Du prix qu'il convient d'accorder au respect des procédures en matière d'urbanisme...

Ifs I were a rich man...,

fable à 1,2 millions d'euros.

Dans un article paru dans Ouest-France le 23 septembre, Jean-Pierre BEUVE relate la mésaventure de la commune d'Ifs, condamnée fin août dernier par le Tribunal de Grande Instance de Caen (TGI) à verser 1,2 million d'euros à l'ancien propriétaire de 5,7 hectares de terres agricoles, exproprié dans les années 90 (moyennant une indemnité de 225.000 euros, environ 25 F de l'époque le m²), dans le cadre d'une opération d'aménagement (ZAC du Hoguet).

La ZAC du Hoguet, du projet à la réalisation...

Il s'agissait, toujours selon Jean-Pierre BEUVE (car je ne connais pas personnellement le montage de ce dossier), de réaliser, sur les 3 zones différenciées de cette ZAC, d'un côté des logements et de l'autre le fameux Campus 3 (IUT, restaurant universitaire, bibliothèque, etc.).
C'était là indéniablement un projet d'intérêt général, justifiant la déclaration d'utilité publique (DUP) et l'expropriation qui s'ensuit, quand le ou les propriétaires ne consentent pas à céder leurs terrains à l'amiable, pour un prix généralement peu attrayant.
Mais la contrepartie que prévoit la loi à cette entorse au droit de propriété, c'est que la collectivité bénéficiant de la DUP doit impérativement aménager les terrains expropriés comme défini dans le projet d'intérêt général ayant justifié l'expropriation...

Une partie des terrains cédés à un promoteur...

...Pas question normalement d'utiliser ces procédures contraignantes à d'autres fins (même partiellement) que celles prévues. C'est pourtant une tentation qu'ont parfois les élus (ou les techniciens à leur service), à Ifs comme ailleurs. Le pari qu'ils font alors est sans doute qu'il y a loin (une bonne décennie parfois) du projet à l'aménagement concret, que la rancoeur des victimes de ces manoeuvres s'émousse avec le temps, et que les longueurs et les aléas d'un procès les effraie le plus souvent.
Une partie des terrains expropriés a donc finalement été cédée par la commune à un promoteur privé, pas pour construire des établissements d'enseignement ou de formation, bien sûr, mais pour les lotir, et les revendre avec une confortable plus-value, en plein boom de l'immobilier (qui commence vers 1998, comme chacun sait).

1,2 million d'euros à payer par le contribuable...

Mais l'ancien propriétaire ne l'entendait pas de cette oreille, et réclama en 2004 la rétrocession de ses terrains, comme il en avait le droit, puisque la procédure avait manifestement été détournée. Il obtient aujourd'hui du Tribunal 680.000 euros d'indemnités, plus 235.000 euros pour défaut de jouissance, sans compter l'indemnisation de ses nombreux frais qui atteindraient... 285.000 euros (!), puisque Ouest-France chiffre à 1,2 millions l'ensemble des sommes qui lui sont allouées...
Cela ne fait après tout que 905.000 euros les 4,7 ha de terrain à bâtir (225.000 + 680.000), soit 19,25 euros le m² avant tous travaux, y compris les futurs espaces publics (voirie, etc.). Un prix somme toute raisonnable quand on le compare aux prix auxquels culmine aujourd'hui le terrain à bâtir autour de Caen (jusqu'à 120 euros le m² entre Caen et la côte!).

Défauts des gestions opaques...

Ifs a été longtemps le paradis des pavillonneurs, avec ses vagues successives de lotissements montant au fil des décennies à l'assaut de la plaine. Ce n'est peut-être pas pour rien que son maire fut, jusqu'en 2001, un certain Jean MOULIN, constructeur de maisons individuelles (et conseiller général PS). Son premier adjoint Raymond SLAMA (de même teinte) prit sa succession de 2001 à 2008, et reste le conseiller général du canton, après s'être fait évincer de son siège de maire par la liste IDEES en mars 2008.
Jean-Paul GAUCHARD, le nouveau maire, déclare à Ouest-France que « Les précédentes équipes municipales étaient de longue date informées de la situation », mais qu'elles « n'ont pas suivi le procès avec l'attention nécessaire », et que, d'autre part, « elles n'ont provisionné aucune somme en cas de victoire du propriétaire ».
Faut-il comprendre par là que le secret était bien gardé, et que, pour l'essentiel, les nouveaux arrivants n'ont découvert l'étendue du désastre qu'après leur prise de fonction ? Pour leurs prédécesseurs, il était sans doute inutile d'ameuter les Ifois et Ifoises par d'indiscrètes lignes de provisions inscrites au budget.
Quant au suivi des procès dans lesquels une commune est partie, il est souvent réservé au maire (et/ou ses proches collaborateurs) par une imprudente délibération de début de mandat. Le conseil municipal et les citoyens sont ainsi couramment privés de toute information sur le déroulement de telles affaires... jusqu'à leur dénouement. Et cette opacité n'est pas une spécialité propre au fonctionnement de la municipalité d'Ifs...

Privatisation des profits, socialisation des coûts...

Reste que si le promoteur (auquel la commune a cédé des terrains en principe destinés à un autre usage) a sans doute fait de bonnes affaires (ce n'est pas là encore une spécialité locale), c'est en fait le contribuable ifois qui va finalement payer pour les profits qu'il a réalisés. Un détournement de procédure, cela peut décidément coûter très cher... à ceux qui n'y sont pour rien
Que c'est beau l'économie dite libérale, quelle que soit la couleur des oripeaux dont on l'affuble ! Souvenons-nous en effet des terrains municipaux naguère bradés aux promoteurs dans les ZAC de Caen (Gardin, Beaulieu, etc.), aux motifs (assurément pertinents) qu'ils étaient situés le long d'un axe bruyant (boulevard Pompidou), ou que le projet nécessitait le creusement d'un (coûteux) parking souterrain (la résidence Gardin de M. Roger WEBRE)...

Pour finir, je ne suis pas sûr que la commune d'Ifs ait intérêt à faire appel du jugement qui la condamne à payer ces 1,2 millions d'euros. Cette mésaventure pourrait par contre être l'occasion de faire un peu de ménage...

Lien vers l'article de Ouest-France dont il est question ci-dessus:

http://www.caen.maville.com/actu/actudet_-1-2-million-pou...

En prime un petit rapport de 2004 de la Chambre Régionale des Comptes de Basse-Normandie (15 pages bien intéressantes), relatif à la gestion de la commune d'Ifs de 1996 à 2002, dans lequel il est notamment question de la ZAC du Hoguet, du rôle éminent qu'a eu dans sa réalisation la Sté STIM Ouest (BOUYGUES), et des questions qui se posaient déjà en 2004:

http://www.ccomptes.fr/fr/CRC04/documents/ROD/BNR200415.pdf

 

 

Quand XLC, alors dans l'opposition, exhortait Brigitte LE BRETHON à faire preuve de persévérance et de pugnacité...

Faut jamais rien laisser traîner...
(Tournesols, troisième épisode)

A chacun ses défauts. Je ne jette rien. Ou si peu. Dans ce dossier vieux de 4 ans des Tournesols (permis de construire finalement accordé le 21 avril 2009 à la Sarl VAN GOGH 1 de M. Eric BLANDIN, pour la construction de 2 immeubles sur une bande de terrain de 12 mètres de largeur entre la rue Lucien Nelle et la sente de Cheux, à Venoix), j'ai donc retrouvé un document qui me paraît digne d'être publié...

Tournesols XLC à BLB 28 juillet 2006.pdf

 

Envoi de fleurs (tournesols carnivores)...

Il s'agit (comme on le constatera d'un simple « clic » sur le lien ci-dessus) d'un courrier (en date du 28 juillet 2006) du conseiller municipal d'opposition Xavier LE COUTOUR au maire d'alors, Mme Brigitte LE BRETHON.
Il lui dit qu'il soutient la position qu'elle a défendue face à la Sarl VAN GOGH 1 devant le Tribunal Administratif (justifiant donc le refus de permis opposé à cette Sarl), mais qu'il s'insurge contre son intention (exprimée dans une lettre datée du 24 juillet) de renoncer à faire appel du jugement du TA défavorable à la ville.
Notons d'abord la remarquable réactivité de Xavier LE COUTOUR à cette époque, il est vrai antérieure aux élections municipales du printemps 2008. Quatre jours seulement lui suffisent alors pour réagir.
Notons encore que l'équipe de Brigitte LE BRETHON, malgré cette alerte (un simple épisode dépressif, sans doute), continuera à défendre ses décisions devant le TA de Caen et la CAA (Cours d'Appel Administrative) de Nantes, et opposera même à la Sarl VAN GOGH 1 deux nouveaux refus de permis. On ignore si ce sont les exhortations de Xavier LE COUTOUR qui ont décidé le maire à poursuivre dans la voie dans laquelle elle s'était engagée...
Fut-elle piquée d'avoir été prise en défaut de « pugnacité » par celui qui disait avoir éprouvé cette « pugnacité » ... « dans d'autres affaires immobilières (cf. quartier Lorge) » ?

Petite digression à propos du devenir du quartier Lorge

A propos de cette affaire d'abandon d'une bonne moitié des droits de la commune au ministère de la Défense (voir par ailleurs sur ce blog), je tiens à préciser que la « pugnacité » de Xavier LE COUTOUR n'est pas allée au-delà d'un recours devant le TA préparé par mes soins (que j'avais prudemment doublé d'un recours personnel, en ma qualité de contribuable caennais, et je m'en félicite aujourd'hui).
En effet, si la délibération du 20 novembre 2000 du conseil municipal de Caen a été définitivement annulée, par un Arrêt de la CAA du 28 juin 2005 (annulant par la même occasion le jugement du 23 octobre 2001 du Tribunal Administratif de Caen), ce n'est pas à la persévérance ou à la pugnacité de Xavier LE COUTOUR qu'on le doit.
Mais puisque l'occasion m'en est ici donnée, je veux bien lui offrir la possibilité de se racheter de son attitude timorée, en montrant que, bien que n'ayant pas fait appel du jugement du 23 octobre 2001, il pourrait avoir dans cette affaire un peu de suite dans les idées... et faire en sorte que toutes les conséquences soient tirées de l'Arrêt de la CAA du 28 juin 2005.

Une décision de justice à faire respecter

La commune n'a en effet toujours pas récupéré ses droits sur la caserne Lorge (ex-Couvent de la Visitation), vaste domaine en plein coeur de notre ville (quelques photos sur l'album ci-contre).
Ce n'est pas faute, de ma part, de m'être un peu démené (voir ci-après le texte d'une lettre adressée le 9 octobre 2005 à Mme Brigitte LE BRETHON, ou la réponse de celle-ci, du 28 janvier 2008, à un courrier de Xavier LE COUTOUR).

LORGE BH à BLB 9 octobre 2005.pdf

LORGE - BLB à XLC 28 janvier 2008.pdf

Bien entendu, je n'ai pas quant à moi obtenu de réponse de Brigitte LE BRETHON, et je n'ai pas d'autres informations sur ce dossier de la part des membres de l'équipe DURON...
Preuves de pugnacité et de persévérance, sans doute...

« je vous demande avec force de persévérer... »

Mais revenons à nos Tournesols, et à la lettre du 28 juillet 2006. Pour finir, Xavier LE COUTOUR y exhorte Brigitte LE BRETHON à retrouver sa légendaire pugnacité, en lui demandant « avec force de persévérer dans la défense du quartier contre ce projet... ».
De l'audace, encore de l'audace, toujours de l'audace ! Aux armes, Citoyens à Caen ! Tels l'Incorruptible, soyons radicaux et inflexibles...
Las ! Dix-huit mois de gestion pépère et feutrée ont eu raison du fauve. La bête assoupie s'est bien volontiers laissé limer les crocs, et la domestication a produit tous ses effets. La peau de l'ours ferait une superbe descente de lit, si l'animal n'arborait une belle croix rouge. On ne tire pas sur les ambulances...

 

 

 

Où l'on apprend comment Xavier LE COUTOUR entend démontrer la légalité d'un permis de construire qu'il a contesté quand il était dans l'opposition...

Coup de canif dans le sac de noeuds
(Tournesols, deuxième épisode)

Je vous avais promis un feuilleton pour ce projet Tournesols de la Sarl Van Gogh 1 (gérant M. Eric Blandin), sur une étroite bande de terrain appartenant à la Sarl Pierre (terrain de 12 mètres de large au mieux pour une longueur d'environ 118 mètres, entre la sente de Cheux et la rue Lucien Nelle, au beau milieu des espaces verts de 3 résidences, Mme de Ségur d'un côté, Vikings et Roncevaux de l'autre).
Un feuilleton, c'est un bref épisode à chaque numéro d'un journal, mais ceci n'est pas un journal. Je vous donne des nouvelles quand je veux. Quand je peux, quand j'ai le temps, quand j'en ai envie. Or on a le temps. Encore quatre bonnes années, pour décortiquer ce qui se fait et ce qui ne se fait pas, des promesses de campagne aux retournements de veste, des projets mirifiques aux banales réalisations lucratives du privé, des discours des stars de l'architecture aux modestes partitions locales... Mais après tout, côté courrier des lecteurs, ce n'est pas, chers lecteurs, vraiment brillant non plus...

Huiles de tournesols,
et autres plantes à faire du blé...

Mais brisons là, et passons au second épisode de notre nouveau grand feuilleton, puisque Fernando de Tourville semble s'être évanoui dans la nature, lui et les siens, notaire compris... Ce même Fernando qui avait su obtenir de M. Eric Blandin le droit d'installer sur son étroit terrain une partie de ses baraques de chantier, le temps de construire les « Hauts de Venoix » pour le compte de la Sarl BSI (Best Services Investissements, tout un programme), l'une des sociétés rochelaises de M. Philippe CLEMENCIN. Une autre de celles-ci étant la Sarl « Les Jardins de Notre-Dame », en liquidation judiciaire, au service de laquelle M. Fernando de ALMEIDA GOMES avait également exercé ses talents, à Douvres la Délivrande cette fois. Encore un chantier qui a laissé quelques souvenirs à pas mal de gens, à Douvres, à Caen et ailleurs...

Lettre d'Hastings Saint Nicolas au maire de Caen

Je vous l'avais indiqué dans la première livraison de ce feuilleton, l'association Hastings Saint Nicolas (dont l'unique raison d'être est la défense et la promotion d'un urbanisme de qualité sur Caen et son agglomération) n'avait pas l'intention de laisser faire ce projet grotesque des Tournesols, et d'abandonner à leur triste sort les résidents des copropriétés alentour, lâchés par les amis de Philippe DURON, au nom duquel ce permis a été délivré par Xavier Le Coutour (grand pourfendeur de ce projet aux temps de la pêche aux voix).
L'association Hastings Saint Nicolas a donc envoyé au maire de Caen une belle lettre, dont on ouvrira au besoin une copie en cliquant sur le lien ci-dessous (mais on n'est pas obligé...). Plusieurs dizaines de résidents des copropriétés (Mme de Ségur, Vikings et Roncevaux, environ 75 paraît-il) ont même cru utile de s'associer à cette démarche, en envoyant au maire un courrier s'inspirant de ce texte.
Dans sa lettre (on appelle ça un recours gracieux), l'association explique au maire et aux siens pourquoi ce permis est illégal, chose dont ceux-ci pouvaient se douter puisqu'ils font aujourd'hui une confiance aveugle aux techniciens qui ont fidèlement servi leurs prédécesseurs... mais aussi par trois fois opposé un refus à cette demande de permis de M. BLANDIN...

lettre au maire du 15-06-2009 gracieux Van Gogh.pdf

Réponse de l'hébergé à l'hébergeur...

Les locataires de l'Abbaye aux Hommes, ainsi convaincus de ne pas occuper les lieux en « bons pères de famille », comme stipulé au bail de 6 ans réglementaire consenti par leurs bailleurs (également appelés électeurs, qu'ils aient ou non voté DURON), ont insolemment répondu que le permis délivré était parfaitement légal. On lira la réponse de Xavier Le Coutour en tirant sur la chevillette astucieusement disposée ci-après (on est prié d'ouvrir cette fois, c'est de la littérature officielle, et il n'y en a que 4 pages, pas trop compactes). Pour les plus paresseux d'entre vous, je vais tenter brièvement de vous expliquer de quoi il retourne...

Réponse Mairie Gracieux Tournesols.doc

C'est pas not'faute, m'sieu !

Dans cette lettre du 29 juillet (mais postée le 3 août) Xavier Le Coutour, auquel j'ai loyalement et fidèlement servi de boutefeu pendant une bonne dizaine d'années (je suis longtemps resté un grand naïf), me donne du Monsieur le Président. C'est amusant. C'est vrai qu'il est aux abonnés absents depuis juin 2008, et ne répond plus depuis aux lettres, courriels, etc. Il s'est fait d'autres copains. Mais passons...
Car ce qui est intéressant, c'est la raison pour laquelle XLC (vous aurez compris) dit que le permis litigieux a été accordé. Cela commence par le rappel des 3 refus de permis, puis: « Le Tribunal Administratif de Caen a en dernier lieu, par jugement du 27 mars 2009, enjoint le Maire de Caen de délivrer, dans un délai d'un mois, le permis de construire sollicité par la SARL VAN GOGH 1, sous astreinte de 150 euros par jour de retard ».
Je ne suis pas assez fin juriste pour vous confirmer si une juridiction administrative peut valablement enjoindre à une commune de délivrer un permis de construire (et, notez-le, pas seulement de « statuer à nouveau sur sa demande », comme exposé dans le visa de la requête, à la première page du jugement du 27 mars 2009), quand il appert que le dossier de la demande est, depuis 4 ans, entaché d'une grave insuffisance que personne ne semble avoir relevée jusqu'alors...

 

Nid de coucou...

L'association Hastings Saint Nicolas avait en effet souligné que le formulaire de demande de permis était vierge de toute mention à la rubrique 2, où doivent être indiqués les nom et adresse du propriétaire du terrain,  quand le pétitionnaire ne l'est pas... Et il ne l'était pas en juillet 2005, pas plus qu'en avril 2009... Il le savait, par contre (cela va de soi), et cette omission avait ainsi, manifestement, un caractère tant soit peu intentionnel. Or cette omission révèle au moins la volonté de cacher au service instructeur des éléments dont il doit tenir compte, et fait du permis accordé une autorisation obtenue par fraude, et dès lors nulle...
L'article R.421-1-1 du code de l'urbanisme, dans ses dispositions applicables en 2005 comme dans celles applicables en 2009, ne permet pas en effet qu'on ponde un projet dans le nid du voisin, sans son autorisation expresse...

 

Permis modificatif... complémentaire.

Qu'à cela ne tienne, le 29 juillet (notez bien la date, c'est aussi celle de la réponse de Xavier Le Coutour, préparée par M. Jérémie JAMES... et peut-être aussi M. Gilles GUERIN), la Sarl Van Gogh 1 « a déposé une demande de permis modificatif » et  « justifie qu'elle disposait, à la date du dépôt de la demande de permis (...) d'un titre l'habilitant à construire sur le terrain situé 17 rue Lucien Nelle ».
Coincidence, sans doute. Mais fort opportune. Car selon le juriste de service (M. Jérémie JAMES), la production tardive de ce « titre » ferait échec à l'illégalité alléguée par l'association d'une autorisation délivrée 3 mois plus tôt, sans droit ni « titre »...
Je ne crois pas à cette fable de la régularisation à coup de permis modificatif, et tient pour certain que le permis initial (du 21 avril 2009) doit être annulé, ce qui entraîne ipso facto l'annulation du modificatif.
Dès lors, M. BLANDIN devrait déposer une nouvelle demande de permis de construire (cette fois complète), qui pourrait lui être refusé pour un motif fondé (faisons confiance à la fertile imagination de MM. Jérémie JAMES et Gilles GUERIN), sans risque d'avoir à débourser « 150 euros par jour de retard »... Non, non, ne me remerciez pas...

L'art de l'esquive, ou...

Mise à part l'évocation de ce bricolage mesquin, la lettre de Xavier Le Coutour fait aussi preuve d'un art de l'esquive qui n'abusera que ceux qui veulent bien l'être.
Car l'association Hastings Saint Nicolas avait ensuite analysé avec précision le contenu des articles 5 de différentes zones du POS (UA, UB, UF, NA, ND, mais aussi UC et UE), et montré que la mention « Néant » portée à l'article UD5 (« Caractéristiques des terrains »), applicable au terrain d'assiette du permis litigieux, mettait en évidence la grossière erreur d'appréciation dont  cet article est entaché (puisqu'il n'exige aucune superficie minimale, ni une configuration raisonnablement constructible, et permet ainsi toutes sortes d'aberrations, comme le démontre le permis de la Sarl Van Gogh 1).

L'association en tirait logiquement la conclusion que le permis délivré était illégal, en raison de l'illégalité de cette disposition du POS, soulevée par voie d'exception (il est en effet possible de démontrer l'illégalité d'une autorisation individuelle, un permis de construire par exemple, en se fondant sur l'illégalité de la disposition réglementaire s'appliquant à cette autorisation, même si le réglement lui-même ne peut plus être contesté, passé le délai de recours de 2 mois après sa publication; c'est pour cette raison que l'on parle d'illégalité d'une disposition réglementaire, soulevée par voie d'exception).

Des considérations de ce genre peuvent paraître un peu subtiles au néophyte. Elle ne le sont pourtant pas, et surtout pas pour les spécialistes du droit que la Ville de Caen emploie au sein de sa Direction des ressources juridiques.

... comment répondre à des questions qui ne sont pas posées
(et ne pas répondre à celles qui le sont)

Sauf à croire que Xavier Le Coutour trouve le temps de rédiger lui-même les réponses aux recours gracieux que ses décisions suscitent, ce sont pourtant ces spécialistes (ou ceux du service du droit des sols) qui éludent la question posée (l'illégalité de l'article UD5 soulevée par voie d'exception) en faisant semblant de croire qu'une erreur de droit était en fait alléguée (la réglementation de la configuration et de la surface des terrains constructibles est effectivement une disposition facultative des POS).
Une telle réponse (d'évitement) permettait effectivement d'éluder l'examen des questions qui fâchent... et avaient à l'évidence motivé (sans bien sûr en faire état) les 3 refus de permis précédemment opposés à la Sarl Van Gogh 1.
Car ce dont sont conscients (sans l'avouer publiquement) élus et techniciens, c'est que ce sont les dispositions combinées des articles UD5 et UD7, inadéquates ainsi qu'abusivement laxistes et généreuses (et dès lors entachées d'une grossière erreur d'appréciation) qui rendent possible les prétentions aberrantes de la Sarl Van Gogh 1.
Ils ne peuvent certes pas plaider coupables (reconnaître les graves insuffisances du règlement qu'ils ont eux-mêmes élaboré -ou laissé en l'état, en toute irresponsabilité-, et qu'ils sont chargés d'appliquer). Mais ils ne peuvent pas non plus s'en tirer par des pirouettes, d'autant qu'ils savent comme moi qu'un précédent permis de construire (rue des Carrières de Vaucelles), heureusement rapporté après une longue bataille juridique, faisait usage des mêmes dispositions avec les mêmes conséquences aberrantes.  Là encore, Xavier Le Coutour, alors dans l'opposition, apportait son soutien aux voisins du projet...

Je n'en mettrai pas plus long aujourd'hui, en attendant les épisodes suivants. Vous disposez après tout des pièces du dossier. A vous de vous faire une opinion, sans qu'on vous tienne la main...