur faudra-t-il en outre faire signer la punition par leurs parents ?